【正文】 分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù) ?市場(chǎng)法 ?收益法 ?成本法 ?基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ?評(píng)估程序 ?評(píng)估報(bào)告 ?第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 3 一、房地產(chǎn)基本知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 4 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的含義 ?指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。面積大小依水平投影面積計(jì)算。 ?熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 ?方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。 ?公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施 9 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán) ?單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 ?土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?建筑紅線(xiàn)后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線(xiàn)后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí) ?四證管理 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí) ?房屋驗(yàn)收按國(guó)家 《 建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進(jìn)行 23 二、 房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 24 房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí) ?定義 ?評(píng)估人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類(lèi)型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評(píng)估意見(jiàn)的行為和過(guò)程 ?評(píng)估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者。因特殊需要，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期 27 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類(lèi)型 ?評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式 ?農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià) 100萬(wàn)元。 29 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類(lèi)型 ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格 ?單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià) /總建筑面積 ?樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià) /容積率 30 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?獨(dú)立客觀(guān)公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀(guān)：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀(guān)意志對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影響。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估 33 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估程序 ?評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫(xiě)和出具評(píng)估報(bào)告、審核確認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容 34 評(píng)估信息 ?評(píng)估所需信息的來(lái)源 ?地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù) ?地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門(mén)及其網(wǎng)站查 ?外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) ?能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等 ?現(xiàn)場(chǎng)勘查、客戶(hù)提供 ?信息歸檔 ?將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、電子照片、評(píng)估測(cè)算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查 35 第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 36 一、市場(chǎng)法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 37 市場(chǎng)法 ?定義 ?市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是指將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況相同或相似。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價(jià) 格44 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行 “ 有無(wú)對(duì)比 ” 并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異 ?帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為 120萬(wàn)元，其中首付款 40%，余款于半年后一次性支付。 ?平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 247。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價(jià) 122萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次性付清。 120=（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =1220220247。以平方米為基準(zhǔn)表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =247。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ??????58 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價(jià)格為 8000元 /平方米的可比實(shí)例。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?區(qū)位狀況調(diào)整 ?[例 ]已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) 60 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)位狀況 交通通達(dá)程度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 自然人文環(huán)境（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 外部配套設(shè)施（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 商業(yè)繁華程度（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 是否有電梯（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 樓層位置（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?[解 ]可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)分別為 99 0 10010010210097100100100102100100100A????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)A02 0 9810010010010010010210010010098100B????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)B61 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?[例 ] 已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的實(shí)物狀況分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 實(shí)物狀況 建筑外觀(guān)與公共裝修（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 設(shè)施設(shè)備（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 內(nèi)部裝修與成新度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （較好） 102 空間布局 /層高 /朝向（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 建筑結(jié)構(gòu)（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 物業(yè)管理與車(chē)位（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 62 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 分別為 10210097100100100100100102100010100A????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)A10210010210010010010210097100010100C????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)C63 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?權(quán)益狀況調(diào)整 ?[將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格 ?選用條件 ?被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利期限（壽命）可以預(yù)測(cè) ?適用范圍 ?對(duì)于可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估 68 收益法 ?操作步驟 ?確定未來(lái)收益期限 ?求取未來(lái)凈收益 ?求取報(bào)酬率 ?選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格 ?基本公式 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?? ??niiiYAV1 )1(69 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益每年不變 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限是 70年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下每年的凈收益為 7萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ])1( 11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV?? ??????? ?71 )(]%)101(11[%)101(%1028%)101(26%)101(23%)101(21%)101(20%10118])1(11[)1()1(540554321萬(wàn)元??????????????????????????? tnttiiiYYYAYAV收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞增