【正文】 UPON建苑CH—003[項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)]項(xiàng)目將通過建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的組織、協(xié)調(diào)、發(fā)展成為天津市南中環(huán)新干線標(biāo)志性住宅社區(qū)。通過項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告取證，項(xiàng)目SWOT分析及潛在消費(fèi)群體的需求分析，本案力求打造屬于21世紀(jì)的家居產(chǎn)品及住宅模式，與周邊社區(qū)趨于同質(zhì)化的產(chǎn)品力及推廣模式，形成鮮明對(duì)比。21世紀(jì)的居住模式以追求個(gè)性與崇尚自然為核心，目前天津市由于自然景觀較少，借自然景觀打造的項(xiàng)目并不多，但開發(fā)商越來越注重社區(qū)自身環(huán)境的營造，目的同為趨于自然化心理需求。本案由于開發(fā)規(guī)模較大，適合人造自然景觀的營造。創(chuàng)造社區(qū)自然化，體現(xiàn)在家居方面，注重追求建筑風(fēng)格與家居布置的獨(dú)特；在園林綠化方面，追求自然（人造景觀）的貼近與回歸。 標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)要點(diǎn)：◆建筑：建筑空間尺度宜人，富有親和力，同時(shí)具備一定的超前性。◆環(huán)境：居住環(huán)境國際化，生活環(huán)境健康化，人文環(huán)境高尚化?！羯睿簞?chuàng)造一種與人為善，生態(tài)環(huán)保，崇尚自然的生活模式。標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)并非代表著都市的喧囂，它是城市人實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的領(lǐng)地，是產(chǎn)品全面素質(zhì)的表現(xiàn)，即：某一特性超前，但其“強(qiáng)化整體，弱化局部”，使產(chǎn)品的社會(huì)彈性效應(yīng)發(fā)揮至最大，避免銷售階段訴求的單一性，造成銷售障礙。1. 一般因素分析及專項(xiàng)調(diào)查（2001年天津市） 綜合論述國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12%。天津市增速位于全國前列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的17993元增加到19986元，%。，%。我市三類產(chǎn)業(yè)全面提速。，.%，%，%。第二產(chǎn)業(yè)仍是全市經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力量，%，%，%，%。，%，%，%，%。%。2001年末全市共有189萬在職職工參加養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老保險(xiǎn)社會(huì)發(fā)放率保持100%。順利出臺(tái)了城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的職工和退休人員人數(shù)共計(jì)268萬人。我市就業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)發(fā)生變化，再就業(yè)工作取得新的進(jìn)展。，，占17%；，%；，%。一系列優(yōu)惠政策的全面落實(shí)為下崗職工拓寬了再就業(yè)渠道。%。綜上所述，我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍不盡合理，第三產(chǎn)業(yè)的比重有待進(jìn)一步提高；受外需減弱的影響，外貿(mào)增幅回落；城鎮(zhèn)就業(yè)壓力還比較大。 固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)業(yè)）。房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展。，%。，%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，%。隨著住房制度改革的推進(jìn)和人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)迅速增長，，%%，個(gè)人購房比例提高，在商品房銷售中，個(gè)人購房面積的比重高達(dá)97%。 隨著天津市開發(fā)量的逐漸增加，同時(shí)更由于投資商開發(fā)面積逐漸規(guī)模化，特別是目前河西區(qū)開發(fā)項(xiàng)目相繼上市（如名都新園、梅江小區(qū)、瑞江小區(qū)、半島藍(lán)灣），而且規(guī)模不斷加大，環(huán)境越做越精致，功能越來越完善，配套越來越齊全，增加了物業(yè)間的可比性，而同質(zhì)物業(yè)的相繼開發(fā)，使購買市場(chǎng)由比較、鑒別的過程逐步走向成熟購買的心態(tài)并引發(fā)持幣觀望，以求新一層級(jí)水準(zhǔn)的物業(yè)上市。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，消費(fèi)者的成長周期在延長；而房地產(chǎn)周期經(jīng)過99年、2000年的波峰，也在開始調(diào)整。雖然如此，市場(chǎng)的需求量仍然很大，另一方面市場(chǎng)的供給量也不小，而正真能滿足有效需求的供給量則較少，造成許多商品房的積壓。因此我們?cè)匍_發(fā)項(xiàng)目應(yīng)生產(chǎn)適銷對(duì)路、性能價(jià)格比合理的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上立于不敗之地下列表格予以說明天津市近幾年來商品房銷售情況：19932000天津市各類商品房銷售許可證核發(fā)情況 單位：萬平方米表—119931994199519961997199819992000和平南開紅橋河北河?xùn)|河西新四塘漢大五縣0000總計(jì)1997—2000年天津市商品房交易備案分組情況表—2 單位：萬平方米 1997199819992000銷售面積比例銷售面積比例銷售面積比例銷售面積比例按區(qū)域分和平河西河?xùn)|河北南開紅橋塘沽區(qū)縣合計(jì)100100100630100按房型面積分60 m178。以上60至90 m178。90 m178。以上41177按每平米成交價(jià)分2000元以下2000至4000 元4000元以上按每套房屋成交價(jià)分12萬元以上1312 至20萬元20萬元以上1997—2000年天津市商品房交易備案平均價(jià)格情況單位：元表—3年份和平河西南開河?xùn)|河北紅橋塘沽區(qū)縣全市1997469834822723256525452060243014762846199849323222271223292329201421322043257119994167331428692205232720212022180225342000447232342991235323732082199716082478 注：以市房管局商品房交易備案統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)（含期房） 項(xiàng)目地理環(huán)境調(diào)查 項(xiàng)目周邊區(qū)域俯瞰圖本案地處陳塘莊工業(yè)區(qū)內(nèi)，東鄰洪澤路，南鄰黑牛城道，西接太湖路，北鄰澧水道；呈長方形地塊。圖—1 西北方向俯瞰圖 項(xiàng)目周邊大型企業(yè)本案周邊主要有寶潔公司、三星電機(jī)、天津市電機(jī)總廠、天津市冷軋薄板廠、奧的斯等大型企業(yè)。圖—3 三星電機(jī)有限公司圖—2 寶潔公司圖—4 天津市電機(jī)總廠圖—5 天津市冷軋薄板廠本案的大小市政配套基本齊全，與百姓生活有關(guān)的設(shè)施如：超市、學(xué)校、醫(yī)院等嚴(yán)重缺乏。但由于本案的輻射區(qū)域較為廣泛，輻射區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施相當(dāng)完善，這就彌補(bǔ)了本案自身的不足之處。圖—6 國美電器商城 圖—7 家樂超市圖—7 瀚金佰 圖—8 樂園 圖—9 天津斯波泰克現(xiàn)代技術(shù)學(xué)校 圖—10 二附屬醫(yī)院圖—11 伊蘭達(dá)商廈 圖—12 河西十四幼本案主入口位于太湖路，向北400米即是大沽南路，向西200米緊鄰解放南路，兩條主干線輻射小海地、尖山、友誼路、體院北、下瓦房、小白樓、中山門等地區(qū)，公交發(fā)達(dá)，公交路線多達(dá)13條，為出行提供了很大的方便?，F(xiàn)將公交路線列表格如下：圖—13 黑牛城公共汽車站表—4 路線終始站主要站點(diǎn)44體院北—怒江路體院北 賓水道 紫金山路 友誼路 洪澤路 怒江道93中心站—雙水里中心站 圖書館 市政府 海河中學(xué) 棉紡二廠 圍堤道 大沽南路 土城 陳塘莊 洞庭路 怒江道 雙水里95王頂?shù)獭叶淹蹴數(shù)?天津圖書館 手表廠 八里臺(tái) 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路 西南樓 南樓 土城 復(fù)興門 灰堆96天津站后廣場(chǎng)—珠江道天津站后廣場(chǎng) 李公樓 天津站 赤峰道 市政府 海河中學(xué) 圍堤道 大沽南路 黑牛城道 珠江道98水上公園—雙水道水上公園 天塔 紫金山路 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路西南樓 南樓 太湖路 洪澤路 洞庭路 雙水道615渤海大樓—海地安江里渤海大樓 煙臺(tái)道 大