【正文】 通過綜合分析，我們認為把 加丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為四星級 標準 酒店 的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的 附件： 。 隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間， 屆時 每年 將吸引海內(nèi)外游客 20萬人次觀 光 ，這些參觀者將成為 林芝 高星級 酒店 重要的客戶資源。投資收益率和烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 48 / 48 成本收益率也是每年漲幅較大。若 酒店 修建 工程總費用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。因此， 加丁嘎度假山莊 按四星級標準 修建 將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟效益回報。 其次， 提高業(yè)主的資產(chǎn)收益 。與在 拉薩市 區(qū) 另尋新址興建類似級別的 酒店 相比，把 加 加丁嘎 村修建 度假山莊 ,其 修建 用費較低，若以 4個樓層計算， 修建 費用可控制在 2500 萬元人民幣左右。因此， 拉薩 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以 加丁嘎 度假山莊 為主要項目 ， 從 提升加丁嘎 度假山莊 整體形象的高度出發(fā)，提出了把 加丁嘎 度假山莊 修建 為四星級 酒店 的思路與規(guī)劃方案。 填補西藏 林芝 地區(qū) 無高星級賓館 ，從而也給 當(dāng)?shù)?項目所在地政府、主管機構(gòu)帶來巨大的社會影響和經(jīng)濟收入并推動當(dāng)?shù)?旅游 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 十三、 項目的社會效益分析 在 西藏 林 芝地區(qū) 修建加丁嘎度假山莊 ，使更多的中外游客和藏族同胞，能 享受到大自然 美麗的景色 。聘請品牌酒店 管理機構(gòu)也是目前眾多高星級 酒店 的一貫做法，一是能使 酒店 管理經(jīng)營制度化、規(guī)范化，提高 酒店 的管理水平；二是能借用 酒店 管理機構(gòu)的品牌效益，迅速提高 酒店 的知名度和競爭力；三 是在眾多的 酒店 業(yè)主中具有權(quán)威的公信力。聘用 酒店 顧問公司有利于彌補 酒店 經(jīng)營者管理經(jīng)驗的不足。自行管理的成本費用相對較低，但是 酒店 經(jīng)營管理者的經(jīng)驗可能較為缺乏，會影響 酒 店 經(jīng)濟效益。公司董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。監(jiān)事會主席和副主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。 根據(jù)四星級 酒店 管理經(jīng)營的標準，擬設(shè)定 酒店 崗位設(shè)置和人員編制如下： 圖表 33： 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表 部門 崗位設(shè)置 編制人數(shù) 總經(jīng)理室 3人 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 42 / 48 總經(jīng)理 1 副總經(jīng)理 1 總經(jīng)理助理 1 行政辦公室 12人 辦公室 2人 主任 1 行政秘書 1 人力資源 2人 經(jīng)理 1 人事專員 1 質(zhì)檢 4人 質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理 1 客戶服務(wù)經(jīng)理 3 倉管 2人 倉管員 2 公管企劃 2人 經(jīng)理 1 企劃美工 1 后勤保障部 18人 工程主管 1人 主管 1 采購 2人 經(jīng)理 1 采購員 1 網(wǎng)絡(luò)工程 2人 網(wǎng)絡(luò)工程師 2 工程維修 3人 萬能工 2 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 43 / 48 弱電工 1 安保部 10人 經(jīng)理 1 消防專管員 1 領(lǐng)班 3 安保員（內(nèi)保） 5 市場營銷部 6人 總監(jiān) 1人 1 市場拓展 3人 經(jīng)理 1 市場代表 2 營運 2人 主管 1 預(yù)訂員 1 客戶服務(wù)部 57人 客房 37人 經(jīng)理 1 主管 3 服務(wù)員 15 計件工 10 制服工 2 PA主管 1 PA 5 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 44 / 48 前臺 11人 經(jīng)理 1 前臺主管 2 前臺接待員 8 禮賓 6人 主管 1 行禮員 6 總機 3人 接線員 3 商務(wù)中心 6人 經(jīng)理 1 商務(wù)中心 商務(wù)中心文員 2 其他配套服務(wù)中心 服務(wù)員 3 財務(wù)部 6人 經(jīng)理 經(jīng)理 1 會計 主管 1 會計專員 2 出納 主管 1 出納員 1 總計 108人 監(jiān)事會 公司設(shè)立監(jiān)事會，監(jiān)事會成員 5名，其中職工監(jiān)事 2名。 股份有限公司設(shè)總經(jīng)理，由董事會決定聘任或者解聘。 董事長召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實施情況。董事會設(shè)董事長一人，可以設(shè)副董事長。 按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。股東會代表由 2 家業(yè) 主通過協(xié)商交流等方式推薦人選，然后選舉產(chǎn)生。因此，股東大會由 2家業(yè)主組成。股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；持有同一種類股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔(dān)同種義務(wù)。 公司利潤分配辦法 公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會根據(jù) 酒店 經(jīng)營的實際情況選擇適用： （ 1）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)現(xiàn)金； （ 2）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)新股； （ 3）以公司盈余公積金轉(zhuǎn)贈股本。 根據(jù)房產(chǎn)實際情況，給予差異性的租賃價格，有利于顯示公平性，維護 加丁嘎村委會 合法利益。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 方式二： 公司 直接投資 4 千萬元 ，公司擬注冊資本 4000 萬元。公司擬注冊資本 4000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實際股份進行配股。注 。 根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和 賓館 商業(yè)附加值， 加丁嘎 度假山莊 房產(chǎn)平均價格約為 2500元人民幣 /平方米； 一樓大堂價格約為 3000元人民幣 /平方米； 二樓裙樓價格約為 2100元人民幣 /平方米； 停車場價格約為 180元人民幣 /平方米。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“ 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”，然后以“ 林芝 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。 方式二： 公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。發(fā)起人由包括 拉薩 加 加丁嘎 投資有限公司在內(nèi)的所有參股業(yè)主擔(dān)任。購買價格將根據(jù) 酒店 房產(chǎn)的市場價格由買賣雙方自主談判確定。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有 酒店 股東權(quán)利。 （ 3） 承諾固定回報 ：若部分業(yè)主贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大 酒店 ，大 酒店 可以租賃等方 式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報。贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項目并愿意參股的 酒店 業(yè)主烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 36 / 48 可以自有產(chǎn)權(quán)折價入股，依據(jù)在 酒店 中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及加丁嘎度假山莊酒店 《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，享有股東權(quán)利和 酒店 收益、承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。 ○1 修建一座度假山莊包括 (四星級 )賓館一座 ,建筑面積約 8000平方米 , ○2 開發(fā)數(shù)棟小型別墅 ,開發(fā)面積約 7000平方米 圖表 29： 加丁嘎 度假山莊 各產(chǎn)權(quán)類別面積比例示意圖 這樣選擇可能使得說服業(yè)主的工作難度小一些。 加丁嘎 度假山莊 的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整地屬于某一個業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。支付股東股利： 2020年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配， 2020年按 2020年可分配利潤預(yù)分配。 2020— 2020年的盈虧平衡點主要數(shù)據(jù)如下表： 圖表 24： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年盈虧平衡點主要數(shù)據(jù) 2020 2020 2020 2020 每套客房每天平均收入 （元 /套 /天） 265 310 客房出租的盈虧平衡點 （套） 17 10 盈虧平衡的出租率 % % % 5% 金額 (萬 元 ) 出租率 利潤 可變成本本 固定成本 總成本 總收入 盈虧平衡點出租率 % 預(yù)計出租率 60% .5 盈虧平衡點 盈利區(qū) 盈虧平衡關(guān)系示意圖 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 32 / 48 盈虧平衡的出租價格 （元 /套 /天） 圖表 25： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年盈虧平衡出租率 注：財務(wù)數(shù)據(jù)成本項中尚有未考慮因素（如 酒店 折舊，其他管理費用，不可預(yù)見費用等），但總體上達到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險都較小。 盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖： 圖表 23： 加丁嘎度假山莊酒店 盈虧平衡關(guān)系示意圖 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 31 / 48 2020— 2020年盈虧平衡分析 根據(jù)前面的假設(shè)， 2020— 2020年 酒店 總成本為 ，與 2020年的成本 445 萬元差距不大。 如按預(yù)計的 60%出租率進行營業(yè)，則盈虧平衡出租價格為： 天元 /%6083 ??? 盈虧平衡的出租價格利 用率為： %%1 0 2 5 4 ?? 根據(jù)這個利用率可以計算各類房間的盈虧平衡價格。 盈虧平衡客房收入： 17 365= 說明在實際經(jīng)營中，預(yù)計的出租收入將遠遠超過盈虧平衡的收入， 酒店 盈利。 （ 6） 酒店 正常營運平均每天固定成本 = 萬元247。 365天＝ /套 /天 （ 5）出租率按照 100％計算 則每天客房的收入 =200 69+300 10+500 4=1880元 /天 每套客房每天平均收入＝ 18800元 /天247。 則每套客房年變動成本為： 247。另外，變動成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計算的，不包括其他收入部分。 每年的投資收益率曲線圖： 圖表 20： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年投資收益率曲線圖 每年的成本收益率回報曲線圖： 圖表 21： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年成本收益率曲線圖 20202020年酒店的年投資收益率曲線圖 % % % % % 0% 5% 20% 40% 60% 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 28 / 48 （二）盈虧平衡分析 根據(jù) 酒店 年經(jīng)營成本測算部分的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們測算 酒店 經(jīng)營固定成本和變動成本為： （ 1）固定成本 =管理專用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的 50％＋水電專用成本的 50％ ＝ 222萬元 +8萬元＋ 53萬元＋ 40萬元 ＝ 313萬元 （ 2）變動成本＝客房材料（年）＋早餐專用成本（年）＋水電成本 50％＋基層工資 50％＋營業(yè)稅 ＝ ＋ +40萬元 +53萬元＋ ＝ 備注： a上述計算中，管理專用成本包括（ 單位：萬元）： 20202020年酒店的成本收益率曲線圖 % % % % % 0% 100% 200% 300% 400% 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 29 / 48 圖表 22： 加丁嘎度假山莊酒店 管理專用成本一覽 各項成本 高管工資 開辦費年折舊 設(shè)備年折舊 裝修費折舊 辦公用品折舊