【正文】 559累計(jì)凈現(xiàn)值94936434144251110706所得稅前凈現(xiàn)值23909493318457302410559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值9493630957918132390計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）23901070基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表9：資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金來(lái)源581921644217565148898396900銷售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002現(xiàn)金運(yùn)用525301644213864824513979開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自有資金回收借款本金償還借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余資金56623701664455839005累計(jì)盈余資金37011034547625662附表10：長(zhǎng)期借款償還表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121長(zhǎng)期借款償還年初借款本息累計(jì)本金利息本年借款本年應(yīng)付利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232還本資金來(lái)源17011234515204上年余額攤銷折舊利潤(rùn)可利用售房收入其他17011064468599003償還等額還款本金400040004償還長(zhǎng)期貸款本金能力1701834511204121045長(zhǎng)期借款償還期（年）4附表11：資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200820092010201120121資產(chǎn)1644218750169997804流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨（含在建工程）貨幣資金 累計(jì)盈余資金固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值164421644217301331937012663399110345900214247622負(fù)債及所有者權(quán)益164421875016997804負(fù)債600080004000流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 應(yīng)付稅金借款 經(jīng)營(yíng)資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款600080004000所有者權(quán)益1044210750129997804資本金資本公積金累計(jì)盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn)20008442200084425525320008442415214220006605144比率指標(biāo)參考指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）≤70%37%43%24%流動(dòng)比率（%）≥120%速動(dòng)比率（%）≥65%權(quán)益報(bào)酬率（%）5%40%15%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3%18%13%權(quán)益乘數(shù)（%）182%221%115%銷售利潤(rùn)率（%）3%12%18%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）89%146%71%。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬(wàn)元，%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民收入的3~6倍，而目前江北市房?jī)r(jià)每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在25萬(wàn)左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。表28：?jiǎn)我蛔兞縿?dòng)態(tài)敏感分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價(jià)格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒(méi)有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以在后期操作過(guò)程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投入成本的控制，在營(yíng)銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。如果本項(xiàng)目整體定價(jià)在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到100%，即109000平方米時(shí)，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬(wàn)元。ηQ=(Q－Q0)247。經(jīng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價(jià)（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬(wàn)元)；Π：利潤(rùn)（萬(wàn)元）收入R(萬(wàn)元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費(fèi)用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬(wàn)元）：20807萬(wàn)元可變成本VC（萬(wàn)元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬(wàn)元）：%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R =*Q－－20807當(dāng)Π=0時(shí)：銷售價(jià)格P0=3096元/平方米，項(xiàng)目收入支出持平。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。資本金100% =3662247。詳見附表7和附表8。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為2165萬(wàn)元，所得稅為1803萬(wàn)元，土地增值稅為397萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金4365萬(wàn)元。（六）資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年（2008年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年（2008年）貸款6000萬(wàn)元，第二年（2009）貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。合計(jì)為994萬(wàn)元。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見附表2。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12（五）項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價(jià)200萬(wàn)元/畝，出讓總金額為18180萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還，2008年先付80%，即14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在2009年付清，即3636萬(wàn)元。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。正式全部入住。高層1~3室內(nèi)外裝修。高層4設(shè)備安裝。多層5~8樓設(shè)備安裝。高層1~3樓開始施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬(wàn)元/個(gè)四、項(xiàng)目投資估算（一）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ247。394011平方米10000元/萬(wàn)元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米商鋪部分（1）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高