【正文】 變動成本分解到房價中?；鶎訂T工工資和水電成本在計算中各按照 50％計算。 （一）投資回報分析 20xx— 20xx 年的 酒店 財務(wù)指標(biāo)如下表： 圖表 19： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年財務(wù)指標(biāo) 20xx20xx年凈收入增長示意圖 0 20 40 80 150 200 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 凈收入 (萬元 ) 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 27 / 48 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 總收入 (萬元 ) 總成本 (萬元 ) 445 445 445 445 營業(yè)稅及附加(萬元 ) 111 所得稅 (萬元 ) 凈收入 (萬元 ) 624. 794. 994 1227 若 酒店 修建裝修 工程總造價為 2600 萬元計算，從上表可以發(fā)現(xiàn)， 酒店 修建 工程 投資 10年就可以收回成本。 2 年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。 稅后收入如下表所示： 圖表 17： 加丁嘎度假山莊酒店 稅后收入表 序號 酒店 收入與成本項目 數(shù)額 備注 1 年收入 2 年 營業(yè)稅及附加費(fèi) 營業(yè)稅及附加征收比例為 % 3 年運(yùn)營成本費(fèi)用總額 4 年收入除去各項成本費(fèi)用和營業(yè)稅 5 年所得稅 所得稅征收比例為 15％ 6 年凈收入 根據(jù) 加丁嘎度假山莊酒店 20xx年至 20xx 年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入， 其他配套設(shè)施年收入 102 萬元均不變。因此，根據(jù)此項規(guī)定， 大 酒店 年所得稅為 萬元 。 （ 6）所得稅 根據(jù)上文計算， 加丁嘎 度假山莊 年收入除去各項成本費(fèi)用和營業(yè)稅及附加后為 。依 林芝酒店運(yùn)營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財務(wù)專用成 本 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 25 / 48 地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級 酒 店 的營業(yè)稅及附加征收比例為 %。 綜上所述， 加丁嘎度假山莊酒店 各項年運(yùn)營成本費(fèi)用總額約為 萬元人民幣。 （ 4）財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用主要是指 酒店 涉及銀行貸款時需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。增加 酒店 電腦等辦公烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 22 / 48 用固定資產(chǎn) 10萬元，按照 5 年折舊，每年折舊費(fèi)用為 2 萬元。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 6 萬 元。按照目前 拉薩高星級 酒店 管理層員工工資的一般水平（平均年薪 、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 管理層員工年工資總額約 36萬元。 （ 3）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指 酒店 運(yùn)營過程中 酒店 管理層工資、 酒店 公司前期開辦費(fèi)用以及 酒店 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是 酒店 運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。 基層員工工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 基層員工為 98 人。 （ 2）營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用主要是指 酒店 運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。 （二） 酒店 年經(jīng)營成本測算 （ 1）營業(yè)成本 主營成本主要是指與 酒店 客房收入相對應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級 酒店 客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。另外，根據(jù)目前停車場狀況，我們預(yù)計停車場年收入為 5 萬元左右。 根據(jù)對 林芝地區(qū) 高星級 酒店 經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級 酒店 會議室、餐烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 20 / 48 廳及其他配套設(shè)施的年收入約為 100萬元。 從 20xx 年至 20xx 年，按照 加丁嘎度假山莊酒店 客房出租率每年按照 1％比例上升，客房價格按照每年 10％的比例增長來計算（ 據(jù) 林芝地區(qū) 旅游會展處統(tǒng)計，自 20xx 年以來， 林芝地區(qū) 二 星級以上的高星級賓館平均房價烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 19 / 48 年均增幅達(dá) 17%，我們此處計算為保守測算 ），那么 加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。 按照套房價格 500 元 /日、商務(wù)間 300 元 /日、標(biāo)間 200 元 /日計算， 酒店出租率按照 60％計算， 酒店 客房年收入為 萬元 ：其中， 高級套房年收入為 萬元、商務(wù)間年收入 萬元、標(biāo)準(zhǔn)間年收入 萬元 。 各項目 修建 費(fèi)用占總 修建 費(fèi)用的比例如下圖表示： 圖表 7： 加丁嘎度假山莊酒店 修建 費(fèi)用比例示意圖 7%54%8%8%1%14%8%酒店裝璜費(fèi)用比例示意圖豪華套房商務(wù)間、標(biāo)房機(jī)電主要功能設(shè)施套房家具、窗簾商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾大樓設(shè)備 八、 酒 店 的經(jīng)營成本及效益分析 （一） 酒店 年營業(yè)收入測算 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 18 / 48 加丁嘎度假山莊酒店 擁有 83間客房，其中套房 4 間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間；另外，擁有大型會議中心、高級西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等 酒店 配套設(shè)施。 酒店 改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括 酒店 設(shè)備的更換費(fèi)用、 酒店 房間家具、窗簾等費(fèi)用。下面用圖表示 加丁嘎度假山莊酒店 修建 工程預(yù)算： 圖表 6： 加丁嘎度假山莊酒店 修建 工程預(yù)算表 編號 項目名稱 單位 工程量 單價（元） 合計（元） 1 山莊賓館主體修建 費(fèi)用 M2 700 10964856 2 豪華套房裝飾 M2 1050 3 商務(wù) 間、標(biāo)房裝飾 M2 880 4 房間機(jī)電 M2 120 5 酒店 設(shè)備 項 1 1156000 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 16 / 48 6 套房家具、窗簾 套 12 7 商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾 套 171 8 酒店 其他主要功能 120xx00 工程總造價 元 備注： 酒店 設(shè)備項目，包括空調(diào) 購置 、增加鍋爐交換器等，屬于暫估修建 成本； 一樓 酒店 大堂 修建 費(fèi)用 ,屬于暫估修建成本； 根據(jù)該工程預(yù)算，工程 修建 費(fèi)用大致如下： （ 1） 山莊賓館主體 及小型別墅 修建面積為 平方米 ,按照每平方米 700元 , ( 2 )大 酒店 豪華套房裝飾面積為 500平方米，按照每平方米 1050元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算， 酒店 套房 裝璜 工程造價為 1086,； （ 3）大 酒店 商務(wù)間、標(biāo)房裝飾面積為 ，按照每平方米 880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算， 酒店 標(biāo)房 裝璜 工程造價為 8198,； (4)酒店 改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米 120元的 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算，4 個樓層的機(jī)電費(fèi)用為 1242156元。 酒店 主要功能 附表： 圖表 4： 加丁嘎度假山莊酒店 主要功能表 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 14 / 48 序號 酒店 功能 面積（單位：平方米） 備注 1 豪華套房 1035． 13 2 商務(wù)間、標(biāo)準(zhǔn)房 9316． 17 3 停車場 3000 4 商務(wù)中心 100 修建 費(fèi)用 25 萬 5 健身房 150 修建 費(fèi)用 30萬 6 大型會議中心 300 修建 費(fèi)用 50萬 7 咖啡吧、酒吧、茶吧 200 修建 費(fèi)用 60 萬 8 餐廳 300 修建費(fèi)用 50萬 七、 加丁嘎 度假山莊 修建 成本及 修建 前后收益對比 （一） 加丁嘎 度假山莊 修建 成本 根據(jù) 加丁嘎 度假山莊 修建 的初步規(guī)劃， 將從 加丁嘎 度假山莊 選擇 三 個樓層作為 酒店 樓層，另外 酒店 裙樓將 修建 為 酒店 大堂，據(jù)此 大 酒店 總面積為 平方米 ， 其中，（ 1）客房面積為： ； （ 2）停車場面積 3000平方米； （ 3）一樓大堂面積約為 （ 4）其他功能設(shè)施面積約 1400平方米 若以其中一個樓層 修建 為 酒店 豪華套房，其它 三 個樓層 修建 為商務(wù)間和標(biāo)房來計算，則有 平方米 修建 為套房、 平方米 修建 為商務(wù)間和標(biāo)房。 （ 6）大型 宴會餐廳 ，可以和 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有餐廳開展合作。另外， 酒店 將擁有中央音響系統(tǒng)、中央空調(diào)系 統(tǒng)、自動火警系統(tǒng)以及電腦管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。每個裝修雅致的客房和套間均備有閉路彩色電視、單獨(dú)的浴室和淋浴、單獨(dú)控制的空調(diào)系統(tǒng)、國際直撥電話帶浴室專線。而要是 在拉薩 買地 建 酒店 ，從購地到竣工直至 酒店 營業(yè)，一般需要 三 至 四 年時間。與此相比， 修建 酒店 顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 （五） 修建 費(fèi)用低、周期短 利用 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)成 土地 修建 四星級 酒店 ,， 修建 用費(fèi)較低，若以4 個樓層計算， 修建 費(fèi)用可控制在 2650 萬元人民幣左右。 （四） 酒店 與 別墅 互為補(bǔ)充 高級 住宅 別墅 和高星級 酒店 的有機(jī)組合對 山莊 來說，是全新高效的主題式商業(yè)組合， 國內(nèi)風(fēng)景區(qū) 很多知名 酒店 均采用此組合，在這種商業(yè)組合中， 別墅 為 酒店 提供商務(wù)客源， 酒店 為 別墅 帶來高檔的 酒店 式物業(yè)管理。如 酒店 空調(diào)設(shè)備、供排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯設(shè)備、供電設(shè)備、停車場等配套設(shè)施， 都 要 能夠完全適應(yīng) 酒店 的 運(yùn)營 。 另外，高等級 酒店 一般 都 擁有自己的裙樓， 加丁嘎 度假山莊 的 二 層裙樓，為合理布局會議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。 加丁嘎 度假山莊 是 林芝地區(qū) 第一幢烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 12 / 48 高 檔次 建筑，外觀樸實(shí)不失典雅， 內(nèi) 部華麗不失 舒適 ,及要突現(xiàn)藏式文化又要不失現(xiàn)代高雅， 而 與周邊 建筑 相比自成特色，完全符合高星級 酒店 建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)。主裙樓大堂 、大門、停車場、電梯設(shè)備等均要 符合高星級 大 型酒店的 規(guī)模 要求 ，以便有與高星級 酒店 相對應(yīng)的高檔次、高品味的公共設(shè)施、 最現(xiàn)代的優(yōu)雅 環(huán)境。而 酒店 修建 需要把一樓裙樓按照四星級 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行 修建 。 酒店 經(jīng)營時，可根據(jù)實(shí)際情況分區(qū)使用電梯，以方便酒店 客戶迅速入住房間。 （六）供電設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 需 (1000A) 變壓器一臺 ,能滿足 單個樓層均能提供3 200A 的容量，因此， 酒店 修建 完成后， 就可以符合酒店的用電需求 （七）電梯設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 主樓 新增 電梯 2 部、貨運(yùn)電梯 1 部、主樓電梯為 OTIS電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15人。目前 加丁嘎 度假山莊 沒 有 下水道管道， 酒店 修建 必須要對所有排水管道進(jìn)行布管。因此，水壓和流量等也符合 酒店 所需標(biāo)準(zhǔn)。 注 ?？照{(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大 酒店 的需要， 酒店 區(qū)域空調(diào)需要單獨(dú)配置功率較小的兩臺冷水機(jī)組及相應(yīng)設(shè)備，以便 24小時獨(dú)立運(yùn)行供應(yīng)冷氣 。 4 個豪華套房 ,如市場需要，可將 酒店 的一個單層 修建 為 10 個豪華套房。 四、 加丁嘎 度假山莊 工程 修建 可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。 （四）前廳（大堂 ）標(biāo)準(zhǔn) 酒店大堂設(shè)在 酒店 裙一樓， 面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；有與酒店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；大堂內(nèi)有中英文標(biāo)志。 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，達(dá)到整潔、完整 、衛(wèi)生，并維持正常功能。酒