【正文】 820092010201120121現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088104421186482455537資本金租售收入用于產(chǎn)品投資自有資金經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003凈現(xiàn)金流量366210442370166442859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量10442674197276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量546510442385376263528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量1044265891037456554655凈現(xiàn)值10709493305949921953559累計(jì)凈現(xiàn)值94936434144251110706所得稅前凈現(xiàn)值23909493318457302410559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值9493630957918132390計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）23901070基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表9：資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金來(lái)源581921644217565148898396900銷(xiāo)售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002現(xiàn)金運(yùn)用525301644213864824513979開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自有資金回收借款本金償還借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余資金56623701664455839005累計(jì)盈余資金37011034547625662附表10：長(zhǎng)期借款償還表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121長(zhǎng)期借款償還年初借款本息累計(jì)本金利息本年借款本年應(yīng)付利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232還本資金來(lái)源17011234515204上年余額攤銷(xiāo)折舊利潤(rùn)可利用售房收入其他17011064468599003償還等額還款本金400040004償還長(zhǎng)期貸款本金能力1701834511204121045長(zhǎng)期借款償還期（年）4附表11：資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200820092010201120121資產(chǎn)1644218750169997804流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨（含在建工程）貨幣資金 累計(jì)盈余資金固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值164421644217301331937012663399110345900214247622負(fù)債及所有者權(quán)益164421875016997804負(fù)債600080004000流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 應(yīng)付稅金借款 經(jīng)營(yíng)資金借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款600080004000所有者權(quán)益1044210750129997804資本金資本公積金累計(jì)盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn)20008442200084425525320008442415214220006605144比率指標(biāo)參考指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）≤70%37%43%24%流動(dòng)比率（%）≥120%速動(dòng)比率（%）≥65%權(quán)益報(bào)酬率（%）5%40%15%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3%18%13%權(quán)益乘數(shù)（%）182%221%115%銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）3%12%18%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）89%146%71%。（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。七、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從江北市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。109000100%=%當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷(xiāo)售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬(wàn)元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為0；上述計(jì)算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。詳見(jiàn)附表10。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1020萬(wàn)元。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見(jiàn)附表10。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表22表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車(chē)場(chǎng)5健身設(shè)施合計(jì)134開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表24表：24開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)5‰42合計(jì)764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表25表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)42不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見(jiàn)附表2。（二）本項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車(chē)位每個(gè)15萬(wàn)元； （三）銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表17。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。1~4樓室內(nèi)外裝修。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。