【正文】 層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo) 13 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公開叫價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán) ?掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承 16 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 ?土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個(gè)小類 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí) ?立項(xiàng)管理 ?對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 》 ，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的 15日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 。 ?評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象） ?具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn) ?作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值 ?一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。 抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度 其他法定優(yōu)先受償權(quán) 28 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類型 ?名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià) 100萬元。在第（ 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為： 50+50/（ 1+10%） =元。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格。房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格 ?樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。 ?公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示 32 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估方法 ?評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。 ?房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)估方法的綜合運(yùn)用。 ?采用市場(chǎng)法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格 ?使用前提 ?有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)：市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情 ?公開市場(chǎng)上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過，且與評(píng)估對(duì)象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照物 38 市場(chǎng)法 ?適用范圍 ?同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) ?①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等 ?②寫字樓。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法評(píng)估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場(chǎng)法 ?操作步驟 ?搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況 ?選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例 ?對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場(chǎng)法 ?可比實(shí)例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。例如國(guó)有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購(gòu)住房權(quán)利性質(zhì)不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。 ?交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 45 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 交易價(jià)格 100 交易情況 100 市場(chǎng)狀況 100 區(qū)位狀況 道路通達(dá)度 100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 100 距區(qū)域中心距離 100 距公交站和地鐵距離 100 住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度 100 自然人文環(huán)境 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)取值范圍 ?單項(xiàng)因素修正不能超過 20% ?綜合因素修正不能超過 30% ?因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例 ?現(xiàn)場(chǎng)勘查 :比較因素條件指數(shù)表 46 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 實(shí)物狀況 成新度 100 室內(nèi)裝修 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 建筑類型 100 樓層情況 100 房間朝向 100 戶型面積 100 公共部分裝修 100 建筑外觀 100 設(shè)備設(shè)施 100 物業(yè)管理 100 車位情況 100 景觀綠化 100 權(quán)益狀況 出租狀況 100 容積率與規(guī)劃限制 100 計(jì)算結(jié)果 比準(zhǔn)價(jià)格 三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格之和算術(shù)平均 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 47 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取 “ 主干 ” 相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán)＋債務(wù) ?含有非房地產(chǎn)成分。 ?[解 ]選取的該可比實(shí)例成交價(jià)格為： 126158 = 49 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一付款方式 ?需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。假設(shè)月利率為 %，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付款付清的價(jià)格。 10000 ?平方米下的價(jià)格 =畝下的價(jià)格 247。 ?平方米下的價(jià)格 =坪下的價(jià)格 247。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積 120平方米，成交總價(jià) 240萬元人民幣，分三期付款，首付款 100萬元人民幣，第二期于半年后付 70萬元人民幣，余款 70萬元人民幣于 1年后付清。已知人民幣年利率為 6%，該類房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1美元等于 元人民幣。 甲單價(jià) =2340300247。 3000=（美元 /平方英尺使用面積） ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位。統(tǒng)一采用建筑面積表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺建筑面積） ?統(tǒng)一面積單位。 =（元人民幣 /平方米建筑面積） ?因此，通過建立比較基準(zhǔn)處理，甲交易實(shí)例的單價(jià)為 元 /平方米建筑面積，乙交易實(shí)例的單價(jià)為 /平方米建筑面積 54 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易情況修正需要考慮的主要因素 ?利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購(gòu)買的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ?特殊交易方式的交易 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易 ?受迷信影響的交易 ?其他非正常的交易 55 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正 ?將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2022年 1月1日至 11月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， ,（以 2022年 1月 1日為 100）。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 成交日期的價(jià)格指數(shù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 ??平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ???57 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 ?采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為 ?可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) ? 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) ?[例 ]某宗房地產(chǎn) 2022年 3月 1日的價(jià)格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 7月 1日。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 10月 1日的價(jià)格。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月