【正文】 展趨勢：（待實地考察） 濟南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃在《濟南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中，專家們針對城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了“西進、東串、南控、北待、中疏”的十字方針，建議濟南城市新區(qū)應選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。一城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨家組團，人口規(guī)?？刂圃冢玻保等f人，建設用地控制在２１５平方公里。一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為基礎，向東南發(fā)展，人口規(guī)模為２０至２５萬人，城市建設用地在２０平方公里左右。一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫村等，形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)?？刂圃冢叮叭f至７０萬人，城市建設用地７０平方公里左右。（從該規(guī)劃圖上看鳳凰城區(qū)域為待規(guī)劃建設用地，沒明確土地開發(fā)性質(zhì)）省城東部城區(qū)為東至繞城高速公路，西至大辛河城市生態(tài)隔離帶，南至經(jīng)十東路南部山體，北至工業(yè)北路、省道１０２線區(qū)域。 （二）微觀市場：區(qū)域自身建設條件（項目自身的自然狀況、規(guī)劃、自然、生態(tài)等）該區(qū)可利用土地約3040公頃。地勢總體南高北低，南部為近山坡地，山地地形地貌較豐富，規(guī)劃時可以就勢利用；內(nèi)部主要為農(nóng)耕用地，適于各類建筑工程建設。在各項經(jīng)濟因素促動和發(fā)展之中，在資本對技術由青睞到實際注入的變化趨勢之下，在年輕智力的急速聚集和膨脹之中，濟南高新區(qū)正在發(fā)生真正日新月異的變化，無疑這里將是最具活力和生命力的地方。并且目前高新區(qū)的建設重點集中在齊魯軟件園、浪潮、魯能等大型企業(yè)科技園區(qū)的建設中。這對我鳳凰城以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)恰好形成城市區(qū)域功能上互補。屆時各園區(qū)工程建設基本完畢，可以形成本區(qū)域一定穩(wěn)定存量的工作員工，他們的住房問題會隨著對城市化發(fā)展的進一步認識（比如對新城市主義理念、衛(wèi)星城——片區(qū)城市發(fā)展、城市住宅郊區(qū)化、東部產(chǎn)業(yè)城或現(xiàn)代科技城區(qū)等認同）切實的提上日程并很到可能在高新區(qū)周邊選擇生活居住地。同時我們應該看到東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃中不僅僅指高新區(qū)，整片區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地的規(guī)劃意向決定東部發(fā)展的建設期漫長，但從另一面也說明其發(fā)展后勁會更足（東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在經(jīng)濟發(fā)展鏈條上將更完善）。所以，我們面臨的未來是無比光明的，發(fā)展的空間是巨大的。高新區(qū)科貿(mào)城，為高新區(qū)的中心區(qū)、核心區(qū)、形象區(qū)，建成后將是高新區(qū)的經(jīng)濟、行政、文化中心。其標志性建筑——國際會展中心以及科技文化廣場、世紀財富中心等形象工程效果圖樣已經(jīng)確定。占地面積650公頃。齊魯軟件園產(chǎn)業(yè)基地，由產(chǎn)業(yè)、教育、生活、休閑娛樂四個功能區(qū)組成，分兩期建成。齊魯軟件學院學院占地1200畝，建筑面積35萬平米。環(huán)?？萍紙@ 環(huán)?？萍紙@位于高新區(qū)集中新建區(qū)的西北部。、面積１０萬平方米于9月封頂?，F(xiàn)在該區(qū)正在推出商用寫字間，起價在2190元/平米左右。規(guī)劃由電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機械園區(qū)和服裝工藝園區(qū)。正在建設“七通一平”、和廠房，將建由商業(yè)服務、生活娛樂、衛(wèi)生保健、體育休閑等配套設施。大學科技園：占地147公頃，為大學師生、院所科技人員、歸國留學人員等創(chuàng)業(yè)者服務的企業(yè)孵化園。齊魯納米港：工業(yè)南路北，劉志遠路杯延長線以西。綜合加工園區(qū)該園區(qū)重點發(fā)展以科技為先導的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，有選擇的發(fā)展電子類產(chǎn)品、輕工類產(chǎn)品、包裝食品類產(chǎn)品，搞好來料加工、來料裝配、處延服務等，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟改造與開發(fā)區(qū)直轄市發(fā)展的示范區(qū)。吸引組織微生物、酶飼料添加劑、等項目進區(qū)，把生物醫(yī)藥建成開發(fā)區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)和主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。光機電一體化工業(yè)園：機床儀表產(chǎn)品：以濟南機床四廠為中心，重點發(fā)展高精數(shù)控高效專用磨床、高精度外園磨床、機器人。輕騎摩托車、汽車產(chǎn)品：形成多品種、多規(guī)格、小批量、集約型的輕騎轎車產(chǎn)業(yè)基地。3．3高新區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)（1）美景豪園：美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在高新區(qū)投資開發(fā)的三期工程，為開發(fā)高檔商居小區(qū)。（2）黃金時代：規(guī)劃用地221畝，大體位于山大齊魯軟件學院北，估計為高檔公寓，估計建面在14~20萬之間。（3）環(huán)?？萍紙@內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)——東方家園?，F(xiàn)在推出的商用寫字樓售價2190元/平米起。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設計高28層，是，工程由A座、B座、C座三大主體建筑構(gòu)成。屆時將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。2005年5月，中心廣場將落成啟用。（3）大學科技園推出的寫字間售價為2300元/平米起，位于管委會南。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設，總投資1800萬美元，目前已進入建設高潮。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。（2）高新區(qū)下屬建設單位：管委會各區(qū)發(fā)展中心、管委會下屬濟南市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心、濟南高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設發(fā)展中心等。根據(jù)現(xiàn)已開發(fā)兩項目的實際，二期項目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給予豐富。4．1新校區(qū)規(guī)劃建設：從建工學院知，新校區(qū)規(guī)劃已基本完成。新校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚未詳細考慮教師歲學校東遷的問題，初步計劃明年為專用班車開通。4．2現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況：目前建筑工程學院教師房源比較寬裕，教師住房分配后尚有20余套空閑房，原校區(qū)內(nèi)新建教授樓正在建設之中?，F(xiàn)在教職工對郊區(qū)就教和生活還沒有實質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工對學校東遷有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大家為東部住房的心理預期極低，至少目前在東部購房的可能性很低?？梢韵胂?，在東部生活配套條件改觀后，該認識可能會隨之發(fā)生變化，但這需要一定時間。4．3周邊商業(yè)設施調(diào)查：這次重點考察了成熟教學生活區(qū)_——山師東路?，F(xiàn)在該區(qū)學生約在3萬人左右，符合將來新建筑工程學院的規(guī)劃規(guī)模，加上該路段居民多為教師家屬和科研技術人員、小型商企業(yè)主等，所以該路段對鳳凰城二期項目商業(yè)區(qū)有很好的參照價值?？傆嫾s130家嗲面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店（含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；%；%；診所2%,其它8%。◇◇住宅：國科國際高爾夫別墅是廣場項目的別墅區(qū)，總占地面積1500畝共有700余套別墅。別墅的單體形式全部采用歐美風格。5．2加洲花園： 位于濟南南部仲宮，山水環(huán)境較佳，美式別墅風格。單套總價在190470萬元。調(diào)查地點集中在房展會期間： 1．1被調(diào)查者希望的房型分析調(diào)查反映了濟南市購房群體的總體狀況。1．2購房者住房面積需求調(diào)查反映了濟南市購房群體的總體狀況。郊區(qū)住宅是否去滿足、如何滿足占市場絕大份額的普通公眾住宅需求將會成為郊區(qū)樓盤發(fā)展商應認真考慮的重大課題。其中26%的選擇了10~20萬元。在30~60萬元之間的比例近20%。該區(qū)域的住房消費者應是郊區(qū)盤重點研究的對象。1．4被調(diào)查者在東部購房最關心的問題次數(shù)累計統(tǒng)計最關注五大問題：交通、周邊自然環(huán)境、配套成熟度、社區(qū)綠化、價格和服款方式。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查滬蘇杭郊區(qū)：珠江三角洲：京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項目的市場定位（一）目標消費市場定位:城市中高收入階層（有車一族）、高新技術開發(fā)區(qū)工作人員、濟南空港從業(yè)人員、建筑工程學院教職員工等。（1）建筑形式主體為高級精品公寓（5層）；附以洋房（4層），南部山區(qū)為別墅類型。（3）區(qū)域性焦點建筑的斟酌設計。在對城市總體規(guī)劃完善補充的基礎上，濟南的城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一城（包括老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長清片區(qū)）、一帶（指東部產(chǎn)業(yè)帶）”帶狀分布，有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。一城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨家組團，人口規(guī)模控制在２１５萬人，建設用地控制在２１５平方公里。主城區(qū)（老城）保留商業(yè)服務中心的職能，加強古城保護，以體現(xiàn)泉城歷史文化風貌為特色；城市新區(qū)建設國際會展中心、商務中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風貌。一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為基礎，向東南發(fā)展，人口規(guī)模為２０至２５萬人，城市建設用地在２０平方公里左右。以發(fā)展高新技術、冶煉、化工、出口加