【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為 126萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為 15萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為 8萬(wàn)元的家具，家具為八成新，請(qǐng)計(jì)算該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格。 ?[解 ]選取的該可比實(shí)例成交價(jià)格為： 126158 = 49 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一付款方式 ?需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為 120萬(wàn)元，其中首付款 40%，余款于半年后一次性支付。假設(shè)月利率為 %，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付款付清的價(jià)格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下 萬(wàn)元）（ ）（ % %401120%40120 6 ?? ????50 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一采用單價(jià) ?統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，但一般是采用單價(jià) ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用 “ 元 ” ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 某種面積總價(jià)某種面積下的單價(jià) ?51 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ? 建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?平方米下的價(jià)格 =公頃下的價(jià)格 247。 10000 ?平方米下的價(jià)格 =畝下的價(jià)格 247。 ?平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 247。 ?平方米下的價(jià)格 =坪下的價(jià)格 247。 ?[例 ]搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積 120平方米，成交總價(jià) 240萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付款 100萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付 70萬(wàn)元人民幣，余款 70萬(wàn)元人民幣于 1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價(jià) 122萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次性付清。已知人民幣年利率為 6%，該類(lèi)房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1美元等于 元人民幣。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行 “ 建立比較基準(zhǔn) ” 處理 52 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ]（ 1）統(tǒng)一付款方式 乙總價(jià) =（萬(wàn)美元） ?統(tǒng)一采用單價(jià)。 甲單價(jià) =2340300247。 120=（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =1220220247。 3000=（美元 /平方英尺使用面積） ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬(wàn)元人民幣））（甲總價(jià) %61 70%61 70100 ??????53 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。統(tǒng)一采用建筑面積表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺建筑面積） ?統(tǒng)一面積單位。以平方米為基準(zhǔn)表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =247。 =（元人民幣 /平方米建筑面積） ?因此，通過(guò)建立比較基準(zhǔn)處理，甲交易實(shí)例的單價(jià)為 元 /平方米建筑面積，乙交易實(shí)例的單價(jià)為 /平方米建筑面積 54 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易情況修正需要考慮的主要因素 ?利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ?特殊交易方式的交易 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)的交易 ?受迷信影響的交易 ?其他非正常的交易 55 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正 ?將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。 ?修正公式為： ?正常成交價(jià)格 =賣(mài)方實(shí)得金額 +應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) =買(mǎi)方實(shí)付金額 應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) ?正常成交價(jià)格 =賣(mài)方實(shí)得金額 /（ 1應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方交付的稅費(fèi)比率）=買(mǎi)方實(shí)付金額 /（ 1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率） 56 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整是指將可比交易實(shí)例在交易日期的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 ?采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ?[例 ]某房地產(chǎn) 2022年 3月 1日價(jià)格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 11月 1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn) 2022年 1月1日至 11月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， ,（以 2022年 1月 1日為 100）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 成交日期的價(jià)格指數(shù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 ??平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ???57 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 ?采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為 ?可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) ? 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) ?[例 ]某宗房地產(chǎn) 2022年 3月 1日的價(jià)格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 7月 1日。如已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2022年 1月 1日至 7月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為 100）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 10月 1日的價(jià)格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ??????58 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價(jià)格為 8000元 /平方米的可比實(shí)例。另獲知該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲2%。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ?[解 ]對(duì)該交易實(shí)例的交易日期修正為： 期數(shù)價(jià)格變動(dòng)率）（的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 ??? 1)/( 4 6 7%)21(%)(8 0 0 0 72 平方米元?????59 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ?可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 （1177。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?區(qū)位狀況調(diào)整 ?[例 ]已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) 60 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)位狀況 交通通達(dá)程度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 自然人文環(huán)境（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 外部配套設(shè)施（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 商業(yè)繁華程度（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 是否有電梯（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 樓層位置（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?[解 ]可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)分別為 99 0 10010010210097100100100102100100100A????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)A02 0 9810010010010010010210010010098100B????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)B61 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?[例 ] 已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的實(shí)物狀況分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 實(shí)物狀況 建筑外觀與公共裝修（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 設(shè)施設(shè)備（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 內(nèi)部裝修與成新度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （較好） 102 空間布局 /層高 /朝向（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 建筑結(jié)構(gòu)（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 物業(yè)管理與車(chē)位（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 62 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 分別為 10210097100100100100100102100010100A????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)A10210010210010010010210097100010100C????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)C63 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?權(quán)益狀況調(diào)整 ?[將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格 ?比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?交易情況修正系數(shù) =可比實(shí)例的交易情況指數(shù) /100 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例的市場(chǎng)狀況指數(shù) /100 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =100/可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況指數(shù) 64 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取其他幾個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 ?采用算術(shù)平均數(shù)法，將多個(gè)可比交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格相加求和，除以可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，得出評(píng)估對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，選取周邊成交的同類(lèi)房地產(chǎn)實(shí)例 A、B、 C、 D，成交單價(jià)分別為 8700元 /平方米， 8200元 /平方米，8550元 /平方米， 8400元 /平方米，已知交易情況修正率為 0，2%， 3%， 0，交易日期修正率為 6%， 7%， 12%， 10%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整打分分別為 104， 101， 98， 65。假設(shè)沒(méi)有其他需要考慮的因素，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的最終比準(zhǔn)價(jià)格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?[解 ]由于同類(lèi)房地產(chǎn)實(shí)例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過(guò) 30%，不宜作為評(píng)估對(duì)象的可比交易實(shí)例。本宗房地產(chǎn)評(píng)估的可比交易實(shí)例為 A、 B、 C，依據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 實(shí)物狀況因素修正系數(shù)，相應(yīng)計(jì)算如下： ?利用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算評(píng)估對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格為： 平方米）（元 / ?????AV平方米）（元 / ?????CV平方米）（元 / ??????? CBA VVVV66 二、收益法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 67 收益法 ?定義 ?收益法是指預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格 ?選用條件 ?被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利期限（壽命）可以預(yù)測(cè) ?適用范圍 ?對(duì)于可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估 68 收益法 ?操作步驟 ?確定未來(lái)收益期限 ?求取未來(lái)凈收益 ?求取報(bào)酬率 ?選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格 ?基本公式 ?V─ 評(píng)估時(shí)