【正文】 0001328184424經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元397505經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元286596經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元30647應(yīng)交稅金萬(wàn)元4365其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元216539718038利潤(rùn)總額萬(wàn)元54659稅后利潤(rùn)萬(wàn)元366210可分配利潤(rùn)萬(wàn)元3002Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資凈利潤(rùn)率%4投資利稅率%5資本金凈利潤(rùn)率%6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008200920102011一開(kāi)發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本286591581011428135368土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用30646321159882391銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營(yíng)資金三項(xiàng)目總投資額3172316442125872235459123開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121銷售收入3975017295158226633可銷售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營(yíng)稅金及附加2165952870343營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121總投資3172316442125872235459經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資長(zhǎng)期借款經(jīng)營(yíng)資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121經(jīng)營(yíng)收入3975017295158226633銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)用3172315710118164197開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤(rùn)總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤(rùn)33623081196135810盈余公積66055360245法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤(rùn)253188912可供投資者分配利潤(rùn)2531636111313應(yīng)付利潤(rùn)A方B方C方14年末未分配利潤(rùn)25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見(jiàn)肘。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬(wàn)元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。前期工程費(fèi)。高層4室內(nèi)外裝修。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米247。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。目錄一、總 論 4項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、市場(chǎng)調(diào)研分析 7（一）江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 7三、項(xiàng)目規(guī)模分析 15（一）項(xiàng)目整體定位 15（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15（三）價(jià)格定位 18四、項(xiàng)目投資估算 22五、財(cái)務(wù)分析 30六、盈虧平衡和敏感性分析 31七、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析 35八、附 表 37江北市某住宅開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析目 錄一、總論二、市場(chǎng)調(diào)研分析三、項(xiàng)目規(guī)模分析四、項(xiàng)目投資估算五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析八、附表一、總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 56同比增長(zhǎng)（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長(zhǎng)（%） GDP（億元） 636同比增長(zhǎng)（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2008年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。250%=3166元/平方米（2）加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬(wàn)元247。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)