【正文】 說明：所得稅按當(dāng)年上繳70%，第二年清算30%的方法測(cè)算。這里假設(shè)2010—2014年的酒店經(jīng)營固定成本和變動(dòng)成本與2010年相同。標(biāo)準(zhǔn)間盈虧平衡價(jià)格為200%=，商務(wù)間盈虧平衡價(jià)格為300%=，豪華套房盈虧平衡價(jià)格為500%=341元。盈虧平衡的出租率為即：%時(shí)，盈虧達(dá)到平衡。365天=根據(jù)上述數(shù)據(jù)：客房出租的盈虧平衡點(diǎn)＝每天的固定成本/（每套客房每天平均收入每天每套客房變動(dòng)成本）酒店客房出租的盈虧平衡點(diǎn)為每天出租17套。83套=。83套＝；每天每套客房變動(dòng)成本為：18500元/套247。（3）酒店?duì)I業(yè)收入：（保守計(jì)算僅采用酒店客房收入數(shù)字，不包括酒店其他收入）（4）變動(dòng)成本分解到房價(jià)中。基層員工工資和水電成本在計(jì)算中各按照50％計(jì)算。（一）投資回報(bào)分析2010—2014年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財(cái)務(wù)指標(biāo)2010年2011年2012年2013年2014年總收入(萬元)總成本(萬元)445445445445營業(yè)稅及附加(萬元)111所得稅(萬元)凈收入(萬元)624.794.9941227若酒店修建裝修工程總造價(jià)為2600萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)，酒店修建工程投資10年就可以收回成本。2年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。稅后收入如下表所示：圖表17：加丁嘎度假山莊酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi) %3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入根據(jù)加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入102萬元均不變。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。（6）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。依林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。綜上所述。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指酒店涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn)10萬元，按照5年折舊，每年折舊費(fèi)用為2萬元。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元。按照目前拉薩高星級(jí)酒店管理層員工工資的一般水平（、含四金），加丁嘎度假山莊酒店管理層員工年工資總額約36萬元。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費(fèi)用以及酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是酒店運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用?；鶎訂T工工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店基層員工為98人。（2）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。（二）酒店年經(jīng)營成本測(cè)算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。另外，根據(jù)目前停車場(chǎng)狀況，我們預(yù)計(jì)停車場(chǎng)年收入為5萬元左右。根據(jù)對(duì)林芝地區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬元。從2010年至2014年，按照加丁嘎度假山莊酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房價(jià)格按照每年10％的比例增長來計(jì)算（據(jù)林芝地區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2005年以來，林芝地區(qū)二星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá)17%，我們此處計(jì)算為保守測(cè)算），那么加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。按照套房價(jià)格500元/日、商務(wù)間300元/日、標(biāo)間200元/日計(jì)算，酒店出租率按照60％計(jì)算，：其中，、。各項(xiàng)目修建費(fèi)用占總修建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：加丁嘎度假山莊酒店修建費(fèi)用比例示意圖八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算加丁嘎度假山莊酒店擁有83間客房，其中套房4間、商務(wù)間10間、標(biāo)準(zhǔn)房69間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等酒店配套設(shè)施。酒店改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括酒店設(shè)備的更換費(fèi)用、酒店房間家具、窗簾等費(fèi)用。下面用圖表示加丁嘎度假山莊酒店修建工程預(yù)算：圖表6：加丁嘎度假山莊酒店修建工程預(yù)算表編號(hào)項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)（元）合計(jì)（元）1山莊賓館主體修建費(fèi)用M2700109648562豪華套房裝飾M210503商務(wù)間、標(biāo)房裝飾M28804房間機(jī)電M21205酒店設(shè)備項(xiàng)111560006套房家具、窗簾套127商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾套1718酒店其他主要功能1200000工程總造價(jià)元備注：酒店設(shè)備項(xiàng)目，包括空調(diào)購置、增加鍋爐交換器等，屬于暫估修建成本；一樓酒店大堂修建費(fèi)用,屬于暫估修建成本；根據(jù)該工程預(yù)算，工程修建費(fèi)用大致如下：（1）,按照每平方米700元,( 2 )大酒店豪華套房裝飾面積為500平方米，按照每平方米1050元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店套房裝璜工程造價(jià)為1086,；（3）大酒店商務(wù)間、按照每平方米880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店標(biāo)房裝璜工程造價(jià)為8198,；(4)酒店改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米120元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，4個(gè)樓層的機(jī)電費(fèi)用為1242156元。酒店主要功能附表：圖表4：加丁嘎度假山莊酒店主要功能表序號(hào)酒店功能面積（單位：平方米）備注1豪華套房1035．132商務(wù)間、標(biāo)準(zhǔn)房9316．173停車場(chǎng)30004商務(wù)中心100修建費(fèi)用25萬5健身房150修建費(fèi)用30萬6大型會(huì)議中心300修建費(fèi)用50萬7咖啡吧、酒吧、茶吧200修建費(fèi)用60萬8餐廳300修建費(fèi)用50萬七、加丁嘎度假山莊修建成本及修建前后收益對(duì)比（一）加丁嘎度假山莊修建成本根據(jù)加丁嘎度假山莊修建的初步規(guī)劃，將從加丁嘎度假山莊選擇三個(gè)樓層作為酒店樓層，另外酒店裙樓將修建為酒店大堂，其中，（1）客房面積為：；（2）停車場(chǎng)面積3000平方米；（3）（4）其他功能設(shè)施面積約1400平方米若以其中一個(gè)樓層修建為酒店豪華套房，其它三個(gè)樓層修建為商務(wù)間和標(biāo)房來計(jì)算，、。（6）大型宴會(huì)餐廳，可以和加丁嘎度假山莊現(xiàn)有餐廳開展合作。另外，酒店將擁有中央音響系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)火警系統(tǒng)以及電腦管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。每個(gè)裝修雅致的客房和套間均備有閉路彩色電視、單獨(dú)的浴室和淋浴、單獨(dú)控制的空調(diào)系統(tǒng)、國際直撥電話帶浴室專線。而要是在拉薩買地建酒店，從購地到竣工直至酒店?duì)I業(yè)，一般需要三至四年時(shí)間。與此相比，修建酒店顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。（五）修建費(fèi)用低、周期短 利用加丁嘎度假山莊現(xiàn)成土地修建四星級(jí)酒店,，修建用費(fèi)較低，若以4個(gè)樓層計(jì)算，修建費(fèi)用可控制在2650萬元人民幣左右。（四）酒店與別墅互為補(bǔ)充高級(jí)住宅別墅和高星級(jí)酒店的有機(jī)組合對(duì)山莊來說，是全新高效的主題式商業(yè)組合，國內(nèi)風(fēng)景區(qū)很多知名酒店均采用此組合，在這種商業(yè)組合中，別墅為酒店提供商務(wù)客源，酒店為別墅帶來高檔的酒店式物業(yè)管理。如酒店空調(diào)設(shè)備、供排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯設(shè)備、供電設(shè)備、停車場(chǎng)等配套設(shè)施，都要能夠完全適應(yīng)酒店的運(yùn)營。另外，高等級(jí)酒店一般都擁有自己的裙樓，加丁嘎度假山莊的二層裙樓，為合理布局會(huì)議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。加丁嘎度假山莊是林芝地區(qū)第一幢高檔次建筑，外觀樸實(shí)不失典雅，內(nèi)部華麗不失舒適,及要突現(xiàn)藏式文化又要不失現(xiàn)代高雅，而與周邊建筑相比自成特色，完全符合高星級(jí)酒店建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)。主裙樓大堂、大門、停車場(chǎng)、電梯設(shè)備等均要符合高星級(jí)大型酒店的規(guī)模要求，以便有與高星級(jí)酒店相對(duì)應(yīng)的高檔次、高品味的公共設(shè)施、最現(xiàn)代的優(yōu)雅環(huán)境。而酒店修建需要把一樓裙樓按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修建。酒店經(jīng)營時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況分區(qū)使用電梯，以方便酒店客戶迅速入住房間。（六）供電設(shè)備加丁嘎度假山莊需 (1000A) 變壓器一臺(tái),能滿足單個(gè)樓層均能提供3200A的容量，因此，酒店修建完成后，就可以符合酒店的用電需求（七）電梯設(shè)備加丁嘎度假山莊主樓新增電梯2部、貨運(yùn)電梯1部、