【正文】 因此，如果我們2009年內(nèi)計(jì)劃對(duì)酒店進(jìn)行修建，2011年初酒店正式對(duì)外營(yíng)運(yùn)，那么加丁嘎度假山莊一定抓住這次難得機(jī)遇。從相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，加丁嘎度假山莊總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險(xiǎn)都較小。其次，提高業(yè)主的資產(chǎn)收益。因此，拉薩烏孜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以加丁嘎度假山莊為主要項(xiàng)目，從提升加丁嘎度假山莊整體形象的高度出發(fā)，提出了把加丁嘎度假山莊修建為四星級(jí)酒店的思路與規(guī)劃方案。十三、項(xiàng)目的社會(huì)效益分析在西藏林芝地區(qū)修建加丁嘎度假山莊，使更多的中外游客和藏族同胞，能享受到大自然美麗的景色。聘用酒店顧問(wèn)公司有利于彌補(bǔ)酒店經(jīng)營(yíng)者管理經(jīng)驗(yàn)的不足。公司董事、高級(jí)管理人員不得兼任監(jiān)事。根據(jù)四星級(jí)酒店管理經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)定酒店崗位設(shè)置和人員編制如下：圖表33：加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表部門(mén)崗位設(shè)置編制人數(shù)總經(jīng)理室3人總經(jīng)理1副總經(jīng)理1總經(jīng)理助理1行政辦公室12人辦公室 2人主任1行政秘書(shū)1人力資源 2人經(jīng)理1人事專(zhuān)員1質(zhì)檢 4人質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理1客戶(hù)服務(wù)經(jīng)理3倉(cāng)管 2人倉(cāng)管員2公管企劃 2人經(jīng)理1企劃美工1后勤保障部18人工程主管 1人主管1采購(gòu) 2人經(jīng)理1采購(gòu)員1網(wǎng)絡(luò)工程 2人網(wǎng)絡(luò)工程師2工程維修 3人萬(wàn)能工2弱電工1安保部 10人經(jīng)理1消防專(zhuān)管員1領(lǐng)班3安保員（內(nèi)保）5市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部6人總監(jiān) 1人1市場(chǎng)拓展 3人經(jīng)理1市場(chǎng)代表2營(yíng)運(yùn) 2人主管1預(yù)訂員1客戶(hù)服務(wù)部57人客房 37人經(jīng)理1主管3服務(wù)員15計(jì)件工10制服工2PA主管1PA5前臺(tái) 11人經(jīng)理1前臺(tái)主管2前臺(tái)接待員8禮賓 6人主管1行禮員6總機(jī) 3人接線員3商務(wù)中心 6人經(jīng)理1商務(wù)中心商務(wù)中心文員2其他配套服務(wù)中心服務(wù)員3財(cái)務(wù)部6人經(jīng)理經(jīng)理1會(huì)計(jì)主管1會(huì)計(jì)專(zhuān)員2出納主管1出納員1總計(jì)108人監(jiān)事會(huì)公司設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)成員5名，其中職工監(jiān)事2名。 董事長(zhǎng)召集和主持董事會(huì)會(huì)議，檢查董事會(huì)決議的實(shí)施情況。按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會(huì)組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會(huì)由入股業(yè)主組成。因此，股東大會(huì)由2家業(yè)主組成。股東按其所持有股份的種類(lèi)依照《公司法》享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；持有同一種類(lèi)股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔(dān)同種義務(wù)。根據(jù)房產(chǎn)實(shí)際情況，給予差異性的租賃價(jià)格，有利于顯示公平性，維護(hù)加丁嘎村委會(huì)合法利益。方式二：公司直接投資4千萬(wàn)元，公司擬注冊(cè)資本4000萬(wàn)元。注。這部分業(yè)主作為公司股東來(lái)成立“拉薩加丁嘎度假山莊酒店股份有限公司”，然后以“林芝加丁嘎度假山莊酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。發(fā)起人由包括拉薩加加丁嘎投資有限公司在內(nèi)的所有參股業(yè)主擔(dān)任。但是此類(lèi)業(yè)主不能依據(jù)公司法享有酒店股東權(quán)利。贊同加丁嘎度假山莊酒店修建項(xiàng)目并愿意參股的酒店業(yè)主可以自有產(chǎn)權(quán)折價(jià)入股，依據(jù)在酒店中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及加丁嘎度假山莊酒店《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，享有股東權(quán)利和酒店收益、承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。加丁嘎度假山莊的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整地屬于某一個(gè)業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。2010—2013年的盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)如下表：圖表24：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)2010201120122013每套客房每天平均收入（元/套/天）265310客房出租的盈虧平衡點(diǎn)（套）1710盈虧平衡的出租率%%%5%盈虧平衡的出租價(jià)格（元/套/天）圖表25：加丁嘎度假山莊酒店2006—2010年盈虧平衡出租率20102014年盈虧平衡出租率%%%%%%%%%%%20102011201220132014盈虧平衡的出租率注：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)成本項(xiàng)中尚有未考慮因素（如酒店折舊，其他管理費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等），但總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險(xiǎn)都較小。如按預(yù)計(jì)的60%出租率進(jìn)行營(yíng)業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為：盈虧平衡的出租價(jià)格利用率為：根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類(lèi)房間的盈虧平衡價(jià)格。（6）酒店正常營(yíng)運(yùn)平均每天固定成本=247。則每套客房年變動(dòng)成本為：247。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回報(bào)曲線圖：圖表21：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年成本收益率曲線圖20102014年酒店的成本收益率曲線圖%%%%%0%100%200%300%400%2010年2011年2012年2013年2014年（二）盈虧平衡分析根據(jù)酒店年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算部分的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們測(cè)算酒店經(jīng)營(yíng)固定成本和變動(dòng)成本為：（1）固定成本=管理專(zhuān)用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的50％＋水電專(zhuān)用成本的50％＝222萬(wàn)元+8萬(wàn)元＋53萬(wàn)元＋40萬(wàn)元＝313萬(wàn)元（2）變動(dòng)成本＝客房材料（年）＋早餐專(zhuān)用成本（年）＋水電成本50％＋基層工資50％＋營(yíng)業(yè)稅＝＋+40萬(wàn)元+53萬(wàn)元＋＝備注：a上述計(jì)算中，管理專(zhuān)用成本包括（單位：萬(wàn)元）：圖表22：加丁嘎度假山莊酒店管理專(zhuān)用成本一覽各項(xiàng)成本高管工資開(kāi)辦費(fèi)年折舊設(shè)備年折舊裝修費(fèi)折舊辦公用品折舊年差旅費(fèi)等年財(cái)務(wù)成本總計(jì)數(shù)額3664026022090454b在計(jì)算變動(dòng)成本中，客房材料和早餐專(zhuān)用成本中是以客房出租率100％為依據(jù)的。且營(yíng)業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬(wàn)元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長(zhǎng)示意圖20102014年凈收入增長(zhǎng)示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬(wàn)元)當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。根據(jù)林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí)酒店的所得稅征收比例為15％。酒店運(yùn)營(yíng)具體成本構(gòu)成表：（單位：萬(wàn)元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營(yíng)成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車(chē)場(chǎng)面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)80——5基層員工工資106預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資36預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開(kāi)辦費(fèi)用年攤消6（公司開(kāi)辦費(fèi)用總費(fèi)用30萬(wàn)按照5年攤銷(xiāo)，每年攤銷(xiāo)費(fèi)用為6萬(wàn)元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)40——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車(chē)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)20——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬(wàn)人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用總額備注酒店運(yùn)營(yíng)具體成本比例如下(單位：萬(wàn)元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營(yíng)成本比例圖酒店運(yùn)營(yíng)成本比例示意圖17%48%29%6%主營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)專(zhuān)用成本管理專(zhuān)用成本財(cái)務(wù)專(zhuān)用成本（5）營(yíng)業(yè)稅根據(jù)上文計(jì)算。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開(kāi)辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬(wàn)元）折舊年限年折舊成本（萬(wàn)元）公司開(kāi)辦費(fèi)3056設(shè)備固定資產(chǎn)4001040辦公固定資產(chǎn)1052折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)用總計(jì)48其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開(kāi)支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車(chē)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 20萬(wàn)元。公司開(kāi)辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用等，開(kāi)辦費(fèi)用合計(jì)30萬(wàn)元（其中裝飾費(fèi)用約為25萬(wàn)元）。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬(wàn)元。物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi)1元計(jì)算，（此處計(jì)算，不包