【正文】 層：3166多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米247。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。2005年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。隨著江北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。2009年，我市房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。表6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2008年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。2008年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。研究結(jié)論及建議根據(jù)市場研究以及本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬元。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理?？尚行詧?bào)告研究范圍根據(jù)“騰飛國際”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。針對商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個(gè)300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析2009年以來，受金融危機(jī)的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時(shí)拉動(dòng)了我市的消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（3）商品房價(jià)格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。（4）新建商品房購買對象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。2008年江北市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。2005年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左右。2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。（2）2009年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）2009年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動(dòng)江北市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。3）、商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，江北市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢，月平均變動(dòng)+%，其他條件見表11和表14。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬元247。表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米（2）收益還原法定價(jià)過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。建筑方案設(shè)計(jì)。工程開工，多層1~4樓先施工。多層1~4樓主體工程完工。多層5~8樓主體工程完工。高層4主體完工。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2009年和2010年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。（四）稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表19。2008年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2009年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2010年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2011年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計(jì)：562萬元。包括銷售代理費(fèi)，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬元。2008年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬元；2009年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬元；合計(jì)：1227萬元。五、財(cái)務(wù)分析（一）盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為2390萬元。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。（三）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。六、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為3647元/平方米，收入為39750萬元。%。3647100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3647元/平方米時(shí)：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在3490元/平方米時(shí)，只需銷售92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤有，%的銷售控制空間。單一變量敏感性分析（1）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變設(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動(dòng)的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價(jià)格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。（三）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款