加丁嘎度假山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-08 22:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1002注：酒店出租率按照60％計(jì)算。（二）酒店年經(jīng)營成本測算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％計(jì)算，；按照早餐成本每份10元、每個(gè)客房每日2份早餐計(jì)算。（2）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi)1元計(jì)算，（此處計(jì)算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約80萬元?；鶎訂T工工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店基層員工為98人。按照目前拉薩高星級酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山莊酒店基層員工年工資總額約106萬元。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是酒店運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。據(jù)了解，高星級酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬元。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費(fèi)用以及酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。管理層工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。按照目前拉薩高星級酒店管理層員工工資的一般水平（、含四金），加丁嘎度假山莊酒店管理層員工年工資總額約36萬元。公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì)30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為25萬元）。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元。固定資產(chǎn)折舊與攤消費(fèi)：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬元，折舊年限按照10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為38萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn)10萬元，按照5年折舊，每年折舊費(fèi)用為2萬元。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費(fèi)3056設(shè)備固定資產(chǎn)4001040辦公固定資產(chǎn)1052折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)48其他費(fèi)用：按照高星級酒店費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 20萬元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指酒店涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約90萬元。綜上所述。酒店運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本表序號成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)80——5基層員工工資106預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資36預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費(fèi)用年攤消6（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用30萬按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)40——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)20——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營成本費(fèi)用總額備注酒店運(yùn)營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本比例圖酒店運(yùn)營成本比例示意圖17%48%29%6%主營成本經(jīng)營專用成本管理專用成本財(cái)務(wù)專用成本（5）營業(yè)稅根據(jù)上文計(jì)算。依林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。（6）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。根據(jù)林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級酒店的所得稅征收比例為15％。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。那么。稅后收入如下表所示：圖表17：加丁嘎度假山莊酒店稅后收入表序號酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi) %3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入根據(jù)加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入102萬元均不變。，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長示意圖20102014年凈收入增長示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬元)當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。2年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。九、財(cái)務(wù)分析重要假設(shè)：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設(shè)和發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變一般假設(shè)：所得稅率為15％；利率維持目前水平。（一）投資回報(bào)分析2010—2014年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財(cái)務(wù)指標(biāo)2010年2011年2012年2013年2014年總收入(萬元)總成本(萬元)445445445445營業(yè)稅及附加(萬元)111所得稅(萬元)凈收入(萬元)624.794.9941227若酒店修建裝修工程總造價(jià)為2600萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)，酒店修建工程投資10年就可以收回成本。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回報(bào)曲線圖：圖表21：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年成本收益率曲線圖20102014年酒店的成本收益率曲線圖%%%%%0%100%200%300%400%2010年2011年2012年2013年2014年（二）盈虧平衡分析根據(jù)酒店年經(jīng)營成本測算部分的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們測算酒店經(jīng)營固定成本和變動(dòng)成本為：（1）固定成本=管理專用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的50％＋水電專用成本的50％＝222萬元+8萬元＋53萬元＋40萬元＝313萬元（2）變動(dòng)成本＝客房材料（年）＋早餐專用成本（年）＋水電成本50％＋基層工資50％＋營業(yè)稅＝＋+40萬元+53萬元＋＝備注：a上述計(jì)算中，管理專用成本包括（單位：萬元）：圖表22：加丁嘎度假山莊酒店管理專用成本一覽各項(xiàng)成本高管工資開辦費(fèi)年折舊設(shè)備年折舊裝修費(fèi)折舊辦公用品折舊年差旅費(fèi)等年財(cái)務(wù)成本總計(jì)數(shù)額3664026022090454b在計(jì)算變動(dòng)成本中，客房材料和早餐專用成本中是以客房出租率100％為依據(jù)的?；鶎訂T工工資和水電成本在計(jì)算中各按照50％計(jì)算。另外，變動(dòng)成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計(jì)算的，不包括其他收入部分。（3）酒店?duì)I業(yè)收入：（保守計(jì)算僅采用酒店客房收入數(shù)字，不包括酒店其他收入）（4）變動(dòng)成本分解到房價(jià)中。則每套客房年變動(dòng)成本為：247。83套＝；每天每套客房變動(dòng)成本為：18500元/套247。365天＝（5）出租率按照100％計(jì)算則每天客房的收入=20069+30010+5004=1880元/天每套客房每天平均收入＝18800元/天247。83套=。（6）酒店正常營運(yùn)平均每天固定成本=247。365天=根據(jù)上述數(shù)據(jù)：客房出租的盈虧平衡點(diǎn)＝每天的固定成本/（每套客房每天平均收入每天每套客房變動(dòng)成本）酒
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