【正文】 都是都市里曾令人羨慕的工薪一族，即使他們?yōu)榱斯?jié)約而去購買肉菜市場里的低價肉菜，但他們?nèi)跃哂休^強(qiáng)的自我保護(hù)意識和對健康生活、營養(yǎng)飲食的追求； （3）購物數(shù)量少，購買頻次多。高收入住戶受社會地位的影響，在購物時也期望商家能給與特殊的關(guān)照。 高收入消費群的銷售行為和心里特征： （1）品牌偏好明顯；（2）購買數(shù)量較大，購買頻次較少。倘若小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一家肉菜價為低、服務(wù)環(huán)境好的新賣場，消費者光顧原肉菜市場的頻率定會減少，而只有新賣場里出現(xiàn)了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之夢方能實現(xiàn)。 小型貨倉商場小型貨倉商場是以小百貨、日常家居易耗品為主要經(jīng)營內(nèi)容的平價賣場，其主要特征有：（1）價格較低，適合中低消費群日常購買的需要；（2）商品品類相對豐富，但往往因缺乏生鮮果蔬而難以提供一站式購足服務(wù)；（3）品牌結(jié)構(gòu)匱乏：小型貨倉商場因標(biāo)榜價低，其經(jīng)營商品多為中型商品乃至不入流品牌；（4）競爭手法低級，促銷活動單一，缺乏文化底蘊(yùn)，難以滿足中高消費群追求卓越品位和高質(zhì)量生活的消費需求。市場從業(yè)人員主要來自都市村莊及郊區(qū)的農(nóng)民，文化水平和整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡??；（4）肉菜質(zhì)量令人擔(dān)憂，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)標(biāo)。（一）某商業(yè)城競爭對手分析周邊肉菜市場屬于以生鮮、果疏、沖調(diào)為主要經(jīng)營內(nèi)容的集貿(mào)市場，其主要特征有：（1）價位很低，是低收入消費群體的首選賣場；（2）肉菜類商品品類豐富。（二）周邊購物商圈的覆蓋以某商業(yè)城位置為圓點，方圓1公里范圍內(nèi)有近20家中小型百貨商場，多數(shù)分布在不同所處小區(qū)內(nèi)，且分流了部分客源，并造成了商場銷售局限性，以致覆蓋的范圍縮小。（一）周邊商鋪行業(yè)分析在某商業(yè)城金紡與金色陽光兩小區(qū)之前，有近百家不同類型的市場及商鋪，其中小型購物超市有10家以上，所經(jīng)營的產(chǎn)品多數(shù)為：飲料、小食品、煙酒、生活用品（香皂、毛巾、牙刷等），其還包括了一家綜合農(nóng)貿(mào)封閉市場。某商業(yè)城定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式策劃案目 錄某商業(yè)城 1定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式策劃案 1一、某商業(yè)城周邊市場分析 1（一）周邊商鋪行業(yè)分析 1（二）周邊購物商圈的覆蓋 2（三）行業(yè)競爭分析 3（四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢對比 4（五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 10（六）潛在客戶背景資料 16二、某商業(yè)城的市場定位 19三、某商場城定位參考 20（一）某商業(yè)城定位參考 20（二）某商業(yè)城定位參考 23（三）某商業(yè)城定位參考 32四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點 33五、聯(lián)營與自營模式的對比分析 34六、采用自營模式——某商業(yè)城需要考慮的問題 44七、某商業(yè)城業(yè)態(tài)布局規(guī)劃參考 45（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 45（二）業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 45（三）商業(yè)區(qū)域的劃分（需根據(jù)商場周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果） 46（四）主要業(yè)態(tài)劃分說明 49（五）相關(guān)注意事項（未完成） 51（六）業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 52八、商品陳列 52 一、某商業(yè)城周邊市場分析某商業(yè)城地處于金紡小區(qū)前身，金色陽光小區(qū)對面，臨近渤海街與五一路交叉口，身處于居住小區(qū)入口處，地理環(huán)境具備一定的優(yōu)勢，由于周邊的小區(qū)多數(shù)為老城區(qū)，長年積累了許多老住戶與社區(qū)商鋪，如小型雜貨店、小型生活商場、鞋店、化妝品、小吃店鋪等等，周邊多數(shù)的老住戶對常去商鋪買賣的依賴已經(jīng)形成，對于他們而言可以說是十分便捷，更不需要到別處遠(yuǎn)的商場進(jìn)行采購，這也是市場經(jīng)營中很常見的一種現(xiàn)象。我方對某商業(yè)城周邊商鋪及商圈進(jìn)行了調(diào)研，并總結(jié)了以下的分析及意見。 由于周邊的商鋪較多，但整體的布局比較分散，不論是從環(huán)境上、種類上、物品的品質(zhì)上、還是在價格方面，都沒有一個比較規(guī)范的經(jīng)營模式，住戶通常是需要在不同的店鋪中做出比較。其他購物商場的分布（三）行業(yè)競爭分析分析對手與顧客競爭對手：缺少顧客忠誠度與商場鄰近的小區(qū)肉菜市場、小型貨倉商場，都可能成為其競爭對手。以攤位租賃為主要經(jīng)營形式，較好地實現(xiàn)了肉菜類商品品類的豐滿度和可挑選度；（3）整體服務(wù)水平偏低。市場內(nèi)出售的肉菜商品多為初級農(nóng)產(chǎn)品，未經(jīng)過任何清洗、殺菌處理，往往因泥土不凈、農(nóng)藥殘留而危及人體健康。兩者競爭對手受業(yè)態(tài)特征和經(jīng)營觀念的束縛。（二）消費者：需求特征不同不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平的消費者，有著不同的購物習(xí)慣和消費需求。高收入群體忙于工作而在生活上表現(xiàn)出極大地不規(guī)則性，除周末外，很少逛街購物； （3）購物期望值較高。 低收入消費群的消費行為及心里特征： （1）注重價格； （2）注重質(zhì)量；下崗工人的消費習(xí)慣不同于農(nóng)村消費者。（四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢對比對于賣場而言，顧客就是自己的“上帝”，是掌握自己生死大權(quán)的人。為此，任何一個賣場都不能忽視對顧客滿意度的調(diào)查，并將其視為賣場的頭等大事來抓?！　☆櫩蜐M意度也就是顧客在賣場的消費獲得消費體驗的心理評價。顧客對賣場的滿意度越高，賣場的人氣越高，創(chuàng)造的利潤也越大。　　因此，要想獲得較高的顧客滿意度，就必須投其所好，抓住顧客的消費心理。在人前建立起別人對自己的初步好感并不難，怎樣在初步的好感基礎(chǔ)上，抓住對方的心更難。畢竟，對于消費者來說，這是一種最直觀、最切身的購物感受。　　對于顧客群體來說，對賣場的滿意度通常由以下幾方面要素組成：　　優(yōu)勢對比：某商業(yè)城VS其他商鋪1） 購物環(huán)境在周邊地區(qū)多數(shù)的購物商鋪都是以臨街的形式進(jìn)行經(jīng)營，由于是住宅老區(qū)，較大的空氣質(zhì)量與嗓音污染，以及物品沒有章法的擺放，都直接影響到了店鋪的經(jīng)營與成交量，打造好的購物環(huán)境是建設(shè)商場的發(fā)啟者們共同的目標(biāo)之一，也是老百姓較為期待的理想購物場所。在一個好的購物環(huán)境中購物，會讓人覺得身心愉悅，產(chǎn)生更多的購物欲望。因此，近幾年許多賣場都在想方設(shè)法提高自己的購物舒適度，盡量擴(kuò)大內(nèi)部空間，加寬購物通道，增加照明，提供優(yōu)美的音樂，增加內(nèi)部通風(fēng)功能設(shè)施等等。2） 交通便利賣場的位置是否在居民區(qū)和購物中心附近，往往是決定消費人群是否愿意光顧的一個重要條件。某商業(yè)城臨近主干道，有近15條不同公交途經(jīng)商場附近，因此，商場在交通便利方面有著相當(dāng)強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。賣場的商品種類越是豐富，消費者對其的認(rèn)可度越高，反之則越低。　　4） 店內(nèi)特色賣場的店內(nèi)特色，往往是讓消費者對賣場形成印象的一個決定性因素。5） 購物積分商場本身擁有完善的積分體系，購買客戶可以通過辦理會員卡在商場每次購物后都能采用積分累積，每逢商場的優(yōu)惠活動，會員可以通過積分到服務(wù)臺進(jìn)行獎品兌換，或在購物期間享受打折優(yōu)惠，激勵消費者的購物熱潮與消費次數(shù)。7） 購物價位某商業(yè)城所有商品價位均接近小區(qū)同類產(chǎn)品的報價，如商場舉辦活動，部分產(chǎn)品還可以享受到更低廉的價格，某商業(yè)城的定位標(biāo)準(zhǔn)就是以周邊居住群體的消費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，真正實現(xiàn)了平價商場的經(jīng)營特點。生活中，我們經(jīng)常會看到一些中型商場在海報上寫著“驚爆價”等購物信息。因此，價格常常是商家慣用的吸引人氣的方法之一。這就要求賣場能夠根據(jù)其他賣場的價格體系，對自己的商品價格進(jìn)行調(diào)整，爭取付出較小的代價，吸引較多的賣場人氣。8） 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)眾多新聞、報紙上曾經(jīng)報道過有關(guān)食品出現(xiàn)質(zhì)量問題而導(dǎo)致的中毒事件，因此對食品的采購與商場引進(jìn)食品質(zhì)量成為了大眾消費者長期關(guān)注的問題，某商業(yè)城注重品質(zhì)保證，所引進(jìn)的奶質(zhì)品，生、熟肉等都是通過國家檢疫中心合格的優(yōu)質(zhì)食品，并由固定的供應(yīng)商進(jìn)行發(fā)貨，調(diào)貨，經(jīng)過商場檢查合格方可進(jìn)入商場柜臺。9） 安全系數(shù)對于綜合商場來說,商品的種類是非常繁多的,而購物環(huán)境的安全性對消費者選擇購買目的地有較大的影響,且國家的現(xiàn)行規(guī)范中也以安全性作為設(shè)計的先決條件。其次,空間設(shè)計中要 避免可能對顧客造成傷害的系列問題。在商場內(nèi)部必要位置應(yīng)有對顧客的提示性標(biāo)志,如安全提醒、兒童提醒；商品分區(qū)合理,防止來自商品之間的交叉污染。10） 優(yōu)質(zhì)服務(wù)賣場提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，往往是讓顧客感到貼心的地方，也是讓顧客對賣場產(chǎn)生感性認(rèn)識的地方。當(dāng)然，賣場能夠提供給消費者的服務(wù)有很多，并不僅僅局限于購物之中的服務(wù)，還包括購物前、購物后的服務(wù)。（五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 大連金州某商業(yè)城金紡店，位于大連市金州區(qū)先進(jìn)街道渤海街76號，交通便利，環(huán)境潔凈，周邊密集分布大量小區(qū)居民樓，中小學(xué)等，固定客流和流動客流數(shù)量較大，擁有巨大的商業(yè)潛力。其中，途經(jīng)的公交車多達(dá)近20條線路，非常便捷。 快軌線路快軌三號線九里支線 —— 東山路快軌站 —— 1公里 公交線路（以下為公交站點名稱及步行至大連某商業(yè)城金紡店的距離）1）金紡商業(yè)城 —— 50米途徑公交車： 金州106路2）金紡 —— 141米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州大孤山 金州得勝 金州董家溝 金州金石灘 金州開發(fā)區(qū) 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州111路區(qū)間 3）金海嘉園 —— 251米途徑公交車： 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州108路 金州108路加車 金州111路 金州111路區(qū)間 4）萬科城 —— 342米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州大孤山 金州得勝5）康居小區(qū) —— 345米途徑公交車： 金州106路 金州108路 金州108路加車 金州111路 6）七里 —— 416米途徑公交車： 金州111路區(qū)間7）自然天城 —— 450米途徑公交車： 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 8）七里公園 —— 622米途徑公交車： 金州111路區(qū)間9）一一七中學(xué) —— 627米途徑公交車： 金州106路 金州108路 金州108路加車 金州111路10）左岸陽光 —— 767米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州大孤山 金州得勝 金州董家溝 金州金石灘 金州開發(fā)區(qū)11）金潤物業(yè) —— 870米途徑公交車： 金州108路 金州108路加車12）八里 —— 878米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州105路 金州105路加車 金州105路支線13）臨時站 —— 893米途徑公交車： 金州111路區(qū)間 14）盛濱小區(qū) —— 958米途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路加車 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 金州107路支線 15）東山路 —— 1公里途徑公交車： 金州106路 金州111路 16）金潤小區(qū) —— 1公里途徑公交車： 金州108路 金州108路加車17）金潤小學(xué) —— 途徑公交車： 金州108路 金州108路加車18）于洼小區(qū) —— 途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 19）于洼子 —— 途徑公交車： 昌赫805路 昌赫806路 金州得勝 金州董家溝 20）康元燒傷醫(yī)院 —— 途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路加車 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 金州107路支線 21）東風(fēng)村 —— 途徑公交車： 金州108路加車 22）東山小區(qū) —— 途徑公交車： 金州106路加車 23）金州體育場 —— 途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 金州大孤山 金州開發(fā)區(qū) 金州102路 金州102路加車 金州104加車 金州104路 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州108路 金州108路加車 金州111路 金州111路區(qū)間 金州112路 金州201路 金州201路加車 金州202路 金州202路區(qū)間 （二）金州某商業(yè)城的周邊學(xué)校金州某商業(yè)城的周邊設(shè)有中小學(xué)、醫(yī)院、文化公園等公共服務(wù)設(shè)施用地。有人的地方，就有購物的需求，學(xué)校更是如此，學(xué)生是一個很大的消費群體，同時學(xué)生家長們接送孩子時拉動消費，力證商場的所在必不可少、勢不可擋。 中學(xué)1）、大連市一一八中學(xué) 421米 2）、大連市一一七中學(xué) 622米 職業(yè)高中及?？茖W(xué)校1）、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院大連基礎(chǔ)部 362米2）、大連機(jī)電中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 382米3）、山東益都衛(wèi)生學(xué)校分校(聯(lián)勝街) 4）、航空服務(wù)學(xué)院大連基礎(chǔ)部 372米5）、站前街道擁軍社區(qū)科普學(xué)校 6）、金州區(qū)商務(wù)中等職業(yè)技術(shù)專業(yè)學(xué)校教學(xué)部 396米小學(xué)1）、新華小學(xué)(五一路) 214米2）、八里小學(xué) 3）、大連市金州區(qū)先進(jìn)