蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報告-在線瀏覽
2025-05-10 12:15本頁面
【正文】 的業(yè)態(tài)進行揚棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場（如大型家俬），進而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特性。連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實力雄厚、品牌知名度較高、實力較強，其的所經(jīng)營商品種類豐富，有規(guī)模擴張的實力和愿望，商品價格大多較為實惠。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化，以獲取規(guī)模效益。它們一般不存在招商一說，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。有實力的可對外受權(quán)進行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風(fēng)格，在別處成立分店而擴大自身規(guī)模，擴大自身影響。 而象家樂福、沃爾瑪、日本八百伴（現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是許多消費者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細亞）、吉之島等，則屬大型綜合超市，比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高，其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。 ※對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標(biāo)消費客體的精確定位、對商場自身營運的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等…… 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈——南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。南山區(qū)作為1996－2010年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量?，F(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了“小商鋪，集散經(jīng)營”的模式。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。但“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營”并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因為發(fā)展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點就很難，因為這些經(jīng)營單位考慮的因素太多，怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會停止的，競爭的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點，那就是走“專業(yè)的配套市場”之路，同行不怕競爭，競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道，如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過程將不會樂觀。 所以我們認為，目前的商業(yè)運作所追求利潤的關(guān)鍵是發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項目關(guān)鍵的定位問題。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)算調(diào)查還要詳細?！叭藲馔?，則財氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認為…… 。 。 ，四商鋪具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。二、深圳商業(yè)市場的壓力之大深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 ，消費者對商場未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) ，商家經(jīng)營各自講求特色。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，主要是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險大。 ，同時所提供的服務(wù)也越來越多。結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為…… 項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個店，幾米一個鋪，數(shù)不勝數(shù)。 經(jīng)營品種缺少時尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上海賓館商業(yè)圈、華強北商業(yè)圈、東門國貿(mào)商業(yè)圈。 家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)?；⒏邫n次的統(tǒng)一經(jīng)營，缺少質(zhì)量保證。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過剩”！盲目中擴張從一開始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬豪商業(yè)城）99年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城
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