【正文】 管理處發(fā)布命令發(fā)布命令跟蹤檢查相關(guān)人員執(zhí)行命令入 駐 工 作 計(jì) 劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1． 制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2． 維修基金的管理；3． 房屋的維修管理；4． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。進(jìn)入管理首月實(shí)施三安保管理1． 治安管理；2． 交通、車輛管理；3． 消防管理。進(jìn)入管理首月實(shí)施五財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)；2． 費(fèi)用收取。進(jìn)入管理首月實(shí)施七便民服務(wù)1． 為住戶提供便民服務(wù)；進(jìn)入管理首月實(shí)施物 資 裝 備 計(jì) 劃 硬件設(shè)施是物業(yè)公司管理的必須條件。配備原則以高效益合理實(shí)用為原則管理用房 本公司按委托方提供的管理用房進(jìn)行合理安排、布置。器械、工具、裝備以及辦公用品（具體如下表所示）（1） 辦公用品項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注辦公桌、椅電腦、打印機(jī)傳真機(jī)辦公文具電話文件柜工具柜職工服裝(冬、夏每人2套)3套1套1部1批1臺(tái)2臺(tái)1個(gè)80套150056001000500300100050035600小計(jì)：46000元（2） 維修工具項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注沖擊鉆電工儀表水、電維修工具及配件鋁合金梯常用材料備件1部1套2套2架1批12005001200600500小計(jì)：4000元（3）清潔綠化工具項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注垃圾桶清潔、綠化工具12個(gè)1批1200500小計(jì)：1700元（4） 治安、交通、消防管理裝備項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備 注無線對(duì)講系統(tǒng)保安警械警示、指示牌4套7套 1批600028003000滅火器材需支行提供小計(jì)：11800元共計(jì)：63500元物 業(yè) 管 理 預(yù) 算 物業(yè)管理開支預(yù)算項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/年）平攤費(fèi)用（元/平方米/月）備注人工成本員工工資377650管理處共計(jì)40人，月工資29050元。含保險(xiǎn)，員工福利、防暑降溫費(fèi)等清潔費(fèi)用清潔劑、清潔工具、垃圾袋、四害消殺等6000每個(gè)小區(qū)1000元/年水池清潔費(fèi)10000共10幢樓，每季度清洗一次，250元/次沙井、化糞池清理費(fèi)5000每年清理一次垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)9600400元/季度/小區(qū)，環(huán)衛(wèi)處收取公共設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)用公共房屋維修養(yǎng)護(hù)、室外道路維修養(yǎng)護(hù)、污水井檢查清理維護(hù)、路燈維護(hù)標(biāo)示牌、宣傳欄等其他設(shè)施保養(yǎng)14400由于各住戶入住前未交納維修基金。物業(yè)管理費(fèi)用　　　服裝成本攤銷17800每人2套，主任、安保冬春夏裝500元/套，保潔、客服、工程員300元/套。但是，住宅區(qū)樓宇分散，消耗大量人力物力進(jìn)行管理又是不爭(zhēng)的事實(shí)。初步建議如下：業(yè)主：我們采取定額收費(fèi)的方式，則（約120m178。 企業(yè)： 為彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，剩余物業(yè)管理費(fèi)用的90％由支行替業(yè)主繳納，即：33959元/月，407512元/年。主要收費(fèi)途徑為：停車場(chǎng)收費(fèi)、商鋪?zhàn)赓U、有償服務(wù)、廣告位經(jīng)營(yíng)等。48 / 48第三部分管理處人員配備及有效管理一、支行住宅區(qū)管理處人員配備： 各類人員配備情況（1） 管理處管理處主任1名客服人員2名共3人（2） 工程維修班工程技工2名共2人（3） 安保部安保班長(zhǎng)3名安保員25名共28人（4） 清潔綠化部清潔員6人兼職綠化工1人共7人為達(dá)到精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，高效工作的目的，管理處各類人員的配備從高起點(diǎn)出發(fā)，任用綜合型的管理人才，做到一人多職，一專多能，保證物業(yè)的高素質(zhì)管理。管理處按照培訓(xùn)的總體要求，結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況，通過對(duì)人員周而復(fù)始的培訓(xùn)，培養(yǎng)出一大批專業(yè)高級(jí)管理人員和既有專業(yè)知識(shí)技能，又具備現(xiàn)代管理水平的作業(yè)人員。 培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是針對(duì)管理者的目標(biāo)而言，其目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的意識(shí)和行為，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。 培訓(xùn)方式 培訓(xùn)方式分為三種，公司自行培訓(xùn)、公司外送培訓(xùn)和外聘培訓(xùn)。 培訓(xùn)組織機(jī)構(gòu) 公司成立員工培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組，常設(shè)機(jī)構(gòu)在公司物管部，全面負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及考核。 入職培訓(xùn)（1） 培訓(xùn)目的 通過培訓(xùn)，使新入職員工對(duì)行業(yè)概況、員工手冊(cè)、公司紀(jì)律、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德規(guī)范等有初步的認(rèn)識(shí)，對(duì)公司保安、消防、設(shè)施設(shè)備及節(jié)能降耗的重要性有初步的了解。（2） 培訓(xùn)內(nèi)容A、 《員工手冊(cè)》——加強(qiáng)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；B、 《崗位職責(zé)》——工作責(zé)任感，反復(fù)加深理解、應(yīng)用；C、 《操作規(guī)程》——安全教育，事故案例分析；D、 各管理處業(yè)務(wù)協(xié)作及投訴問題，進(jìn)行案例分析教育；E、 消防安全再培訓(xùn)或?qū)嵅傺菥?；F、 新設(shè)備、新技術(shù)、新操作技能培訓(xùn)；G、 禮貌禮儀深化培訓(xùn)；H、 政治素質(zhì)教育；I、 專題講座。（4） 培訓(xùn)考核A、 考核方式：以實(shí)地技術(shù)考核及日常工作的抽查為主，理論考試、實(shí)操演練為輔；B、 考核時(shí)間：培訓(xùn)后一周內(nèi)為考試考核期；C、 考核標(biāo)準(zhǔn)：理論考試以考試成績(jī)85分為合格，實(shí)操以熟練“上手”及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格；不合格者補(bǔ)考或重新開展針對(duì)性的再培訓(xùn)工作，補(bǔ)考不合格者，予以降薪或辭退處理。 獎(jiǎng)懲條例為提高培訓(xùn)質(zhì)量，保證培訓(xùn)計(jì)劃的順利進(jìn)行，對(duì)在培訓(xùn)工作中涌現(xiàn)出來的優(yōu)質(zhì)個(gè)人或集體給予物質(zhì)及精神獎(jiǎng)勵(lì)；但對(duì)于敷衍了事，不認(rèn)真按計(jì)劃、保質(zhì)保量完成工作導(dǎo)致工作出現(xiàn)滯后的個(gè)人或集體，將酌情給予處罰。附件二：?jiǎn)T工禮儀禮貌培訓(xùn)課程表時(shí)間培 訓(xùn) 內(nèi) 容達(dá)標(biāo)要求培訓(xùn)形式課時(shí)安排培訓(xùn)員備 注 員工隊(duì)列訓(xùn)練；（立正、向右看齊、報(bào)數(shù)等） 禮節(jié)禮貌理論講習(xí)（儀表上的禮節(jié)）。 隊(duì)列訓(xùn)練初級(jí)達(dá)標(biāo)，能基本領(lǐng)會(huì)動(dòng)作要領(lǐng)；隊(duì)列操練 理論學(xué)習(xí)要點(diǎn)清楚、明了，能及時(shí)糾正存在的問題。 隊(duì)列訓(xùn)練基本達(dá)標(biāo)，整齊規(guī)范。實(shí)操評(píng)定 隊(duì)列訓(xùn)練； 表情禮儀理論培訓(xùn)； 做“微笑大使”訓(xùn)練課程。理論講習(xí) 隊(duì)列訓(xùn)練； 表情禮儀的實(shí)操點(diǎn)評(píng)，理論考試。實(shí)操評(píng)定 日常隊(duì)列訓(xùn)練； 儀態(tài)方面的理論培訓(xùn)； 儀態(tài)方面的注意事項(xiàng)和存在的問題。理論講習(xí) 體能及隊(duì)列訓(xùn)練； 儀態(tài)禮儀的實(shí)操訓(xùn)練； 隊(duì)列整齊規(guī)范；隊(duì)列操練 站、行姿正確，手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，舉止自然親切。實(shí)操訓(xùn)練 體能及隊(duì)列訓(xùn)練； 儀態(tài)禮儀的考核；隊(duì)列整齊規(guī)范；隊(duì)列操練站、行姿正確，手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，舉止自然親切。理論講習(xí) 體能及隊(duì)列訓(xùn)練； 舉止上的禮節(jié)禮貌實(shí)操訓(xùn)練隊(duì)列整齊規(guī)范，體能達(dá)標(biāo)；隊(duì)列操練舉止端莊，動(dòng)作文明，尊重業(yè)戶，熱情周到，應(yīng)對(duì)技巧好。實(shí)操考核 體能及隊(duì)列訓(xùn)練； 服務(wù)用語(yǔ)要求。實(shí)操點(diǎn)評(píng) 體能及隊(duì)列訓(xùn)練； 服務(wù)用語(yǔ)考核。錄用后經(jīng)公司或管理處進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用1—3個(gè)月，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。具體考核項(xiàng)目如下：A、 公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。考核率100%，淘汰率5%，崗位輪換率10%。D、 培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。 淘汰機(jī)制在實(shí)施住宅區(qū)物業(yè)管理過程中鼎源公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系中的員工考核淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施管理處淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和員工隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)之中。 （2）實(shí)施措施：嚴(yán)格按照人員考核、錄用及淘汰流程規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行末尾淘汰制和崗位輪換制。 關(guān)系協(xié)調(diào)： 現(xiàn)代管理理論的重要內(nèi)容之一是系統(tǒng)理論，該理論認(rèn)為：現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、有機(jī)結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期管理效果的重要措施。我們提出的口號(hào)是： “協(xié)調(diào)是工作之必須，是展示公司形象和效率之良機(jī)。關(guān)系協(xié)調(diào)示意圖業(yè)主、客戶業(yè)主委員會(huì)專業(yè)公司支行住宅區(qū)管理處管理處各部門支行支持鼎源公司市政府相關(guān)部門市房管局