【正文】 小學(xué) 幼兒園1）、喜洋洋幼兒園 86米 2）、新華幼兒園 224米3）、陽光幼兒園(金紡醫(yī)院東南) 238米4）、康居雙語幼兒園 276米5）、金寶兒幼兒園 283米6）、憶馨雙語幼兒園 353米7）、藍(lán)天雙語幼兒園 362米8）、寶兒育樂園 425米9）、舞韻幼兒園 480米10）、金鑫幼兒園 492米11）、領(lǐng)航托管中心 589米12）、大連金州新區(qū)愛兒堡幼兒園 594米13）、育苗幼兒園 860米14）、盛濱幼兒園 1公里15）、媽咪幼兒園 16）、站前幼兒園 17）、金搖籃雙語幼稚園 18）、鑫星幼兒園 （三）金州某商業(yè)城的周邊小區(qū)金州某商業(yè)城的周邊，密集分布許多居民樓和住戶小區(qū)，諸如萬科城、金海嘉園、金星公寓、康居小區(qū)、聚鑫小區(qū)、金色陽光小區(qū)等中型小區(qū)。發(fā)揮商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，吸引周邊居民長(zhǎng)期前來購(gòu)物消費(fèi)極其重要，可按周邊小區(qū)的分布路線開設(shè)商場(chǎng)免費(fèi)接送車，輻射面積盡可能大一些，強(qiáng)力匯聚人氣、拉動(dòng)消費(fèi)。金星公寓 155米 金州五一路近渤海街金鼎尚城 210米 金州亮甲店街道鑫海陽光 225米 金州五一路輕軌東山路旁康居小區(qū) 264米 金州東山路輕軌站旁金海嘉園 324米 金州先進(jìn)街道五一路金紡馨公寓 325米 金州先進(jìn)街道（金紡醫(yī)院北）金元小區(qū) 638米 金州先進(jìn)街道五一路聚鑫小區(qū) 646米 金州五一路書香苑小區(qū) 656米 金州五一路金星小區(qū) 776米 金州東山路與金水路交匯處1金潤(rùn)小區(qū) 796米 金州金潤(rùn)小區(qū)1金潤(rùn)花園 904米 金州新區(qū)東山路與金水路交匯1建興花園 953米 金州解放路與五一路交匯北側(cè)1盛濱花園 金州火車站廣場(chǎng)以東 1金舍嘉苑 金州站前街道友好街1金源花園小區(qū) 金州友好街1聯(lián)勝小區(qū) 金州聯(lián)勝街 7801冠軍大廈 金州五一路與斯大林路交匯處 7021金 紡 金色陽光 6002萬 科 城 6420戶據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以某商業(yè)城為中心，方圓一公里范圍內(nèi)共有小區(qū)21個(gè)，除萬科城大體量的入住人口外，平均每個(gè)小區(qū)的住戶至于達(dá)到600人，也就是說20個(gè)小區(qū)固定居住人口數(shù)達(dá)到了12000人，流動(dòng)人口數(shù)量較少，基數(shù)可達(dá)到600~~1000人次 / 天，在萬科城全部竣工后，全部人口數(shù)能達(dá)到22000人。結(jié)果表明，女性消費(fèi)者占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。結(jié)果表明，受訪者的個(gè)人月收入情況與其年齡、職業(yè)相符合，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)買力。本次參與調(diào)查的人群中，每月平均購(gòu)物次數(shù)以25次居多，購(gòu)物次數(shù)在10次以上人群占比較小，%。結(jié)果表明，主要消費(fèi)者為已婚者，并且具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中端人群。年齡分布：參與調(diào)查的人群主要集中在1939歲、4055歲、5570歲這三個(gè)年齡段。：本次調(diào)查的受訪者中職業(yè)主要分布在學(xué)生、公司職員、公務(wù)員和退休人員。以下為對(duì)開業(yè)后周邊人群的一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研，如開業(yè)后，消費(fèi)者對(duì)某商業(yè)城的消費(fèi)態(tài)度。消費(fèi)模式發(fā)生改變，各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。高端消費(fèi)層市場(chǎng)空間有限，大連作為國(guó)際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國(guó)際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國(guó)外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿足。部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)金州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 ? 社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面。二、某商業(yè)城的市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位———中低端時(shí)尚的百貨商場(chǎng)，潮流、特色匯聚一身的中高端休閑、放松、體驗(yàn)、娛樂場(chǎng)所。這種定位是面向最廣大的主流消費(fèi)群體，這類消費(fèi)群體一般收入水平中等，對(duì)所信任的零售商忠誠(chéng)度高。主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂、服務(wù)。主要針對(duì)的客戶群為25歲至65歲之間注重生活品質(zhì)的中等品味人士及1825歲之間時(shí)尚流行摩登女性。商場(chǎng)招商劃分思路：以產(chǎn)品風(fēng)格劃分樓層或區(qū)域服務(wù)：區(qū)別其他商場(chǎng)的差異化服務(wù)定位。大連地區(qū)零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來，大連地區(qū)零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)化。（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。目標(biāo)消費(fèi)群定位。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下群體：（二）功能定位商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來定。不過，縱觀目前大連地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。一時(shí)間，大連地區(qū)的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。（四）經(jīng)營(yíng)方式定位商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種：自營(yíng)：1）購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。主題性商場(chǎng)，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。（1）中型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。連鎖專賣（專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。從以上分析可以看出，目前大連地區(qū)尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的中型SHOPPING MALL。（六）經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過7500米。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。如果商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場(chǎng)的形象定位：（1）通過商場(chǎng)的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。（3）通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。產(chǎn)品市場(chǎng)就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。業(yè)態(tài)定位模式①項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)②從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配③從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位④從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定⑤從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整⑥從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式①?gòu)慕?jīng)營(yíng)商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。②從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購(gòu)物習(xí)慣，方便客戶購(gòu)物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。其與中型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；二、主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。因此，根據(jù)所在商圈顧客的購(gòu)物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。四、功能定位商場(chǎng)已有可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了?，F(xiàn)代商場(chǎng)通常體現(xiàn)如下四大功能：①購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商場(chǎng)最基本功能；②休閑功能：在現(xiàn)代中型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；③娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；④服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場(chǎng)的物管和商場(chǎng)客戶經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面；五、形象定位商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如下三種形式表現(xiàn)商場(chǎng)形象：①通過商場(chǎng)建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；②通過顧客對(duì)賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；【注釋：POP廣告往往是營(yíng)造賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。一般來說可分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種檔次。七、價(jià)格定位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大①商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差2―3倍。②一層、二層價(jià)格相差2－5倍。③二、三樓的租金要相差1,5倍左右。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。如何走出傳統(tǒng)中型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問題。商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)：①投資資金回籠收期預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去②項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營(yíng)方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；③經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析通過包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷取何種經(jīng)營(yíng)方式；④鳳險(xiǎn)比較分析分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；⑤統(tǒng)一管理商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序；九、動(dòng)態(tài)定位①招商與定位互動(dòng)――客戶②定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑③定位與市場(chǎng)互動(dòng)――變化中國(guó)零售業(yè)態(tài)劃分標(biāo)準(zhǔn)①食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。營(yíng)業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品售賣方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。管理信息系統(tǒng)：初級(jí)或不設(shè)立。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。營(yíng)業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品售賣方式：以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。管理信息系統(tǒng)：程度較高。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例。服務(wù)功能：用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)。④超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)包裝食品和日用品。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。管理信息系統(tǒng)：程度較高。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：大眾化衣、食、用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開發(fā)。服務(wù)功能：設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 40%的停車場(chǎng)。⑥倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧客為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、 家用電器為主。服務(wù)功能：注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。⑧專業(yè)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。 商品售賣方式