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鳳凰城二期開發(fā)項目策劃案(編輯修改稿)

2025-02-15 04:05 本頁面
 

【文章內容簡介】 0元/平米起,位于管委會南。3.5房地產開發(fā)公司調查(1)美港湖房地產開發(fā)有限公司:是由美國賽富集團與美景湖實業(yè)發(fā)展有限公司及濟南高新區(qū)國有資本營運公司于02年9月合資注冊成立。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設,總投資1800萬美元,目前已進入建設高潮。二期工程為美景商業(yè)中心廣場的建設。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。計劃從2003年3月起,在200畝土地上投資3200萬美元完成開發(fā)建設,建成設計先進、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調高雅的豪華商居小區(qū)。(2)高新區(qū)下屬建設單位:管委會各區(qū)發(fā)展中心、管委會下屬濟南市高新技術產業(yè)開發(fā)中心、濟南高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)建設發(fā)展中心等。山東建筑工程學院專題調查鳳凰城二期項目開發(fā)地塊位于泉港路以東,鳳凰山以北,西南角近鄰建工學院,東南角近鄰一期花園洋房。根據(jù)現(xiàn)已開發(fā)兩項目的實際,二期項目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善,在住宅品種上給予豐富。由于二期開發(fā)預見工學院新校區(qū)的特殊關聯(lián)性,特進行建工學院的專題調查。4.1新校區(qū)規(guī)劃建設:從建工學院知,新校區(qū)規(guī)劃已基本完成。規(guī)劃一期建設可容納一萬人,包括學生宿舍、教學樓、食堂,建筑面積為總建面的1/5。新校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍,目前消防尚未詳細考慮教師歲學校東遷的問題,初步計劃明年為專用班車開通。03年將有一萬人進駐新校區(qū)。4.2現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況:目前建筑工程學院教師房源比較寬裕,教師住房分配后尚有20余套空閑房,原校區(qū)內新建教授樓正在建設之中。單純就建工學院教職工分房來看,不考慮將來在新小區(qū)教學生活影響住房需求的情況下,則在 1~2年內住分房條件較為寬松?,F(xiàn)在教職工對郊區(qū)就教和生活還沒有實質感受,目前多數(shù)教職工對學校東遷有抵觸情緒,加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善,大家為東部住房的心理預期極低,至少目前在東部購房的可能性很低。學院教職工購房可能存在一定的政策補助或市場優(yōu)惠,但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)。可以想象,在東部生活配套條件改觀后,該認識可能會隨之發(fā)生變化,但這需要一定時間。另建筑工程學院擬在萬家隆東部遠東校區(qū)建部分教職工宿舍來滿足學校東前后部分教職工的需要。4.3周邊商業(yè)設施調查:這次重點考察了成熟教學生活區(qū)_——山師東路。該路段長約700米,主要為山東建筑工程、山師、山藝等院校學生和周邊居民服務。現(xiàn)在該區(qū)學生約在3萬人左右,符合將來新建筑工程學院的規(guī)劃規(guī)模,加上該路段居民多為教師家屬和科研技術人員、小型商企業(yè)主等,所以該路段對鳳凰城二期項目商業(yè)區(qū)有很好的參照價值。該區(qū)段的商業(yè)設施有餐館(含酒店)42家,美發(fā)店14家、服裝店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點5家、茶社1家、書店3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家,銀行3家??傆嫾s130家嗲面,餐飲阿含32%;美容10%;服裝20%;小型商店(含雜貨)10%;網(wǎng)吧10%;音像4%;%;%;診所2%,其它8%。濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調查5.1濟南國科:◇◇概況:國科國際高爾夫廣場是北京國科集團在山東齊河經濟技術開發(fā)區(qū)征地3000畝,投資18億元人民幣,開發(fā)的集運動、娛樂、度假、休閑、居住于一體的項目,它包括國科國際高爾夫別墅,國科國際高爾夫球場,國科酒店與國科健身娛樂城三個部分?!蟆笞≌簢茋H高爾夫別墅是廣場項目的別墅區(qū),總占地面積1500畝共有700余套別墅。別墅西區(qū)占地420畝,分成春園、夏園、秋園、冬園四個園區(qū),有215套別墅,16種經典且流行的戶型。別墅的單體形式全部采用歐美風格?!?◇營銷宣傳:4W親水時尚社區(qū);國際標準社區(qū)5S◇◇社區(qū)配套:18洞72標準桿國際級標準球場;五星級園林式酒店和健身娛樂城;雙語學校、幼兒園、大型超市、快餐廳等5.2加洲花園: 位于濟南南部仲宮,山水環(huán)境較佳,美式別墅風格。配套不完善,房價太高,部分樓房外形可以但很不實用。單套總價在190470萬元。5.3文昌山莊:(三)市場需求和產品調查濟南居民居住需求概況調查(詳見附件五)濟南東部住宅需求調查,為隨機抽樣總體狀況認知調查。調查地點集中在房展會期間: 1.1被調查者希望的房型分析調查反映了濟南市購房群體的總體狀況。54%的購房者選擇了三室廳,36%的選擇了二室廳。1.2購房者住房面積需求調查反映了濟南市購房群體的總體狀況。80130的戶型面積選擇高達88%,可以看到適中實用戶型面積仍是普通公眾對住宅市場的主要需求。郊區(qū)住宅是否去滿足、如何滿足占市場絕大份額的普通公眾住宅需求將會成為郊區(qū)樓盤發(fā)展商應認真考慮的重大課題。1.3被調查者希望的住房總價稍過一半的被調查者選擇了20~30萬元的住房總價。其中26%的選擇了10~20萬元。14%的被調查者選擇了30~40萬的住房總價。在30~60萬元之間的比例近20%。在20~60萬元之間的合計達71%。該區(qū)域的住房消費者應是郊區(qū)盤重點研究的對象。但有一個基本問題應充分考慮,即交通。1.4被調查者在東部購房最關心的問題次數(shù)累計統(tǒng)計最關注五大問題:交通、周邊自然環(huán)境、配套成熟度、社區(qū)綠化、價格和服款方式。周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關注度在這次調查中特別突出,另外小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關注也較高,由此可見人們對住宅區(qū)大小居住生活環(huán)境的日趨重視。國內房地產開發(fā)先進城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調查滬蘇杭郊區(qū):珠江三角洲:京津地區(qū):二、鳳凰城二期項目的市場定位(一)目標消費市場定位:城市中高收入階層(有車一族)、高新技術開發(fā)區(qū)工作人員、濟南空港從業(yè)人員、建筑工程學院教職員工等。(二)建筑產品定位:花園洋房、中高檔公寓房、學校、醫(yī)院、商業(yè)設施等(三)本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議(一)景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應考慮的因素(二)本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設想:(三)本區(qū)規(guī)劃指標建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構想(一)建筑類型及其組合比例(二)景觀與建筑風格(三)建筑戶型與面積設計五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計與建筑設計要求(構想)(一)鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計要求(二)鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略(設計框架)規(guī)劃建筑面積30~40萬平米,平均住房市場價格在/平米之間,商業(yè)在元/平米左右。(1)建筑形式主體為高級精品公寓(5層);附以洋房(4層),南部山區(qū)為別墅類型。(2)較完善的社區(qū)商業(yè)配套和必需的公建設施等。(3)區(qū)域性焦點建筑的斟酌設計。附件一:濟南市城市規(guī)劃研究在《濟南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中,專家們針對城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了“西進、東串、南控、北待、中疏”的十字方針,建議濟南城市新區(qū)應選擇在城區(qū)西部,二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū),包括經十路南、北片區(qū),其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。在對城市總體規(guī)劃完善補充的基礎上,濟南的城市空間結構將形成“一城(包括老城和城市新區(qū))、一區(qū)(指長清片區(qū))、一帶(指東部產業(yè)帶)”帶狀分布,有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局?!度翘厣L貌帶空間規(guī)劃結構規(guī)劃研究》對泉城特色風貌作出全面論述,在南起千佛山一帶山體,北至黃河及鵲山、華山,東起歷山路,西到順河街、生產路的特色風貌帶中,山、泉、湖、河、城融為一體,成為維系名城的生命線和城市的品牌與標志。城市空間結構形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。一城指主城區(qū),包括原總體規(guī)劃的主城和大金(新城區(qū))、黨家組團,人口規(guī)模控制在215萬人,建設用地控制在215平方公里。主城區(qū)(老城)保留商業(yè)服務中心的職能,加強古城保護,以體現(xiàn)泉城歷史文化風貌為特色;城市新區(qū)建設國際會展中心、商務中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū),體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風貌。一區(qū)指長清片區(qū),以原長清縣城為基礎,向東南發(fā)展,人口規(guī)模為20至25萬人,城市建設用地在20平方公里左右。以發(fā)展大學城、高級研發(fā)基地、旅游、度假設施,休閑娛樂,高檔居住為主,要求低強度、低密度開發(fā),注意保護地下水資源和自然環(huán)境。一帶指東部產業(yè)帶,主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫村等,形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局,人口發(fā)展規(guī)??刂圃冢叮叭f至70萬
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