【正文】 層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米247。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。2005年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。隨著江北經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。2009年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費價格指數(shù) 增幅（%） 2008年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。2008年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218億元，%。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。研究結(jié)論及建議根據(jù)市場研究以及本項目相關(guān)數(shù)據(jù)計算，本項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬元。項目概況（1）項目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理?？尚行詧蟾嫜芯糠秶鶕?jù)“騰飛國際”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運行情況分析2009年以來，受金融危機的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時拉動了我市的消費與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（3）商品房價格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。（4）新建商品房購買對象情況，比重達76%；，比重為24%。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。2008年江北市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。2005年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達到70%左右。2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。（2）2009年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）2009年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動江北市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。2）、住房消費需求日漸增大。3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項目的預(yù)售期為終點，%，江北市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元247。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米（2）收益還原法定價過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米車位銷售價格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。建筑方案設(shè)計。工程開工，多層1~4樓先施工。多層1~4樓主體工程完工。多層5~8樓主體工程完工。高層4主體完工。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3樓竣工驗收。表17：本項目銷售計劃表（%） 項目合計200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2009年和2010年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。（四）稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。2008年不可預(yù)見費用：310萬元；2009年不可預(yù)見費用：224萬元；2010年不可預(yù)見費用：27萬元；2011年不可預(yù)見費用：1萬元；合計：562萬元。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。2008年財務(wù)費用：167萬元；2009年財務(wù)費用：391萬元；2010年財務(wù)費用：446萬元；2010年財務(wù)費用：223萬元；合計：1227萬元。五、財務(wù)分析（一）盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。%，項目凈現(xiàn)值為2390萬元。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。（三）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。六、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。%。3647100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項目的經(jīng)濟利潤有，%的銷售控制空間。單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設(shè)價格變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風(fēng)險。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。（三）金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款