【正文】 年差旅費等 年財務成本 總計 數(shù)額 36 6 40 260 2 20 90 454 b 在計算變動成本中，客房材料和早餐專用成本中是以客房出租率 100％為依據(jù)的。 九、財務分析 重要假設： 酒店 業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn) 爭影響 酒店 建設和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境無重大突變 一般假設： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。 若 2020烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 26 / 48 年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬元計算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計算，則 2020年至 2020年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年凈收入增長示意圖 當然如果考慮到財務費用兩年后不存在。那么， 加丁嘎度假山莊酒店 年凈收入為 。根據(jù) 林芝地區(qū) 有關稅務征收規(guī)定，高星級 酒店 的所得稅征收比例為 15％。因此，根據(jù)此項規(guī)定， 大 酒店 一年營業(yè)稅及附加應為 。 酒店 運營具體成本構成表：（單位：萬元人民幣） 圖表 15： 加丁嘎度假山莊酒店 運營成本表 序號 成本 年成本數(shù)額 備注 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 23 / 48 1 客房年材料消耗費用 客房日消耗材料成本 15元，出租率按照 60％計算 2 年早餐成本費用 早餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60％計算 3 物業(yè)管理費 不包含停車場面積 4 年水電、燃油等能源消耗費 80 —— 5 基層員工工資 106 預編 酒店 基層員工為 98人 6 宣傳、廣告費 10 —— 7 管理層工資 36 預編 酒店 管理層員工為 10人 8 公司開辦費用年攤消 6（公司開辦費用總費用 30 萬按照 5年攤銷，每年攤銷費用為 6萬元） 包括裝飾費用和酒店 公司工商注冊費用、 酒店 開業(yè)典禮費用等 9 固定資產(chǎn)年折舊與攤消 40 —— 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 24 / 48 費 10 差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費 20 —— 11 財務費用 90 計 劃 銀行 貸 款1500 萬人民幣，貸款時間為 2年，按照目前銀行貸款利率計算 年運營成本費用總額 備 注 酒店 運營具體成本比 例如下 (單位：萬元 )： 圖表 16： 加丁嘎度假山莊酒店 運營成本比例圖 （ 5）營業(yè)稅 酒店運營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財務專用成本 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 25 / 48 根據(jù)上文計算， 加丁嘎度假山莊酒店 年收入為 。計劃銀行貸款 1500 萬人民幣，貸款時間為 2 年，按照目前銀行貸款利率計算，每年財務費用約 90萬元。 酒店 固定資產(chǎn)折舊費和開辦費攤銷表： 圖表 14： 加 丁嘎度假山莊酒店 固定資產(chǎn)折舊費和開辦費 折舊資產(chǎn) 資產(chǎn)總值（萬元） 折舊年限 年折舊成本（萬元） 公司開辦費 30 5 6 設備固定資產(chǎn) 400 10 40 辦公固定資產(chǎn) 10 5 2 折舊和攤銷費用總計 48 其他費用：按照高星級 酒店 費用開支的一般標準，每年 酒店 差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費約需 20萬元。 固定資產(chǎn) 折舊與攤消費： 相關須重新添置固定資產(chǎn)（設備） 400萬元，烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 22 / 48 折舊年限按照 10年計算，每年折舊費用為 38萬元。 公司開辦費用：主要包括裝飾費用和 酒店 公司工商注冊費用、 酒店 開業(yè)典禮費用等，開辦費用合計 30萬元（其中裝飾費用約為 25萬元）。 管理層工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設置和人員編制表，我們預編 酒店 管理層員工為 10 人。據(jù)了解，高星級 酒店 年宣傳、廣告費用約 10 萬元。按照目前 拉薩高星級 酒店 基層員工工資的一般水平（每月平均薪水 900元、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 基層員工年工資總額約 106萬元。 物業(yè)管理費支出主要包括 酒店 設備保養(yǎng)費、設備修理費等等，若按照每平方米月管理費 1元計算，那么 加丁嘎度假山莊酒店 年物業(yè)管理費約為（此處計算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級 酒店 年水電、燃油等能源消耗費用約 80萬元。一般情況下， 酒店 客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 60％計算， 加丁嘎 度假山莊酒店 客房年材料消耗費用約 ；按照早餐成本每份 10元、每個客房每日 2份早餐計算，每年早餐成本費用約 。 營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元） 圖表 13： 加丁嘎度假山莊酒店 營業(yè)收入?yún)R總表 收入 高級套房 商務間 標準間 配 套設施 停車場 總計 數(shù)額 100 2 注： 酒店 出租率按照 60％計算。若 酒店 會議中心大力開拓市場，作為 自治區(qū) 各地 區(qū)召 開會議的主要會場之一，那么 酒店 會議中心的年收入還將有較大的提高。 加丁嘎度假山莊酒店 客房價格增長大致如下： 圖表 11： 加丁嘎度假山莊酒店 20200— 2020年客房價格表 2020 2020 2020 2020 2020 套房 500 585 650 760 850 商務間 300 350 410 470 575 標準間 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山莊酒店 2020年至 2020年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是 酒店 會議中心、餐廳、健身房、商務中心、停車場等配套設施的年收入。各房間類別年收入比例表： 圖表 10： 加丁嘎度假山莊酒店 各房間類別年收入對比表 隨著 拉薩 旅游熱的升溫 ，未來幾年 林芝 高星級 酒店 的出租率將有穩(wěn)步上升，另外， 酒店 房間價格也將大幅度增長，因此， 加丁嘎度假山莊酒店 的年主營收入也將隨之有較大漲幅。 （ 1）營業(yè)收入 :主要是 酒店 客房收入。根據(jù)表格顯示， 酒店 修建 工程總造價為 。 （ 5） 酒店 其他主要功能設施如商務中心、健身房、大型會議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費用約 215萬元。 大 酒店 各功能區(qū)域面積比例圖如下： 圖表 5： 加丁嘎度假山莊酒店 功能區(qū)域面積比例圖 根據(jù)四星級 酒店 設計標準， 加丁嘎度假山莊酒店 修建 工程將包括以下幾個大的項目：（ 1）套房裝飾；（ 2）標房裝飾；（ 3）房間機電；（ 4） 酒店設備；（ 5）套房家具、窗簾等；（ 6）標房家具、窗簾；（ 7）大堂改造等。 （ 7） 停車場 ，面積 3000平方米。 另外， 酒店 還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務中心 ，面積 100平方米，位于群 1樓； （ 2）設備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1樓； （ 4）可 同時容納 160人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6間小型會議室），面積 300平方米，位于裙 2樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200平方米，位于裙 1樓。 酒店 設有衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)，可為賓客及時轉播國際電視節(jié)目。 六、 修建 后 加丁嘎度假山莊酒店 功能介紹 加丁嘎 度假山莊 的 主樓、一樓裙樓、二 樓裙樓以及停車場，計劃 修建豪華套房 4間、商務間 10間、標準房 69間 。另外， 修建 酒店 周期也較短，若 修建 4層樓 ，所需時間至多 2年 。若要是在 拉薩 地區(qū)另尋新址興建類似級別的 酒店 ，所需資金至少將達 3500 萬 元。兩者商業(yè)模式既相對獨立又互為補充。另外， 加丁嘎 度假山莊 是 星級酒店 ，因根據(jù)四星級酒店 的硬件標準，需添置 最基本 酒店 設備。 （三） 酒店 新增 基本 設備基 礎 目前， 加丁嘎 度假山莊 新 購置 基本設備基 礎 。 （二） 加丁嘎 度假山莊 內(nèi)部結構 加丁嘎 度假山莊 建筑結構為框架結構，根據(jù)每層面積及四星級 酒店 房間設置標準， 酒店 每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對 酒店 結構及每層總體布局影響很小，有效降低了 酒店 內(nèi)部改造成本 ， 為將來內(nèi)部布局的合理變化提供了 方便。 五、 加丁嘎 度假山莊 修建 酒店 的優(yōu)勢條件 （一） 加丁嘎 度假山莊 外觀現(xiàn)狀 一 個外形設計具有鮮明個性的 酒店 建筑無疑 會給人們留下難忘的印烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 12 / 48 象，同樣也為其收益打下良好的基礎。 修建 后，一樓大堂將有咖啡吧、茶吧等 酒店 配套設施。 （八） 酒店 大堂 加丁嘎 度假山莊 一樓裙樓是按照 四星級 的標準進行設計的。因此，電梯 要 符合 四星級 酒店 的硬件要求。另外，排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝置。 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 11 / 48 （五）排水系統(tǒng) 排水問題是 加丁嘎 度假山莊 修建 為 酒店 的最大問題。(如不須供暖此項可跚除 ) （四）供水設備 加丁嘎 度假山莊 將修建水塔一座 ，其中水箱容量是 5噸。 （三）鍋爐及熱交換設備 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有鍋爐三臺，可以供 加丁嘎 度假山莊 使用， 別墅樓區(qū)域鍋爐也要單獨配置，以便冬季 24 小時獨立運行供暖。 （二）空調(diào)設備 加丁嘎 度假山莊 購置 冷水機兩臺、循環(huán)泵四臺、冷卻泵三臺、冷卻風機二臺。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設置標準， 酒店 可 修建 為 69 個標間， 10 個商務間。大堂將提供如下服務： 24小時提供接烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 10 / 48 待、問詢和結帳服務；提供留言服務；提供一次性總帳單結帳服務 (商品除外 )；提供信用卡服務；提供外幣兌換服務；接受客房預訂；在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所；提供代客預訂和安排出租汽車服務；能夠用英語提供服務等等。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設施功能相對完善，有相應的管理制度，與酒店星級形象相一致。酒店各區(qū)域通風良好，空氣質(zhì)量符合國家標準。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風格。提供打字和電腦出租等服務；提供代購交通、 影劇、參觀等票務服務。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。提供國際互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入服務。 24小時供應冷、熱水。 客房擁有良好的排風系統(tǒng)、 110/220V 電源插座、電話副機。采取有效的防滑措施。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。 酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配套家具和床上用品。 （ 二 ） 加丁嘎 度假山莊 簡介及區(qū)位特點 林芝地區(qū) 地處西藏拉薩市東部 ,交通十分方便 ,居離拉薩市 200多公里 ,居林芝區(qū)府八一鎮(zhèn)一公里左右 ,這里 有茂密的森林 ,陡峭的峽谷 ,寧靜 的湖泊 ,奔騰的江河 ,高聳的雪山 ,碧綠的草地 ,享補 獨特的民俗風情 ,使林芝成為一幅神奇美麗的畫卷 ,素有西藏林芝 賽 江南的美譽 ,也是西藏地區(qū)旅游的首先目的地 ,隨著生態(tài)旅游的升溫 ,更受國內(nèi)外游客睛睞 ,特別是林芝機烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 7 / 48 場和 青 藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會每年成倍的增長 ,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) , （ 三 ） 烏孜房地產(chǎn)