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產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案-在線瀏覽

2025-06-15 00:40本頁(yè)面
  

【正文】 ;216。 開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)(又叫分紅比數(shù)),購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益:收益的計(jì)算方式為:分紅總額 ╳該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為:房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款216。 酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入216。上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商,以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的,賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn),多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段,購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu),用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)(招待)成本,適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。以此種模式開發(fā)的酒店,其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司,以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn),其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店,均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托,以所開發(fā)的酒店加入該交換組織,購(gòu)買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換,以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán),用于休閑度假。所以,其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的,而非以收益為目的的。不同開發(fā)主體一般選用的開發(fā)模式傾向針對(duì)不同的開發(fā)主體,選用的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是不同的,216。216。216。二、上海酒店市場(chǎng)研究及前景預(yù)測(cè)對(duì)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),上海國(guó)際型的大都市,旅游業(yè)繁榮,上海酒店市場(chǎng)在1998-2000年陷入低谷,2001年APEC會(huì)議以來逐步復(fù)蘇。(1)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況分析2004年至今上海酒店市場(chǎng)平均出租率達(dá)到70%-73%左右的水平,高出全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。 上海五星級(jí)酒店的入住率高達(dá)75.73%,平均房?jī)r(jià)仍較2003年上浮38%。216。平均每間客房收入比2003年增長(zhǎng)53.5%。 上海的三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況也較為樂觀,%,%,%。 客房的供求總體平衡,高星級(jí)略顯緊缺。業(yè)內(nèi)專家估計(jì),上海酒店的出租率最佳合理數(shù)值,應(yīng)在70%左右。以此衡量客房供求,2004年平均出租率介于合理區(qū)間,全市客房供求總體平衡。216。以2002年為例,五星級(jí)市場(chǎng)份額為18.47%,同比增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn),四星級(jí)為19.57%,同比下降2.13個(gè)百分點(diǎn),四、五星級(jí)兩者的市場(chǎng)份額為38.04%,同比增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)。高星級(jí)市場(chǎng)份額增加又是客源結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果:在普通旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶群體中,以三星級(jí)酒店為主要住宿地,駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低;而以高星級(jí)酒店為主要住宿地,支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)展旅游團(tuán)隊(duì)的比重明顯增大?! 。煟?)入境旅游人次的增長(zhǎng)拉動(dòng)對(duì)三星級(jí)及以上客房的需求。提前完成了上海市政府2002年制定的上海旅游發(fā)展三年行動(dòng)規(guī)劃的到2005年突破400萬人次的目標(biāo)。根據(jù)三年行動(dòng)規(guī)劃,2005年上海的國(guó)際展覽預(yù)期達(dá)到400個(gè)。加上2010年世博會(huì)籌辦過程中拉動(dòng)的入境客源增加,以及大型國(guó)際賽事如世界杯女足、世乒賽、北京奧運(yùn)籌備開展,勢(shì)必推動(dòng)入境旅游人次快速增長(zhǎng)。而2004年入境旅游拉動(dòng)的客房需求為760萬房夜次,意味著由于三星級(jí)及以上酒店客房供應(yīng)的緊張,部分入境客源被分流到二星級(jí)以下去。由此可見,三星級(jí)及以上酒店的客房需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),每年至少有15%-25%的增長(zhǎng)空間。而2000年至今,每年新增的所有星級(jí)酒店的家數(shù)亦不過20多家。2004年,在上??偣步哟模福担比f游客中,四分之三強(qiáng)為國(guó)內(nèi)游客,國(guó)內(nèi)游客的人數(shù)比2003年增長(zhǎng)12%。這部分增長(zhǎng)需求,主要集中在三星級(jí)和三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)中。因此,每年經(jīng)濟(jì)型酒店的需求增長(zhǎng)為5%,相當(dāng)于每年新增60-80家左右經(jīng)濟(jì)型酒店??傮w來說,我們認(rèn)為上海酒店業(yè)短期不會(huì)見頂,景氣仍將維持,近兩年上海的酒店需求仍大于供給,整體發(fā)展環(huán)境向好。對(duì)照國(guó)際情況,上海酒店業(yè)需求及房?jī)r(jià)大幅提升可能時(shí)間主要在2008年奧運(yùn)會(huì)和2010年世博會(huì),其中奧運(yùn)會(huì)期間會(huì)有較大增幅,世博會(huì)期間大幅提升的可能性更大。% 。% ??头康乃饺嗽∈揖蟹种玫牧茉〖芭柙≡O(shè)施,為滬上獨(dú)一無二?;洸恕案T泛ur酒家”,歐陸“柏麗西”餐廳,還有美食廣場(chǎng)、蘭香閣、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK。健康中心擁有齊全先進(jìn)的健身、娛樂設(shè)備。酒店主樓10層,擁有豪華套房、行政套房、大床房及雙人標(biāo)準(zhǔn)房132間(套),客房配備了閉路電視、冰箱、自動(dòng)程控電話、背景音響、吹風(fēng)機(jī)、電熱水壺,體重計(jì)等。寶豐聯(lián)紀(jì)念路301號(hào)三星普通單人房 258元 普通雙人房 258元標(biāo)單:338元標(biāo)雙:338元豪華單人房383元 豪華雙人房 383元加床:100會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 殘疾人客房 商場(chǎng) 鮮花店 醫(yī)務(wù)室 理發(fā)美容室 出租車 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 健身室 按摩室 桑拿浴室 一家三星級(jí)旅游涉外飯店,座落于上海東北部,毗鄰內(nèi)環(huán)線高架、輕軌高架、商務(wù)中心,距浦東開發(fā)區(qū)、外灘金融街、上?;疖囌緝H十五分鐘車程,距南京路、淮海路、購(gòu)物街僅二十分鐘車程。它集旅游、休閑、度假為一體,并擁有各種特色餐廳、標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房、總統(tǒng)套房、現(xiàn)代化歌舞廳、健身桑拿、露天游泳池和會(huì)座130個(gè)。飯店有現(xiàn)代化設(shè)備的豪華客房近300間;中西餐廳的各式菜肴點(diǎn)心,色、香、味、形俱佳,伊斯蘭風(fēng)味餐廳的烤全羊、燴駝峰堪稱滬上一絕。商務(wù)中心、康樂中心為賓客提供全方位的服務(wù),位于四樓的屋頂花園更是您賞景的休憩佳處。業(yè)主首付2-3成的房?jī)r(jià),按協(xié)議收取年投資回報(bào)收益, 有分紅回報(bào)也有按投資收益率計(jì)算。這種模式與中國(guó)普通的物業(yè)管理區(qū)別不大。經(jīng)營(yíng)者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù),業(yè)主還可以與經(jīng)營(yíng)者簽訂一定年限的協(xié)議,經(jīng)營(yíng)者代為出租物業(yè),而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時(shí)間段的自主權(quán),同時(shí)享受各項(xiàng)酒店服務(wù)。業(yè)主以一定的租金價(jià)格租給經(jīng)營(yíng)者,經(jīng)營(yíng)者擁有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán),而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無關(guān)。住宅家庭式功能設(shè)計(jì)因有商業(yè)產(chǎn)權(quán)可以注冊(cè)公司消費(fèi)客戶短期的商務(wù)度假旅游人士外籍人士必須長(zhǎng)期住在這些城市,但是由于買房負(fù)擔(dān)太重,所以很多人選擇住在酒店式公寓。除市場(chǎng)已存在爛尾樓改建產(chǎn)品之外,眾多新興建造產(chǎn)品也相繼問世,并承諾業(yè)主一定比例的投資回報(bào),即以包租的形式來吸引眾多投資客的眼光,導(dǎo)致產(chǎn)品售價(jià)跳脫周邊行情,創(chuàng)造區(qū)域行情,為開發(fā)商帶去更多利潤(rùn)。呼之欲出的是酒店公寓與專業(yè)酒店公司管理聯(lián)手打造物業(yè)品質(zhì)。同時(shí),據(jù)資料顯示,目前上海市場(chǎng)約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng)出租,由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限,因此出租率基本保持在85%以上,特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎,市場(chǎng)前景十分看好n 2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓分布說明:2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓主要分布于以下幾個(gè)地區(qū):n 靜安地區(qū)的南京西路、江寧路以及曹家渡地區(qū)(世紀(jì)之門/藍(lán)朝部落/駿豪國(guó)際/君悅靜安/圣天地/靜安新格)n 西南面的徐匯、長(zhǎng)寧地區(qū)(虹橋首席/世紀(jì)時(shí)空/華獅公寓/嘉富麗苑/自由時(shí)代)n 閘北區(qū)的新客站地區(qū)及輕軌站附近(奔騰新干線/巴黎時(shí)韻/SOHO時(shí)代/感性達(dá)利/永興富邦)n 外灘及南外灘地區(qū)(青年匯/金銀匯/東渡大廈/寶利金/外灘自由自宅/世福匯)這些區(qū)域的共同特征為:辦公區(qū)域附近,且大多擁有輕軌、地鐵等軌道交通,來往便捷,生活配套設(shè)施到位,是住戶無論是在上下班,還是住家時(shí),都能享受便捷與舒適。整體推案分布:中心城區(qū)的推案量相對(duì)前幾年來說,明顯下降,開始向中外環(huán)擴(kuò)展。整體價(jià)格:價(jià)格不升反跌,根據(jù)2004年七月份的統(tǒng)計(jì),成交價(jià)格減幅約20%。個(gè)案價(jià)格:周邊和內(nèi)部生活配套齊全的個(gè)案均價(jià)較高,地段已經(jīng)不是定價(jià)的唯一指導(dǎo)因素。n 2005年產(chǎn)權(quán)酒店交易情況區(qū)域項(xiàng)目名稱 銷售方案 入市時(shí)間總戶數(shù)(戶)已售銷售率面積范圍(m2)成交均價(jià)報(bào)價(jià)元/ m2長(zhǎng)寧美麗園龍都大酒店返租10年,%,后5年7%2003340 38898% 45/60190000 20000黃浦天賜酒店公寓返租3年年回報(bào)8%1148675%36/65/89/120/1392394327000浦東金橋圣莎假日大酒店(四星)返租十年,%回報(bào),%由開發(fā)商代扣代繳,每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利,購(gòu)房滿5年后購(gòu)房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購(gòu)41232178%1200013000普陀漕家渡雙子杰座(五星商務(wù))返租10年,10年投資回報(bào)共80%30327791%37551443916000盧灣嘉瑞酒店今年11月份被整體買斷230230100%70/50/4564048000 今年在售的純正的商業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店不多, 僅4例,包括去年上市的黃浦天賜酒店和長(zhǎng)寧美麗園大酒店的剩余兩套房源。 說明:從銷售速度來看,產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度很高,2005年之前推出的產(chǎn)權(quán)酒店基本已銷售完,盡管今年5月6月出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策,但對(duì)商辦物業(yè)投資市場(chǎng)的影響不大,今年年中推出的兩個(gè)酒店項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)不俗。歷年成交價(jià)格說明:從上表我們可以發(fā)現(xiàn),酒店式公寓的產(chǎn)品特性決定了它的成交均價(jià)要遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩烤鶅r(jià),2003年更是達(dá)到了12700元/m2;2004年,酒店式公寓的價(jià)格開始大幅下降,這與酒店式公寓的推案逐漸向市郊外遷是密切相關(guān)的。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多,租賃客戶層次高,再加上距離浦東會(huì)展博覽中心很近,因而具有較大的酒店消費(fèi)需求(2)雙子杰座名稱雙子杰座(飛雕商務(wù)大廈)五星級(jí)基本情況地理位置普陀區(qū)長(zhǎng)壽路amp。A座是全產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店物業(yè)(五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn));B座是4A級(jí)的精裝修產(chǎn)權(quán)智慧寫字樓,房型面積為90—152平方米?!癟OPAMO-HO”是英文“高級(jí)商務(wù)公館”的縮寫,意即把總部經(jīng)濟(jì)、移動(dòng)辦公和五星級(jí)酒店三大功能集于一身的新型物業(yè)。同時(shí),隨著數(shù)百億市政改造計(jì)劃的啟動(dòng)和包括20億韓資在內(nèi)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)資金的投入,未來前景頗為燦爛。728層按照四星級(jí)酒店裝潢標(biāo)準(zhǔn)裝修340套的客房和套房。經(jīng)營(yíng)管理公司上海美麗園大酒店有限公司開業(yè)時(shí)間客房房型標(biāo)單內(nèi)部配套配中、西餐廳、酒吧、商務(wù)會(huì)議中心、KTV、日式料理、美容院、指壓按摩室、桑那中心等銷售模式%,后5年為7%。靜安土控為此設(shè)有高達(dá)4500萬元的風(fēng)險(xiǎn)基金銷售狀況2003年11月起銷售,2004年已基本售完階段,今年只剩2套可售銷售價(jià)格起價(jià):18000元/平方米;均價(jià):19000元/平方米;最高價(jià):20000元/平方米點(diǎn)評(píng)該案作為2004年市場(chǎng)上唯一可售的準(zhǔn)四星級(jí)酒店,結(jié)合星級(jí)酒店與小戶型的經(jīng)營(yíng)模式,是之具有酒店的完善配套服務(wù),更具有小戶型的產(chǎn)權(quán)方式。2006年潛在供應(yīng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱長(zhǎng)峰大酒店項(xiàng)目地址長(zhǎng)寧區(qū)延安西路1118號(hào)番禺路路口開發(fā)企業(yè)上海長(zhǎng)峰地產(chǎn)建筑規(guī)劃項(xiàng)目為長(zhǎng)峰城三期工程,建筑由賓館、辦公樓上下疊合而成,共53層,尖頂高218米,地下三層。2426層為酒店內(nèi)部休閑健身區(qū),設(shè)有游泳池、娛樂、健身等,并緊鄰貫穿三層的空中花園。辦公設(shè)單獨(dú)出入口,底層大堂挑空,有單獨(dú)的銀行和商務(wù)中心。長(zhǎng)峰大酒店以退臺(tái)式的三段滿足不同建筑體量要求,并形成層層峻拔升騰的雄姿,回應(yīng)“雨后春筍”的隱喻。可售面積M236702預(yù)售證取得200599銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)2006年開始正式銷售銷售電話62121247報(bào)價(jià)(元/平方米)50000(三)虹口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析虹口住宅市場(chǎng)(1)2005年交易狀況2005年11月虹口全區(qū)住宅市場(chǎng)的一手房的成交量回升,全區(qū)的商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)在盤整并略有下調(diào),房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度相對(duì)較小。其中北外灘板塊的交易價(jià)格回落較大,近期新開中虹明珠苑的均價(jià)已回落到13000元/平方米左右。在售房源經(jīng)過一個(gè)月的去化,區(qū)域供應(yīng)量環(huán)比萎縮了1%。在售的11個(gè)項(xiàng)目中,有5個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào),幅度為10%。雖然均價(jià)依然在下跌,但“銀十”還是在成交量上有了一定的體現(xiàn)(2)今年各板塊推盤狀況板塊北外灘板塊魯迅公園板塊曲陽(yáng)路板塊涼城板塊在售項(xiàng)目白金府邸 中虹明珠苑臨潼苑瑞虹新城二期浦江名苑嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)明珠景明花園花園城三期吉聯(lián)尚都廣延二期香杉園1中星涼城新苑位置東漢陽(yáng)路東余杭路869弄楊樹浦路189弄臨平路133弄海倫路88弄四川北路1727弄汶水東路278號(hào)花園路118弄水電路393弄株洲路258弄廣紀(jì)路171弄涼城路815弄開盤時(shí)間20046/10/1220056200472004920052200592005420058200592005520055200532005520055162005920累計(jì)均價(jià)元/M2195001208814668 1191217047121081344911534/12130104969616128338751最新報(bào)價(jià)元/M2190001300015000220002500015000160002000012800145001290012500/105001090012950900
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