【正文】 總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析2009年以來，受金融危機(jī)的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時拉動了我市的消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點(diǎn)和3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。（3）商品房價格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價的上升。（4）新建商品房購買對象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2005年的2%上漲到2008年的15%。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。2008年江北市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方米，較上年上漲10%。2005年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左右。2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測（1）我市房地產(chǎn)發(fā)展有利條件1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。（2）2009年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從2005年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。（3）2009年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動江北市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。三、項(xiàng)目規(guī)模分析（一）項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“騰飛國際”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“騰飛國際”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪、表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）Ⅱ型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200~300升/人交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，江北市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米247。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元247。因此我們選取兩個類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。表16：本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價為：9969元/平方米（2）收益還原法定價過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價為：10107元/平方米車位銷售價格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：48 / 482008年6月： 2008年6月25日~7月25日：2008年8月~ 9月： 2008年10月： 2008年10月~ 11月： 2008年12月： 2009年1月： 2009年3月： 2009年7月： 2009年10月： 2009年10月~2009年12月： 2009年11月~2009年2月： 2009年12月： 2010年1月~3月：2010年3月~5月：2010年3月~6月：2010年6月：2010年6月~9月：2010年7月~9月：2010年10月~2011年1月：2010年8月~2011年5月：2011年3月~6月：2010年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。建筑方案設(shè)計。施工圖紙設(shè)計。工程開工，多層1~4樓先施工。多層5~8樓開始施工。多層1~4樓主體工程完工。1~4樓設(shè)備安裝。多層5~8樓主體工程完工。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。高層4主體完工。高層4室內(nèi)外裝修。高層1~3設(shè)備安裝。高層4樓竣工驗(yàn)收。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。工程施工進(jìn)度詳見附表12。表17：本項(xiàng)目銷售計劃表（%） 項(xiàng)目合計200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2009年和2010年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收?；乜钸M(jìn)度詳見表18。（四）稅費(fèi)率本報告采用的各種稅費(fèi)率見表19。前期工程費(fèi)。2008年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2009年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2010年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2011年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計：562萬元。2008年管理費(fèi)用：465萬元；2009年管理費(fèi)用：336萬元；2010年管理費(fèi)用：40萬元；2011年管理費(fèi)用：2萬元；合計：843萬元。包括