【正文】 做到一人多職，一專多能，保證物業(yè)的高素質(zhì)管理。 企業(yè)： 為彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，剩余物業(yè)管理費(fèi)用的90％由支行替業(yè)主繳納，即：33959元/月，407512元/年。但是，住宅區(qū)樓宇分散，消耗大量人力物力進(jìn)行管理又是不爭(zhēng)的事實(shí)。含保險(xiǎn)，員工福利、防暑降溫費(fèi)等清潔費(fèi)用清潔劑、清潔工具、垃圾袋、四害消殺等6000每個(gè)小區(qū)1000元/年水池清潔費(fèi)10000共10幢樓，每季度清洗一次，250元/次沙井、化糞池清理費(fèi)5000每年清理一次垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)9600400元/季度/小區(qū)，環(huán)衛(wèi)處收取公共設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)用公共房屋維修養(yǎng)護(hù)、室外道路維修養(yǎng)護(hù)、污水井檢查清理維護(hù)、路燈維護(hù)標(biāo)示牌、宣傳欄等其他設(shè)施保養(yǎng)14400由于各住戶入住前未交納維修基金。配備原則以高效益合理實(shí)用為原則管理用房 本公司按委托方提供的管理用房進(jìn)行合理安排、布置。進(jìn)入管理首月實(shí)施五財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)；2． 費(fèi)用收取。信息反饋及處理流程圖支行相關(guān)部門業(yè)主住戶意見調(diào)查管理處員工管理處發(fā)布命令發(fā)布命令跟蹤檢查相關(guān)人員執(zhí)行命令入 駐 工 作 計(jì) 劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1． 制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2． 維修基金的管理；3． 房屋的維修管理；4． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。支行住宅區(qū)管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道：A、 管理處下設(shè)服務(wù)中心，由管理處主任及保安部24小時(shí)協(xié)調(diào)處理全方面物業(yè)管理服務(wù)，公布服務(wù)熱線電話號(hào)碼，回答各類詢問(wèn)、受理業(yè)主、客戶投訴。自我約束機(jī)制l 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例以及實(shí)施細(xì)則。鼎源公司將目標(biāo)激勵(lì)作為最主要的激勵(lì)手段，每年初根據(jù)鼎源物業(yè)公司承諾及公司總體發(fā)展規(guī)劃制定物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)，并將各項(xiàng)指標(biāo)分解到各部門，實(shí)行各部門目標(biāo)管理責(zé)任制考核，明確責(zé)、權(quán)、利，使每一位員工明白并理解各項(xiàng)工作要求。（4） 管理處下設(shè)保安部，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)封閉式管理。支行各住宅區(qū)物業(yè)管理模式構(gòu)想（1） 公司將組建支行住宅區(qū)管理處，在公司物業(yè)管理部的領(lǐng)導(dǎo)下，全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔綠化、安全防范、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及小區(qū)公共地方管理和對(duì)業(yè)戶的接待、回訪等管理工作。我們將在支行各住宅區(qū)借鑒這種富有實(shí)效的措施。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為住宅區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。業(yè)主組成整體素質(zhì)較高，因此相對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求高，所以被動(dòng)型、基礎(chǔ)型的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。小區(qū)內(nèi)未設(shè)立減速帶及交通標(biāo)識(shí)，在存在隱患部位沒有明顯警示標(biāo)志，極易引起不必要的安全事故。同時(shí)，欠缺對(duì)業(yè)主的服務(wù)意識(shí)，對(duì)出現(xiàn)鄰里糾紛、噪音擾民、亂扔雜物等事件無(wú)法做到有效的制止和勸阻。同時(shí)，儲(chǔ)氣罐周圍未設(shè)置必備的消防水管、消防栓,配備相應(yīng)的消防器材和設(shè)備。 消防管理存在漏洞由于支行各住宅區(qū)投入使用時(shí)間較早，未能意識(shí)到消防安全的重要性。216。 缺乏專業(yè)管理服務(wù)目前住宅區(qū)的物業(yè)管理工作主要由支行后勤部和保衛(wèi)科共同負(fù)責(zé)，管理人員非專職也非專業(yè)人員，因此在管理工作上不能體現(xiàn)出專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。由于是非專職、非專業(yè)的管理部門，只能對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)和安全看護(hù)，完全是被動(dòng)管理。樓宇最早建于上世紀(jì)八十年代，有近二十年樓齡，最晚也有七八年樓齡。本著“用心面對(duì)客戶，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)理念，鼎源人以現(xiàn)代化的管理和敬業(yè)的精神為支行住宅區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)期望。鼎源物業(yè)積極倡導(dǎo)“以人為本，以質(zhì)登峰”的管理理念，遵循“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精；管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，鼓起一切從零開始的決心和信心，銳意進(jìn)取，積極創(chuàng)新，在現(xiàn)有物業(yè)的基礎(chǔ)上不斷拓展新市場(chǎng)。2005年，公司所管項(xiàng)目――全球通大廈被評(píng)為“茂名市物業(yè)管理示范大廈”，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建筑。 第六部分 緊急事故處理流程 ………………………………～前 言鼎源物業(yè)管理公司成立于2003年，是一家具有物業(yè)管理、清潔保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司。 第二部分 支行住宅區(qū)物業(yè)管理方案 ………………………～216。中國(guó)銀行茂名支行住宅區(qū)物業(yè)管理建議書 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司敬呈二零零五年十一月三十日目 錄216。 第三部分 管理處人員配備及有效管理 ……………………～216。公司目前管理面積近五萬(wàn)平方米，管理類型包括寫字樓、住宅小區(qū)、會(huì)所等物業(yè)管理各個(gè)領(lǐng)域。鼎源物業(yè)主要管理層成員，均來(lái)自中、港大型的物業(yè)管理公司，對(duì)各類型物業(yè)均有一定的管理經(jīng)驗(yàn)及完整的管理策略。公司現(xiàn)參與管理的項(xiàng)目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。并將以卓越的品牌締造與中國(guó)人民銀行茂名支行齊頭并進(jìn)，相得宜彰的經(jīng)典之作。屬于典型的福利房形式住宅區(qū)。因此，目前的小區(qū)管理中存在著很多漏洞和隱患。216。 物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)目前支行后勤部和保衛(wèi)科能為住宅區(qū)提供的服務(wù)內(nèi)容僅僅為保安、清潔、維修等被動(dòng)型服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷提升的業(yè)主和使用者的需求。各住宅區(qū)都沒有配備相應(yīng)的消火栓和滅火器，也沒有開展防火安全宣傳，住戶對(duì)防火、安全逃生等知識(shí)知之甚少。儲(chǔ)氣罐門口雖然設(shè)置了嚴(yán)禁停車的警戒線，但由于管理不到位，堵住消防通道的現(xiàn)象還是屢屢發(fā)生。216。例如春苑小區(qū)，急轉(zhuǎn)彎處警示不明顯，行人和摩托車通過(guò)都容易引發(fā)交通事故。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為支行住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”，以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：通過(guò)自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環(huán)境。（2）維修資金管理物業(yè)維修資金按支行住宅區(qū)所在地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修資金的審批權(quán)在于業(yè)主委員會(huì)，使用權(quán)在于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證維修資金的?？顚Ｓ?。（5）開通渠道，保障有效溝通。（2） 小區(qū)的衛(wèi)生保潔按公司制定清潔工作內(nèi)容及衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程等由清潔班進(jìn)行，由服務(wù)中心對(duì)其工作進(jìn)行檢查、考核和對(duì)清潔效果進(jìn)行評(píng)定。負(fù)責(zé)小區(qū)外圍巡檢、門崗值班，并派員對(duì)小區(qū)進(jìn)行不定期巡視檢查。每季度按分解指標(biāo)檢查落實(shí)情況，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施，體現(xiàn)多勞多得，并在實(shí)踐中培養(yǎng)和選拔物業(yè)管理骨干。l 實(shí)行崗位考核制度，日常管理通過(guò)崗位評(píng)分制度約束員工行為，實(shí)行崗位工作質(zhì)量、評(píng)分與工資級(jí)別掛鉤，每年進(jìn)行一次員工全方位考核，實(shí)行5%淘汰制。所有投訴均按鼎源公司投訴處理程序文件執(zhí)行。進(jìn)入管理首月實(shí)施二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2． 設(shè)備的運(yùn)行管理；3． 設(shè)備的維修管理；4． 設(shè)備能源和安全管理。進(jìn)入管理首月實(shí)施六社區(qū)文化活動(dòng)開展1． 社區(qū)宣傳；2． 提供社區(qū)服務(wù)。員工宿舍 為保證小區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體由雙方協(xié)定。建議每次100元以下的維修費(fèi)用由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，100元以上維修費(fèi)用由物業(yè)公司向支行主管部門書面報(bào)告，由支行負(fù)責(zé)。因此，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，我們提出“業(yè)主出一點(diǎn)兒，企業(yè)掏一點(diǎn)兒，物業(yè)公司籌一點(diǎn)兒”的物業(yè)管理費(fèi)用收取思路。物業(yè)公司： 為體現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)“取之于民，用之于民”的思路，促進(jìn)物業(yè)管理公司更積極參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，剩余物業(yè)管理費(fèi)的10％由物業(yè)公司自籌資金獲得。支行住宅區(qū)管理處主任1名物業(yè)管理處人員分布圖：客服中心2名安保班28名工程班2名保潔部7名龍湖住宅區(qū)人民南住宅區(qū)荔紅住宅區(qū)官山住宅區(qū)油六路住宅區(qū)春苑住宅區(qū)二、管理人員培訓(xùn) 培訓(xùn)，是鼎源公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢(shì)，不斷地對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是支行住宅區(qū)管理處圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。對(duì)鼎源物業(yè)而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是要使培訓(xùn)要求通過(guò)各級(jí)管理人員的現(xiàn)場(chǎng)管理展現(xiàn)出來(lái)，為廣大業(yè)戶提供盡善盡美的服務(wù)。小組設(shè)組長(zhǎng)一名，由公司物管部主管擔(dān)任；宣講員2名，由行政部和物管部按各職能指定。（3） 培訓(xùn)進(jìn)度： 在職培訓(xùn)系統(tǒng)不間斷地穿插進(jìn)行，結(jié)合日常工作交叉開展。附件一：支行住宅區(qū)管理處二00六年管理人員培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式1《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)2課時(shí)總公司物管部管理層人員理論講解試卷考核2《員工手冊(cè)》1課時(shí)行政部全體員工理論講解試卷考核3《質(zhì)量手冊(cè)》作業(yè)指導(dǎo)書及公司規(guī)章制度3課時(shí)行政部全體員工理論講解現(xiàn)場(chǎng)指