【正文】 （三）金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設(shè)價格變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。3647100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。六、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。五、財務(wù)分析（一）盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。（四）稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。高層1~3樓竣工驗收。高層4主體完工。多層1~4樓主體工程完工。建筑方案設(shè)計。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米（2）收益還原法定價過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項目的預(yù)售期為終點，%，江北市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。2）、住房消費需求日漸增大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。2005年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左右。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。（3）商品房價格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運行情況分析2009年以來，受金融危機(jī)的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時拉動了我市的消費與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)?？尚行詧蟾嫜芯糠秶鶕?jù)“騰飛國際”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。項目概況（1）項目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。2009年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。2005年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米商鋪部分（1）市場比較法定價過程目前江北市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、項目投資估算（一）項目實施進(jìn)度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。多層5~8樓設(shè)備安裝。高層1~3室內(nèi)外裝修。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。（六）資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2008年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2008年）貸款6000萬元，第二年（2009）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表7和附表8。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬元）：%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R =*Q－－20807當(dāng)Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計達(dá)到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬元。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前江北市房價每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計200820092010201120121現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計凈現(xiàn)值14947135415548593006所得稅前凈現(xiàn)值102014947153187355142559累計所得稅前凈現(xiàn)值149471341646814611020計算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020300投資回收期（年）[靜態(tài)]投資回收期（年）[動態(tài)]基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表8：現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號項目合計200