可行性研究報(bào)告案例doc32-管理案例-在線瀏覽
2024-10-21 19:25本頁(yè)面
【正文】 功能，如餐飲娛樂(lè)，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營(yíng)管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。寫(xiě)字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。智能化概念此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 11 在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 150160 30% 200220 40% 300320 10% 酒店：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 樓層： 1522 層，共 8 層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡） 功能 套數(shù) 樓層 備注 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 12 2226 2 單人床標(biāo)準(zhǔn)間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計(jì)算。雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在 15 層不透光部分。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個(gè)消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 18 層差別不大。 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場(chǎng) ⑴ 需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫(xiě)字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均 個(gè)， 50%的住房率，需 57 個(gè)；共計(jì)需 192 個(gè)停車位。44 出售 效益 738 萬(wàn)元 6 萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 45 萬(wàn)元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個(gè) 40 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378 萬(wàn)元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 萬(wàn)元 /年 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬(wàn)元 6 萬(wàn)元 /個(gè) 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 16 利潤(rùn) 232 萬(wàn)元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。5%= 萬(wàn)元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位 價(jià)格應(yīng)定位在 6 萬(wàn)元 /個(gè)。共計(jì)168 個(gè)停車位。 ⑸ 停車場(chǎng)的使用管理： ① 綜合樓門(mén)前 15 個(gè)和樓后（裙樓下） 30 個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng) 95 個(gè)車位供住戶和寫(xiě)字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個(gè)供寫(xiě)字樓用戶使用。 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 17 第五章 營(yíng)銷方案 方案 A 寫(xiě)字 樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57 個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100 個(gè)出租。 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫(xiě)字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計(jì)會(huì)議室 停車場(chǎng) 6 萬(wàn)元 /個(gè) 300/個(gè) 100 個(gè) 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案 1） 6000 只計(jì)土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開(kāi)銷售 3300 1200（方案 1） 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 18 4800（方案 2） 第六章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開(kāi)發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。此開(kāi)發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一 附表 1 開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表 第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 B、 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。 C、 建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料 專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 D、 建筑安裝工程費(fèi)用 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 19 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫(xiě)字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472 萬(wàn)元（方案 1）， 9168 萬(wàn)元（方案2）。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50 元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 320 萬(wàn)元。 G、 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 I、 建設(shè)期利息 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬(wàn)元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500 萬(wàn)元（每年為 250 萬(wàn)元）。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元） 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 20 4302 169 847 （含裝修費(fèi)） 8472 320 85 284 508 500 15487 項(xiàng)目總投資估算表（方案 2） 費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元） 4302 193 917 （含裝修費(fèi)） 9168 320 92 300 550 500 16342 此資料來(lái)自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 21 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 方案 A+1 即住宅 12 層 48 戶，寫(xiě)字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租 100 個(gè)。 （ 1193250） = 年。15487=300% 每年為 300%
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1