【正文】 式買賣合同。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。2．購房人購買房產(chǎn)及交付定金。4．房價（單位面積、總價）。6．賣方違約條款（未按期交房）。8．賣方保修條款。10．預(yù)售登記條款。12．過戶條款。另外，預(yù)售契約和買賣契約內(nèi)容較簡單，發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。2．賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）。4．不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。 預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場處辦理預(yù)售／預(yù)購登記手續(xù)。辦理入住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。 安排簽訂管理公約預(yù)售契約或買賣契約有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排買方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的條件和程序申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下4項條件： (1)申請人或代理人具有申請資格。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。 (2)有明確具體的申請請求。 (4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。：向發(fā)證部門提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請；；；：經(jīng)發(fā)證部門審批合格后，發(fā)證部門交納發(fā)證費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。 非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。 未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行。 條件三：房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實可信。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。 條件四：房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。 條件五：房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。 房屋買賣合同的主要內(nèi)容（1）標(biāo)的（2）數(shù)量（3）價金（4）期限（5）交付方法（6）違約責(zé)任（7）糾紛的處理（8）房屋宅基地的使用面積和使用年限（9）其它內(nèi)容（10）公證和鑒證 房地產(chǎn)買賣合同文本格式（標(biāo)準(zhǔn)合同文本） 五、房地產(chǎn)稅費(fèi)（一）土地使用稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（二）耕地占用稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（三）土地增值稅（1）征收對象和范圍（2）稅率（3）減免（四）與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費(fèi) 房地產(chǎn)買賣稅費(fèi)在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)，包括：契稅、手續(xù)費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、中介服務(wù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房產(chǎn)稅等。（2）印花稅對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，‰交納。（4）城市維護(hù)建設(shè)稅繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1％。（6）土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率?？鄢椖堪ǎ?① 取得土地使用權(quán)所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費(fèi)。③ 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按（1）（2）項金額之和的5％以內(nèi)計算扣除，財務(wù)費(fèi)用按(1)(2)項金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。 ⑤按(1)(2)項金額之和加計20％扣除。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：① 增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額=增值額30％② 增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額40％－扣除項目金額5％ ③ 增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％土地增值稅稅額=增值額50％－扣除項目金額15％ ④增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額=增值額60％－扣除項目金額35％公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金收入兩種： ①企、事業(yè)單位的房產(chǎn)不論自用還是出租均以房產(chǎn)評估值（沒有房產(chǎn)評估值的按房產(chǎn)原值）一次扣除30％后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅實行的是比例稅率： ①以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的，％。計算公式： ①房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=房產(chǎn)評估值70％％或：房產(chǎn)原值70％％ ②房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入12％（8）手續(xù)費(fèi)辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費(fèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國家房屋買賣成交價或最低保護(hù)價的1％，由買賣雙方各繳納一半。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。權(quán)證工本費(fèi)，每件收費(fèi)4元；共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照，每件收費(fèi)2元。（10）中介服務(wù)費(fèi)中介服務(wù)費(fèi)是依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，向委托單位收取合理的費(fèi)用。房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制?；鶞?zhǔn)地價評估收費(fèi)另立標(biāo)準(zhǔn)。此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)的50％計收評估費(fèi)。房屋租賃代理費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。④ 咨詢費(fèi)書面咨詢費(fèi)普通咨詢報告，每份收費(fèi)300～1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，％。第三部分 建筑工程相關(guān)基本知識 一、低層住宅設(shè)計（一）低層住宅的特點低層住宅是住宅設(shè)計的基本組合形式之一，多為2層。由于層數(shù)低，有獨用院子，從而擴(kuò)大了生活空間，與其它類型住宅相比能創(chuàng)造更良好的居住生活環(huán)境。在乎房住宅中還可減少走廊和樓梯面積。建筑結(jié)構(gòu)簡單，可因地制宜，就地取材，住戶可以自己動手建造。因此，在大城市和中、小城市的中心地區(qū)，除少數(shù)標(biāo)準(zhǔn)較高的低層住宅經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可予以興建外，一般較少建造。院子按使用要求，可分為生活院子與家務(wù)院子。而將廚房與其他輔助房間與家務(wù)院子一起考慮，可選擇在朝向較差也較隱蔽的位置。當(dāng)為平房時多將居室和廚房前后組合。但個別房間通風(fēng)采光稍差。當(dāng)為樓房時，通常將起居室與廚房布置在底層，將主臥室和衛(wèi)生間放在2～3層。一般2～3層住宅的用地較一層經(jīng)濟(jì)，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓梯和設(shè)備費(fèi)用較一層多。樓梯形式有：單跑、雙跑、曲尺形、三跑、弧形等。雙跑、三跑樓梯為節(jié)約面積，常將樓梯轉(zhuǎn)彎處做成扇形踏步。（三）低層住宅平面組合形式 a、獨院式（或稱獨立式）不與其它建筑相連，有獨立的院子，稱為獨院式住宅。缺點是：占地面積大，建筑墻體多，市政設(shè)施投資較高。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價比高層經(jīng)濟(jì)，適合于目前一般的生活水平，國外大量建造的均屬此類住宅。 單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡化和加快設(shè)計工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長短不一、體形多樣的組合體。有時也可以按戶或相鄰的幾個開間來劃分單元，再配以樓梯間。咬接單元也可以樓梯間為界來劃分。將若干單元組合拼接起來形成單元組合體——一棟住宅，單元組合體應(yīng)做到： ①滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。 b、錯位組合適應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長及用地的經(jīng)濟(jì)性。 d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。通風(fēng)。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比較高的地區(qū)應(yīng)爭取每戶能有兩個朝向。進(jìn)戶門的位置便于組織戶內(nèi)平面。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。 ⑤造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。由于樓梯和走廊組織交通以及進(jìn)入各戶方式的不同，可以形成各種平面類型的住宅。躍廊式為隔層設(shè)長廊，進(jìn)戶再由小樓梯至另一層。 朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的基本要求。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。 ③設(shè)備管線要集中戶與戶之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟(jì)效果較為顯著。 a、每戶有兩個朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。 b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。 C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。但戶內(nèi)交通穿套較多。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對大面積戶型不合適。它具有長外廊的某些優(yōu)點而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。 c、長內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯服務(wù)戶數(shù)增多，使用率大大提高。 d、短內(nèi)廊為克服長內(nèi)廊的缺點，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱內(nèi)廊單元式。一梯可服務(wù)三至四戶。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。其特點是數(shù)戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。 平面布局的變化 ①多層住宅常用的樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。單元劃分的咬接，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的?？梢约哟蠓课葸M(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有： a、拼聯(lián)于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。 c、靠單元端墻便于集中管道。 e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。施工技術(shù)和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備（電梯、水箱、加壓設(shè)備。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。以電梯為中心組織各戶時，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費(fèi)用爭取更多的服務(wù)戶數(shù)是高層住宅設(shè)計中需要解決的主要矛盾之一。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺。 ②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時可互相借用電梯。 ③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修。 樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨立性。 電梯對住戶的干擾電梯廳在人流高峰時，比較噪雜。電梯在運(yùn)行時產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對居民干擾很大。 （二）高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。因此，在設(shè)計時必須充分考慮消防和疏散問題。 消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級而定的。 防火措施 ①提高耐火極限。 ③消除起火因素。 安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。平時可用于載運(yùn)大型家具、雜物。（三）高層住宅的平面類型 單元組合式。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。常見有矩形。 長廊式高層住宅 ①長內(nèi)廊長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。 ②長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。 塔式住宅。塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置個8戶。 躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。著名現(xiàn)代建筑大師勒單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補(bǔ)短，混合使用。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對物業(yè)管理進(jìn)行分類。（1）居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所。（2）辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。（4）廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。 物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，服務(wù)項目多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質(zhì)不同，其內(nèi)容也各有側(cè)重。為此，物業(yè)管理部門就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。 2）管理房產(chǎn)，維修房屋； 3）代購米面。 4）接送兒童，取送信報。 8）道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、