【正文】 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，專賣店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，所以從目前商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來(lái)說(shuō)與目前城市消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求相差甚遠(yuǎn)。20世紀(jì)80年代后的快速轉(zhuǎn)變中，上海、廣州、北京、重慶等以外的次級(jí)城市消費(fèi)力量已明顯成長(zhǎng)至不可忽視的地步，大型零售業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)往次級(jí)都會(huì)區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來(lái)核心商圈的地位開始受到威脅和動(dòng)搖。都會(huì)商圈將由以往線(主要街道)的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)散商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕，都會(huì)區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)、高房租，將使商圈內(nèi)的住家難以負(fù)荷而遷出。并藉由獨(dú)特性、個(gè)性化的高品質(zhì)消費(fèi)訴求，吸引街道人潮或特定主顧轉(zhuǎn)入巷道。 超級(jí)都會(huì)區(qū)將發(fā)展出偏遠(yuǎn)的副都市，而創(chuàng)造出新的大型商圈大型都會(huì)區(qū)日益嚴(yán)重的高房?jī)r(jià)、交通問(wèn)題、停車問(wèn)題、空氣污染、噪音與現(xiàn)代人日益注重的生活品質(zhì)正好背道而馳。副都市與都會(huì)區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。相信再過(guò)幾年，瀘州商圈將會(huì)出現(xiàn)更多的新網(wǎng)點(diǎn)。水井溝商圈將是集現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)業(yè)為主的“城市中心商業(yè)區(qū)”；白招牌商圈將形成瀘州市“商業(yè)店鋪一條街”，以經(jīng)營(yíng)流行時(shí)尚的中低檔商品為主。第三章：瀘州市消費(fèi)力調(diào)查分析一、 媒體情況調(diào)查表131（問(wèn)卷反饋） 請(qǐng)問(wèn)您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視廣播雜志售點(diǎn)傳單夾報(bào)戶外數(shù)量246291389379389127比例%%%%%%%%結(jié)論：電視、報(bào)紙是人們最信任的媒體宣傳工具，它的比例超過(guò)了50%以上 請(qǐng)問(wèn)您通常通過(guò)什么渠道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視戶外廣告朋友介紹房交會(huì)交易中心實(shí)地考察DM數(shù)量194164110192567210936比例%%%%6%%%% 請(qǐng)問(wèn)您經(jīng)常閱讀的報(bào)紙是下列那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)）成都商報(bào)華西都市報(bào)成都晚報(bào)蜀報(bào)體壇周報(bào)瀘州晚報(bào)其它數(shù)量761944112719414比例%%%.%%%%結(jié)論：華西都市報(bào)、瀘州晚報(bào)是人們閱讀時(shí)的首選，它的總比例超過(guò)71%以上 請(qǐng)問(wèn)您喜歡閱讀下列那類報(bào)紙版面？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）新聞版文化娛樂(lè)生活版廣告財(cái)經(jīng)信息體育版其它數(shù)量267194211627711113比例%%%%%%%結(jié)論：了解時(shí)事動(dòng)態(tài)、關(guān)心生活是市民閱讀報(bào)紙首選，人們的精神生活水平的追求已經(jīng)有了很大層面的提高 請(qǐng)問(wèn)您在本地經(jīng)常收看的電視臺(tái)有那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)）中央電視臺(tái)四川電視臺(tái)成都電視臺(tái)瀘州電視臺(tái)瀘天化有線臺(tái)成都有線臺(tái)其它數(shù)量2641231016473725比例%%%%%%%結(jié)論：中央電視臺(tái)是市民喜愛的電視臺(tái)，其次是瀘州電視臺(tái)。 三、 被調(diào)查者基本情況表133（問(wèn)卷反饋）1 請(qǐng)問(wèn)您的年齡是多少25歲以下25—40歲41—50歲51—60歲61歲以上數(shù)量6118950231比例%%%%%結(jié)論：年輕人正逐漸成為城市商業(yè)的主體消費(fèi)群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費(fèi)群。1 請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是什么公務(wù)員技術(shù)/研究自由職業(yè)服務(wù)行業(yè)一般職員管理人員高層管理無(wú)業(yè)教育者私營(yíng)業(yè)主其它數(shù)量131921373715741377216比例%%%%%%%%%%%結(jié)論：從事企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)群體已經(jīng)逐漸居多，城市的穩(wěn)定收入的消費(fèi)群將是零售商業(yè)的主體對(duì)象。相關(guān)結(jié)論：l 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瀘州市民的消費(fèi)行為習(xí)慣已趨于消費(fèi)內(nèi)容多元化、需求層次復(fù)雜化、購(gòu)買行為理性化，購(gòu)物除了滿足生活需要外，更多是為了滿足心理需要l 相對(duì)于其他城市，瀘州市民在消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)習(xí)慣方面都屬于一個(gè)比較傳統(tǒng)的城市，在引導(dǎo)消費(fèi)的層面上還有更多的潛力可挖l 購(gòu)物中心成為人們最容易接受的商業(yè)形態(tài)l 瀘州市民的休閑娛樂(lè)方式相對(duì)單調(diào)，選擇“看書”的占了最大比例，側(cè)面說(shuō)明瀘州市的休閑娛樂(lè)設(shè)施不豐富，健康的休閑方式很少l 此次調(diào)查對(duì)象以企業(yè)管理人員和私營(yíng)業(yè)主比例最大，他們將是未來(lái)的主要消費(fèi)生力軍，注重他們的消費(fèi)習(xí)慣將幫助到項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行更準(zhǔn)確的規(guī)劃和定位第四章 瀘州市商業(yè)物業(yè)調(diào)查第一節(jié)：在售/待售商業(yè)物業(yè)調(diào)查一、瀘州市主要在售商業(yè)物業(yè)調(diào)查表：表141名稱區(qū)域建筑面積（萬(wàn)㎡）售價(jià)范圍萬(wàn)元/㎡經(jīng)營(yíng)定位升琦發(fā)水井溝2．8綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)大世界水井溝3．6綜合性商場(chǎng)水晶廣場(chǎng)水井溝0．291．8綜合性商場(chǎng)酒城購(gòu)物中心水井溝3．2綜合性商場(chǎng)瀘州商業(yè)步行街水井溝0．42．5獨(dú)立門面白金玉大廈水井溝0．124獨(dú)立門面大什字商廈水井溝1．20．40．634（門面）綜合性商場(chǎng)科維商城城北新區(qū)綜合批發(fā)市場(chǎng)三九燈飾市場(chǎng)城北新區(qū)燈飾專業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)江商城城北新區(qū)12糖酒專業(yè)市場(chǎng)回籠灣利民綜合市場(chǎng)城北新區(qū)412集貿(mào)市場(chǎng)佳樂(lè)雅典園大山坪1．20．51未定富華大廈大山坪0．5超市二、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前商業(yè)主要分布在水井溝、城北新區(qū)、大山坪一帶。目前市場(chǎng)供給量也相當(dāng)大，在20萬(wàn)方左右，主要以大型商場(chǎng)、商業(yè)門面為主。㎡左右。㎡左右。分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費(fèi)者投資的第一選擇。分析：購(gòu)買商鋪的消費(fèi)者基本上屬初次置業(yè)，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度將相對(duì)較易。分析：瀘州目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營(yíng)業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門面、新建市場(chǎng)為主。 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面考慮的首要因素是：地理位置。 消費(fèi)者購(gòu)買商鋪愿投入資金：主要在1040萬(wàn)之間。分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營(yíng)成本。分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費(fèi)者傾向于五成十年主要有兩個(gè)原因：一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風(fēng)險(xiǎn)；二是自營(yíng)者可以避免一次性投入較大，降低資金運(yùn)作壓力。消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)持無(wú)所謂的是：觀景咖啡廳、地下車庫(kù)、庫(kù)房。分析：消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面的配套服務(wù)的需求主要是以較為實(shí)用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車庫(kù)、庫(kù)房等針對(duì)性較強(qiáng)的配套總體需求較低，但實(shí)際作用仍較強(qiáng)。 1 消費(fèi)者認(rèn)為白塔附近的商場(chǎng)商鋪價(jià)格（使用面積）主要在：；二層1萬(wàn)以下；三層5000元以下。 相關(guān)結(jié)論：l 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象l 買商鋪投資還不是一種認(rèn)同率較高的方式l 投資能力相對(duì)較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性相對(duì)較強(qiáng)。第三節(jié)、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 瀘州商業(yè)大世界表143開發(fā)商瀘州市江陽(yáng)區(qū)比比利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司四川蜀龍工程建設(shè)管理咨詢有限公司項(xiàng)目地址迎暉路大什字（一面臨白塔）建筑面積公攤率38%工程進(jìn)度地上6層左右付款方式50萬(wàn)以下，一次性付款；50萬(wàn)以上，按揭（五成十年）交房時(shí)間2002年底樓層層數(shù)8層（地下一層，地上七層）銷售價(jià)格1F：，均價(jià)：；/2F：，均價(jià)：銷售率銷售較差，約在2030%左右商場(chǎng)定位綜合性大商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合2層：停車場(chǎng)；/1層，超市（普爾斯馬特）；1F：黃金、珠寶、日化、裝飾品等；/2F：女裝、男裝、童裝；3F：鞋類、家電配套設(shè)施中央空調(diào)、貨梯一部、扶梯、觀光電梯兩部交房標(biāo)準(zhǔn)浮膠漆內(nèi)墻、花崗石地面、輕鋼龍骨礦棉板吊頂策劃銷售方式返租銷售方式，8%的回報(bào)率。 酒城購(gòu)物中心表144開發(fā)商 四川王達(dá)集團(tuán) 策劃代理公司暫時(shí)無(wú)項(xiàng)目地址江陽(yáng)路水井溝建筑面積3萬(wàn)平方米公攤率門面零公攤樓層層數(shù)26層工程進(jìn)度17層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時(shí)間2003年元旦前銷售價(jià)格門面，㎡；商場(chǎng)暫時(shí)不售銷售率門面臨街面只留2個(gè)，背街面基本未售商場(chǎng)定位綜合性商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合1F：生活超市；1F：商場(chǎng)以化妝品、金銀、飾品。3F：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐4F：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品配套設(shè)施中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、紅外線監(jiān)控交房標(biāo)準(zhǔn)入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆策劃銷售方式前期以常規(guī)方式銷售優(yōu)劣分析面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門面臨街一面銷售良好，背街一面滯銷；工程目前已基本停工，形象較差；商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī) 大什字商廈表145開發(fā)商四川省佳樂(lè)企業(yè)集團(tuán)策劃代理公司無(wú)建筑面積公攤率門面15%，商場(chǎng)35%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度地上一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年2月銷售價(jià)格—4萬(wàn)，均價(jià)3萬(wàn)；商場(chǎng)二層6千，三層以上4千銷售率門面已售20%，商場(chǎng)已售三層商場(chǎng)定位以中高檔品牌餐飲和時(shí)尚娛樂(lè)為主題的“酒城餐飲娛樂(lè)大世界”業(yè)態(tài)組合1F：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等；1F：臨街門面；25F：品牌中餐、餐飲；610F：辦公或商務(wù)賓館；1112F：茶樓、歌坊。優(yōu)劣分析商場(chǎng)定位走差異化路線，避開和周圍升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競(jìng)爭(zhēng)；位置相對(duì)升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；開發(fā)商有一定的品牌號(hào)召力。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進(jìn)度4層左右付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年6月銷售價(jià)格一F：—，；二F：均價(jià)6000元。配套設(shè)施自動(dòng)扶梯策劃銷售方式常規(guī)銷售，推廣包裝較好優(yōu)劣分析 規(guī)模較大，整個(gè)步行街有較大的氣勢(shì)； 地段較好，臨江陽(yáng)路和慈善路兩大主干道。 三九燈飾廣場(chǎng)表147開發(fā)商瀘州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司無(wú)建筑面積公攤率%樓層層數(shù)三層工程進(jìn)度7月6日已正式營(yíng)業(yè)付款方式一次性付款，按揭（五成十年）交房時(shí)間已交房銷售價(jià)格門面：；一F：46千，均價(jià)5千二F：銷售率門面：只留下兩個(gè)；商場(chǎng)銷售約30%40%商場(chǎng)定位燈飾專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合負(fù)1F、1F、2F為燈飾專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；3F為布藝專業(yè)市場(chǎng)。優(yōu)劣分析地段位置一般，商場(chǎng)定位明確，總價(jià)控制較低二、成功案例分析 升琦發(fā)(2001年成功個(gè)案表148開發(fā)商瀘州升琦發(fā)物業(yè)有限公司策劃代理公司重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司建筑面積公攤率%樓層層數(shù)6層工程進(jìn)度一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間無(wú)銷售價(jià)格1F：，均價(jià)：；/2F：。商場(chǎng)定位綜合性大商場(chǎng)（中心店+精品店形式）業(yè)態(tài)組合2F：車庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)/1F：大型生活超市、游戲中心、迪吧；1F：化妝品、黃金玉器、珠寶、飾品、工藝美術(shù)、糖酒、名牌服裝、通訊產(chǎn)品；2F：精品女裝、男女休閑服、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、兒童玩具；3F：精品男裝、男女皮鞋、箱包、皮具用品其他鞋類；4F：家用電器、電腦產(chǎn)品、辦公用品、音像制品等；5F：特色美食、大型餐飲配套設(shè)施中央空調(diào)、9部自動(dòng)扶梯成功點(diǎn)分析 抓住了市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供給較少，投資消費(fèi)需求較旺的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 水晶廣場(chǎng)（2002年成功案例）表149開發(fā)商瀘州順通實(shí)業(yè)有限公司策劃代理公司井上房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司建筑面積公攤率1F：35%；1F：30%；2F：29%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度二層付款方式一次性、分期、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年5月銷售價(jià)格1F：1萬(wàn)左右，1F：一萬(wàn)，2F：5千銷售情況基本售完商場(chǎng)定位綜合購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合1F：兒童天地和超市；1F：麗人世界（女性用品和飾品）；2F：燈飾家具。成功點(diǎn)分析抓住同類物業(yè)價(jià)格較高的特征，項(xiàng)目整體定價(jià)較低，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷推廣和包裝突出了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，抓住了消費(fèi)者投資心理。 從商場(chǎng)硬件和設(shè)計(jì)而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的品質(zhì)已達(dá)到較高的水準(zhǔn)，商場(chǎng)的專業(yè)配套設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)都不存在特別缺陷。 就商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在較大的雷同性，商場(chǎng)定位基本上以綜合性商場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)組合走“泛而全”的道路，這在一定程度上加大了競(jìng)爭(zhēng)的壓力和激烈。 就招商而言，是目前各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在的共同問(wèn)題，也已成為決定一個(gè)商場(chǎng)銷售的關(guān)鍵之一。本章相關(guān)結(jié)論：l 目前市場(chǎng)