【正文】 目錄一、總 論 4項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、市場調(diào)研分析 7（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 7三、項(xiàng)目規(guī)模分析 15（一）項(xiàng)目整體定位 15（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15（三）價(jià)格定位 18四、項(xiàng)目投資估算 22五、財(cái)務(wù)分析 30六、盈虧平衡和敏感性分析 31七、風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析 35八、附 表 37江北市某住宅開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析目 錄一、總論二、市場調(diào)研分析三、項(xiàng)目規(guī)模分析四、項(xiàng)目投資估算五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析八、附表一、總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。（8）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由騰飛國際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。可行性報(bào)告研究范圍根據(jù)“騰飛國際”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。研究結(jié)論及建議根據(jù)市場研究以及本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險(xiǎn)以及國名經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論）本項(xiàng)目屬住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件已具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析2009年以來，受金融危機(jī)的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時拉動了我市的消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點(diǎn)和3個百分點(diǎn)。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（%） GDP（億元） 636同比增長（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。（3）商品房價(jià)格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。表6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2008年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價(jià)的上升。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。（4）新建商品房購買對象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2005年的2%上漲到2008年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好江北市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。2008年江北市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。（8）房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2005年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測（1）我市房地產(chǎn)發(fā)展有利條件1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。%，創(chuàng)下歷史新高，2009年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，江北市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。（2）2009年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的