【正文】 河西約2公里進(jìn)深，河西南近1公里進(jìn)深均為平壩及少量淺丘，適合城市建設(shè)，且有大量綠地、水面可供利用，而現(xiàn)狀城市以東為大片平壩良田，選擇向東發(fā)展必然大量占用耕地。遠(yuǎn)期，在城市具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，向西、向南跨河發(fā)展，形成西城的鶴林組團(tuán)和南面的南河組團(tuán)，與中心區(qū)隔河呼應(yīng)，形成遠(yuǎn)期比較完整的城市布局形態(tài)。城市功能分區(qū)及用地布局⑴、居住用地規(guī)劃居住用地分布在城市西、北面的舊城片區(qū)、城北片區(qū)、鶴林片區(qū)、城河片區(qū)，在城市的上風(fēng)、上游地帶、充分利用舊城區(qū)集中的商貿(mào)服務(wù)設(shè)施和西面的風(fēng)景區(qū)、水面、并與工業(yè)區(qū)之間有便捷的聯(lián)系。原分布在舊城內(nèi)零星分散的企業(yè)，除少數(shù)設(shè)施較好，污染較小的（如文君酒廠等）之外，均應(yīng)隨著舊城改造，逐漸遷入新工業(yè)區(qū)。倉儲(chǔ)用地規(guī)劃集中布置在鐵路貨站與工業(yè)區(qū)之間。㈣、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃強(qiáng)化舊城區(qū)的中心職能，使之繼續(xù)成為全市的行政中心和商業(yè)服務(wù)中心，將現(xiàn)有交易市場等設(shè)施東移，脫離舊城形成大型的物資集散商貿(mào)中心。公共服務(wù)設(shè)施用布局⑴、行政辦公用地主要分布在舊城區(qū)，并隨著幾條主干道的形成向北、南、西幾方做適當(dāng)延伸。⑶、文體娛樂及教育用地規(guī)劃在舊城以北新建大型運(yùn)動(dòng)場及文化活動(dòng)中心，在鶴林組團(tuán)結(jié)合旅游開發(fā)新建一批上規(guī)模上檔次文化娛樂設(shè)施，在南河組團(tuán)北部兩河交匯處規(guī)劃一片大專院校、科研區(qū)。⑷、醫(yī)療用地現(xiàn)有市級(jí)中心醫(yī)院一處，規(guī)劃增設(shè)兩處，另在各片區(qū)設(shè)相應(yīng)規(guī)模的門診所，保健站等。居住用地內(nèi)為居民提供服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場則應(yīng)有計(jì)劃地結(jié)合片區(qū)商業(yè)中心安排。北面，以發(fā)展居住用地為主，同時(shí)建設(shè)一處市級(jí)運(yùn)動(dòng)場和若干居住區(qū)配套設(shè)施。南面，以開發(fā)居住用地為主，布置部分行政用地，沿南河形成濱河綠地。遠(yuǎn)景輪廓規(guī)劃由于各種未預(yù)見因素，為使規(guī)劃具有一定彈性，在遠(yuǎn)期規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制了遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃。遠(yuǎn)景規(guī)劃用地是城市遠(yuǎn)景發(fā)展需要情況下的發(fā)展空間，不作為城市的實(shí)際發(fā)展規(guī)劃。⑶、主要用地布局在遠(yuǎn)期用地基礎(chǔ)上向西、東、南三面擴(kuò)展，西面重點(diǎn)發(fā)展居住用地，東面分別在現(xiàn)有居住用地、公建用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地基礎(chǔ)上做少量相同性質(zhì)的延伸，南面則在新、老川藏路之間布置工業(yè)用地。因?yàn)橼鰨埑鞘械陌l(fā)展也就意味著城市居民消費(fèi)力的穩(wěn)步發(fā)展、城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，這將為本項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α＿@一切預(yù)示著本項(xiàng)目將要面臨的市場大環(huán)境較為優(yōu)越，為本項(xiàng)目的進(jìn)入打下了一個(gè)良好的市場基礎(chǔ)?！谐煞繕I(yè)精要提示：項(xiàng)目地概況（區(qū)位、所屬地、街道名、臨界狀況、地塊現(xiàn)狀等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市區(qū)域功能（市政配套、道路狀況、地塊及區(qū)域原生價(jià)值分析等）、區(qū)域規(guī)劃等一、項(xiàng)目概況㈠、區(qū)位：項(xiàng)目地塊位于邛崍市城區(qū)主干道——東星大道中段，“滿庭芳”別墅和文君酒廠宿舍以北。㈢、街道名：東星大道、匯源街。項(xiàng)目地塊東部臨界狀況圖項(xiàng)目地塊南部臨界(西側(cè))——“滿庭芳”別墅項(xiàng)目地塊南部臨界(東側(cè))——文君酒廠宿舍項(xiàng)目地塊西部臨界——邛崍市國稅局項(xiàng)目地塊北部臨界——東星大道（人行及自行車道）㈤、地塊形狀本項(xiàng)目地塊基本規(guī)整，整體呈一沿東星大道分布的長條形地塊，但西部（45米）進(jìn)深比東部（35米）略大。地塊現(xiàn)狀圖二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（數(shù)據(jù)來源：地邦集團(tuán)所提供地塊紅線圖）㈠、總用地面積：㈡、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)容積率：建筑密度：不大于30%綠化率：不小于40%三、城市區(qū)域功能分析㈠、范圍和依據(jù)本項(xiàng)目地處邛崍市新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合地帶，位于建成區(qū)的東部，緊鄰東星大道與規(guī)劃中的匯源街延伸線?，F(xiàn)依據(jù)影響城市區(qū)域功能的主要因素進(jìn)行分析。周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)：就本項(xiàng)目周邊而言，已建成道路主要集中在地塊北側(cè)，道路現(xiàn)狀較好，具體情況如下：東星大道：緊鄰項(xiàng)目地塊北部的城市主干道，是城區(qū)東西交通的大動(dòng)脈，路寬約40米。項(xiàng)目地塊東北側(cè)餐飲“半條街”——匯源街交通狀況與通暢情況⑴、交通方式：主要為出租車和人力三輪車。⑶、人力三輪車車價(jià)：1元起價(jià)。邛崍汽車站營運(yùn)線路情況（簡）站名里程（公里）票價(jià)（元）站名里程票價(jià)成都84雙流62郫縣60都江堰91新津37大邑275⑸、該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離項(xiàng)目地塊邛崍市委、文君井古跡約1200米，距市人大約100米，距邛崍市人民醫(yī)院約900米，距邛崍市客運(yùn)站約1000米，距城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)繁華地段——東、南、西三街交界點(diǎn)約2000米，距目前已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的餐飲休閑娛樂區(qū)：方圓街、匯源街、金桂街的距離分別為300米、100米、800米,距成溫邛高速公路邛崍出口——桑園鎮(zhèn)約5000余米.邛崍休閑娛樂一條街——金桂街（項(xiàng)目地塊以東800米）邛崍餐飲休閑娛樂一條街——方圓街（項(xiàng)目地塊以西300米）⑹、周邊道路車流與人流①、測量時(shí)間：2004年2月12日（星期四）②、測量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均）東星大道：時(shí)間：10：0011：00 ，機(jī)動(dòng)車：552輛/小時(shí)，行人：456人 /小時(shí)。匯源街：時(shí)間：11：0012：00，機(jī)動(dòng)車：240輛/小時(shí)，行人：312人/小時(shí)。 總之，整個(gè)城區(qū)交通方式齊全，車流、人流量較大，交通通暢，出入便捷，尤其是緊鄰項(xiàng)目地塊北部的東星大道，是城市交通主干道，人流、車流量均較大。目前，就項(xiàng)目周邊社會(huì)公共配套服務(wù)設(shè)施情況而言，主要如下：市政公共配套一覽表序號(hào)調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果1小學(xué)西街小學(xué)、九年制實(shí)驗(yàn)小學(xué)2中學(xué)邛崍一中、邛崍二中等3大中專學(xué)校邛崍電大、邛崍職高等4公園、名勝文君井、鼓樓等5機(jī)關(guān)單位邛崍市委、市人大、國稅局、招商局等6金融農(nóng)行等7購物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運(yùn)站等9休閑、娛樂場所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設(shè)時(shí)間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平⑴、國民經(jīng)濟(jì)總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟(jì)增長較為平穩(wěn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。（其中：），（其中：），（），（）。同時(shí)，通過對(duì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的訪談，我們得知目前邛崍的辦公樓市場的開發(fā)尚未正式開始，故而在房屋施工面積與住宅施工面積的差值中，營業(yè)用房占大部分的比例，由此我們不難推斷，在將來的一段時(shí)間內(nèi)，邛崍市房地產(chǎn)市場營業(yè)用房的供給量將會(huì)持續(xù)居于一個(gè)較高的水平。而從本項(xiàng)目地塊及周邊來看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導(dǎo)之下（同時(shí)也是市場自身發(fā)展的結(jié)果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂和建材飾材（具體情況在下一章中進(jìn)行闡述），本項(xiàng)目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場基礎(chǔ)。到2003年，通過集思廣益、反復(fù)論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。這一城市整體定位為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向?？傊?，項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域是邛崍市城市規(guī)劃中舊城與新城的結(jié)合地帶、城市副中心區(qū)域與城市新興居住區(qū)的交匯帶，是在未來一段時(shí)間內(nèi)將獲得重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，同時(shí)也是目前邛崍城區(qū)居民較為認(rèn)可的具備餐飲休閑娛樂市場基礎(chǔ)的區(qū)域。第四章、邛崍房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆?！囤鰨埵锌傮w規(guī)劃（19952010）》提出：2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達(dá)到17萬人，規(guī)劃建成區(qū)用地達(dá)到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。結(jié)合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，每年需增加城市建設(shè)用地1050畝。邛崍市土地儲(chǔ)備交易中心自成立以來共儲(chǔ)備23宗地塊，現(xiàn)已出讓16宗，面積164畝，已儲(chǔ)備和擬儲(chǔ)備土地總量無法滿足邛崍市中長期建設(shè)規(guī)劃用地的需求。2002年由于邛崍市政府加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷經(jīng)營，并實(shí)施非飽和供地政策，有計(jì)劃地對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過整理，得到邛崍市城市居民人均可支配收入表：表邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長比例%%%%點(diǎn)評(píng)：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長，而且近三年增長的比例最大。現(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費(fèi)比例較大，一般在25%—30%以上，因此，隨著居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及餐飲休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)土地需求的增長。近3年來邛崍房地產(chǎn)市場主要是圍繞著舊城改造來展開，但是，這種舊城改造的政策性較強(qiáng)，其運(yùn)作也不是純市場化的。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，邛崍房地產(chǎn)業(yè)正逐漸向市場化過渡。新開工面積增速迅猛，這預(yù)示著未來一定時(shí)間的市場可能會(huì)出現(xiàn)供過于求的情況，因?yàn)樵跐撛诘墓┙o增大時(shí)，需求卻在下滑。天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司6層住宅+3層商業(yè)用房30150步行街：1F：310050002F：198025003F: 13801500露臺(tái)：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350㎡。6間門面為一組，中間兩間為單獨(dú)1F（50㎡），兩側(cè)均為“1F兩間＋2F3間+3F3間”—共8間組合銷售，面積達(dá)到200余㎡。玉帶生活廣場邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_發(fā)有限公司，成都市越恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓＋多層住宅商業(yè)約40－100㎡約4000－7000商業(yè)部分銷售約30％總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒有明確的、具有說服力與競爭力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認(rèn)可度較低。臨東西街鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較好。該項(xiàng)目的目前銷售基本處于停滯狀態(tài)。目前的入住率已經(jīng)達(dá)到了60%以上。文君古街東街菜市口、文君街重慶樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司78層商?。▋蓪由啼仯?3層純商業(yè)用房住宅：70150商鋪：30120住宅：700900商鋪：700014000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項(xiàng)目與2003年2月開盤，是目前邛崍城區(qū)最具古風(fēng)古貌建筑特色的新建小區(qū)。目前純商業(yè)部分的23樓已經(jīng)被兩個(gè)單位購買，一樓因全景初步呈現(xiàn)，銷售率已超過80%。華夏景園西橋西南側(cè)成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：23002700連排：15001700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項(xiàng)目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價(jià)格在目前的邛崍市均是最高。南寧花園南街345346新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5層住宅（臨街底樓商鋪）住宅：50190商鋪：3050住宅：6901180商鋪：4500550090%該項(xiàng)目占地約22畝，一期于2000 年10月開盤，2001年12月交房，目前所剩住宅主要是少量位置較差，戶型稍次的套二戶型。東森花園東星大道四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪?zhàn)≌?37254住宅；410900商鋪：29004000底層商鋪售完，剩少量住宅， 2000年6月開盤。部分樓盤實(shí)景圖片：華夏名園月臨東街商鋪1400015000臨南街商鋪1300014000其余300010000開盤時(shí)間交房時(shí)間銷售率銷售戶數(shù)車位及單價(jià)商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶 型 情 況序號(hào)戶型格局面積(㎡)空間形式銷售比A3室2廳2衛(wèi)平層90%B4室2廳2衛(wèi)平層C3室2廳2衛(wèi)平層D4室2廳2衛(wèi)平層3室2廳1衛(wèi)E3室2廳1衛(wèi)平層2室2廳1衛(wèi)F2室2廳1衛(wèi)平層B躍5室3廳3衛(wèi)躍層C躍4室3廳2衛(wèi)躍層D 躍4室3廳2衛(wèi)躍層項(xiàng)目定位商業(yè)：占據(jù)商業(yè)核心地段的黃金口岸住宅：蘊(yùn)涵歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代文明氣息的時(shí)尚居家之地廣告訴求城市精英一族、居家典范之作配套設(shè)施多類經(jīng)營品種的商業(yè)鋪面客源特征住宅主要是本地公務(wù)員，國有企業(yè)、私營企業(yè)員工，個(gè)體業(yè)主等商鋪主要是本地中高收入投資者和經(jīng)營者實(shí)景圖片綜述與啟示該項(xiàng)目占據(jù)邛崍核心地帶——東、西、南街三街交匯處，但卻將整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為純底樓商鋪，盡管增大了商業(yè)鋪面的總量，但卻使整體物業(yè)業(yè)態(tài)無法提升到與其優(yōu)越位置對(duì)應(yīng)的檔次，在此種情況之下，大量內(nèi)街式商鋪的銷售難度較大。個(gè)案二、 盛世臨邛 調(diào)查時(shí)間：項(xiàng)目名稱盛世臨邛項(xiàng)目地址邛崍市南街上段開發(fā)商四川省蜀濤集團(tuán)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)4168㎡8000㎡3200㎡4800㎡2住房19套商鋪21間物業(yè)類型建筑風(fēng)格層 數(shù)結(jié)構(gòu)形式容積率綠化率多層（2F為商鋪和超市）現(xiàn)代5框架30%公攤系數(shù)層 高樓間距