【正文】 鳳凰城二期開發(fā)項目策劃案第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)介紹一、 鳳凰城二期項目概況二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點(diǎn)四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排第二部分：鳳凰城二期開發(fā)的市場策劃一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境（一）宏觀市場環(huán)境城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢濟(jì)南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃（二）微觀市場：區(qū)域自身建設(shè)條件關(guān)于項目周邊區(qū)域的建設(shè)情況鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查（1） 濟(jì)南高新區(qū)：（2） 出口加工區(qū)：山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查（1） 新校區(qū)規(guī)劃和建設(shè)計劃（2） 現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況（3） 周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查濟(jì)南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查（1） 濟(jì)南國科：（2） 加洲花園：（3） 文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查濟(jì)南居民住房需求概況國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查（1） 滬蘇杭郊區(qū)：（2） 珠江三角洲：（3） 京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項目的市場定位（一）目標(biāo)消費(fèi)市場定位（二）建筑產(chǎn)品定位（三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求（二）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設(shè)計要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（框架）第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)策劃工作說明一、鳳凰城二期項目概況：位于鳳凰山北坡，處在文教區(qū)（西區(qū)）與起步區(qū)之間，中心區(qū)之南。占地約40公頃左右，建筑面積約30~50萬平米，是一個區(qū)域商業(yè)配套完善、環(huán)境自然優(yōu)雅、建筑簡約精致，以當(dāng)前追求一定生活品質(zhì)水準(zhǔn)社會精英分子為消費(fèi)主體的具有一定知識文化氛圍、現(xiàn)代生活情趣構(gòu)造的睿智性品味生活區(qū)。二、 鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義：二期可發(fā)的實際意義在于：更好的完善鳳凰城南部區(qū)的社區(qū)生活功能，完成南部區(qū)（文教西區(qū)、二期、起步洋房區(qū)、文教東區(qū)）各片區(qū)開發(fā)的銜接，從而顯現(xiàn)鳳凰城整體開發(fā)的形象雛形；可以形成南部區(qū)與中部開發(fā)的過渡（二期近鄰中心區(qū)），符合鳳凰城目前從南至北滾動開發(fā)的需要。完成文教區(qū)的商業(yè)配套，形成公司商品住宅的持續(xù)開發(fā)，使鳳凰城南部區(qū)形成一個滿足一定經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模的、生活配套較完善成熟的居住社區(qū)。三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點(diǎn)：確定二期項目的功能性（角色）要求滿足該功能的二期項目開發(fā)的建筑品類二期建筑各品類的特征提煉與描述各品類的量化組合設(shè)計各品類的建筑組合與已建成區(qū)的功能性銜接與融合各類建筑產(chǎn)品消費(fèi)群體的定位建筑的開發(fā)計劃初步籌措二期項目市場推廣的框架性計劃：四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排：二期項目運(yùn)作的工作計劃簡表：序號工作事項時間執(zhí)行人協(xié)助1一期花園洋房參照時間1．1開盤02．12月底1．2交房03．3．11．3計劃銷售時間03．62二期項目開發(fā)工作安排2．1項目調(diào)研02．910．152．1．1周邊調(diào)研2．1．2建工、市中心代表樓盤2．1．3相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域）10．1415辦公室（車）2．1．4確定調(diào)查方案10．17辦公室2．1．5濟(jì)南郊區(qū)樓盤10．18192．1．5高新區(qū)10．2123辦公室2．1．6周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)10．24辦公室2．2先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確定）10．2510．312．3資料信息整理，提交市場報告11．162．4市場策劃研討與報告編寫11．1122．5策劃方案（討論）11．132．6項目方案確定11．202．7項目報批手續(xù)11月底2．8規(guī)劃設(shè)計委托12．13規(guī)劃設(shè)計3．1規(guī)劃設(shè)計方案 12．1—03．2．13．1建筑方案03．34項目施工03．3月底5項目銷售03．5月計劃設(shè)計說明：充分考慮一期項目施工與銷售進(jìn)度安排。在一期項目完工交房后，按本計劃工程施工主要工作可立即轉(zhuǎn)入二期項目。一期銷售進(jìn)入尾期時，二期項目已具備銷售條件。二期項目選擇春末夏初開工，自然氣候條件較佳，便于施工組織。項目整體開發(fā)計劃可在前期工作確定的基礎(chǔ)上按序合理安排。（一）二期開發(fā)的市場調(diào)研工作 濟(jì)南東部區(qū)域房地產(chǎn)市場總框調(diào)查（山大路以東、東西交通動脈沿線的街區(qū)）調(diào)查內(nèi)容：1．1 濟(jì)南東部居民住房需求調(diào)查1．2 濟(jì)南東部房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀（供應(yīng)） 特定目標(biāo)對象的調(diào)研（高新區(qū)專題、周邊園區(qū)專題、建工學(xué)院與山東航空等代表單位等）本調(diào)研需解決的問題：1．1 各特定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃狀況及現(xiàn)在建設(shè)情況1．2各園區(qū)的企業(yè)入駐大體情況和發(fā)展預(yù)期1．3 現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住狀況與收入、個人發(fā)展預(yù)期等1．4 現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住需求調(diào)查1．5 入駐低中高級各類員工對東部工作和生活的預(yù)期（建議采集有效樣本300份） 先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤、建筑創(chuàng)新等專題本調(diào)研需解決的問題：2．1 先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤的操作手法（經(jīng)營模式）2．2 先進(jìn)城市工業(yè)園區(qū)中住宅區(qū)開發(fā)可借鑒的經(jīng)驗或教訓(xùn)2．3 郊區(qū)住宅的規(guī)劃、建筑設(shè)計與創(chuàng)新（產(chǎn)品）2．4 郊區(qū)住宅目標(biāo)客戶的選擇與實際驗證2．5 郊區(qū)住宅交通問題的解決辦法（二）項目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計劃和市場調(diào)研分析，確定目標(biāo)客戶市場，并針對該細(xì)分市場進(jìn)行二期項目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。（三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦（四）項目規(guī)劃設(shè)計：提交規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計（五）確定二期規(guī)劃設(shè)計方案，進(jìn)行二期建設(shè)準(zhǔn)備第二部分：鳳凰城二期開發(fā)項目市場策劃一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境（一）宏觀市場環(huán)境 城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢城市化是通向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。經(jīng)過20多年的改革開放，制約我國城市化的政策、制度障礙正在逐步消除，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也取得了巨大成就。2000年人均國民生產(chǎn)總值已超過800美元，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平的指標(biāo)都表明，我國城市化已駛?cè)肟燔嚨?，進(jìn)入加速發(fā)展階段。我省城鎮(zhèn)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)和發(fā)展遠(yuǎn)景城市化已成為我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的四大戰(zhàn)略之一。城鎮(zhèn)布局應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)中心集聚、點(diǎn)軸拓展的原則，逐步形成以中心城市和沿海港口為依托、以交通干線為主軸的集約開發(fā)態(tài)勢；形成“兩大中心、四個層次、五條軸線”的總體格局，即濟(jì)南、青島兩大中心城市，省域中心城市、區(qū)域性中心城市、中小城市、小城鎮(zhèn)四個層次，濟(jì)青聊、日菏、京滬、京九、沿海五條軸線，實現(xiàn)以點(diǎn)帶線、以線促面，推動全省城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)發(fā)展。在強(qiáng)化濟(jì)南、青島兩特大城市龍頭帶動作用的同時，到２０１０年，淄博、煙臺、濰坊、濟(jì)寧等城市要爭取跨入特大城市行列；有３０個左右的縣市城市人口達(dá)到２０萬到５０萬；有１００個左右的中心鎮(zhèn)所在地人口達(dá)到５萬人。隨著城市化發(fā)展和人口、產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步積聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等級規(guī)模有序的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。城市化，不僅表現(xiàn)為城市人口比重的不斷提高和城市數(shù)量的不斷增加，更重要的表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的集約化程度的提高，濟(jì)南市正處于城市化加快發(fā)展的時期，作為全國經(jīng)濟(jì)大省的省會、國內(nèi)重要的區(qū)域中心城市。毫無疑問，加快城市化進(jìn)程是新世紀(jì)的一項工作戰(zhàn)略重點(diǎn)。當(dāng)前國內(nèi)郊區(qū)樓盤的發(fā)展趨勢：（待實地考察） 濟(jì)南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃在《