【正文】 104 四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 105 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 ?概念 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法），是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?計(jì)算公式為： V=C q ?V— 建筑物的現(xiàn)值； ?Ｃ — 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格； ?ｑ — 建筑物的成新率（％） 99 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法 ?根據(jù)我國(guó)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的 《 房屋等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則 》 ，按照建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分為五類： ? 成新度 ?完好房 十、九、八成 ?基本完好房 七、六成 ?一般損壞房 五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下 ?危險(xiǎn)房 三成以下 100 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?綜合法。分為銷售稅金及附加（通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”）和其他銷售稅費(fèi)。②房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi).③房屋拆遷管理費(fèi)。 ?重置價(jià)格：又稱重置成本，是指采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與評(píng)估對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益 84 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ?[例 ]某商場(chǎng)的土地使用期限為 40年，自 2022年 4月1日起算。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 3年后會(huì)回升，那時(shí)該寫(xiě)字樓的價(jià)格將達(dá)到 30000元 /平方米，轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的 6%。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲2%。已知人民幣年利率為 6%，該類房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1美元等于 元人民幣。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ?公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示 32 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估方法 ?評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。 ?評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象） ?具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn) ?作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 ?朝向：房地產(chǎn)正門(mén)或房間窗戶正對(duì)著的方向。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價(jià) 100萬(wàn)元的住房，在買(mǎi)賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬(wàn)元，銀行貸款 50萬(wàn)元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬(wàn)元， 1年后支付剩余 50萬(wàn)元，年折現(xiàn)率為 10%。③商鋪。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 ?房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同 48 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 126萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為 15萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為 8萬(wàn)元的家具，家具為八成新，請(qǐng)計(jì)算該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬(wàn)元人民幣））（甲總價(jià) %61 70%61 70100 ??????53 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。假設(shè)沒(méi)有其他需要考慮的因素，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的最終比準(zhǔn)價(jià)格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?[解 ]由于同類房地產(chǎn)實(shí)例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過(guò) 30%，不宜作為評(píng)估對(duì)象的可比交易實(shí)例。沒(méi)有其他收入取值為 0 79 收益法的指標(biāo)說(shuō)明 ?未來(lái)第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計(jì)算 ?房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 ?保險(xiǎn)費(fèi) =重置單價(jià) 建筑面積 保險(xiǎn)費(fèi)率。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2022年 4月 1日帶租約出售的正常價(jià)格 85 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ? [解 ]（ 1）商店一層價(jià)格測(cè)算： 租約期限內(nèi)年凈收益 =1000 160 （ 130%） 12 90%= 租約期限外年凈收益 =1000 200 （ 130%） 12 90%= （ 2）商店二層價(jià)格測(cè)算： 年凈收益 =1000 140 （ 130%） 12 90%=（萬(wàn)元） （ 3）商場(chǎng)正常價(jià)格計(jì)算： 該商場(chǎng)正常價(jià)格 =商店一層價(jià)格 +商店二層價(jià)格 =+=（萬(wàn)元） )(]%)91(11[%)91(%9%)91(%91])1(11[)1()1(2440221萬(wàn)元一層?????????????????????? tnttiiiYYYAYAV)(]%)91( 11[%910 ])1( 11[ 440 萬(wàn)元二層 ????????? ?nYYAV86 三、成本法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 87 成本法的基本原理 ?定義 ?成本法又稱成本逼近法，是指求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?⑴通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ?對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的房屋建筑物也可以采用如下方法確定重新購(gòu)建價(jià)格： ?（ 1）類比法：即將評(píng)估對(duì)象與同類建筑結(jié)構(gòu)的房屋建筑物可比案例在使用功能、建筑面積、層高、跨度、裝修、施工難度等影響造價(jià)的諸多因素進(jìn)行類比分析，在可比房屋建筑物重置單價(jià)的基礎(chǔ)上，調(diào)整差異求得評(píng)估對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格 ?（ 2）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：即將該房屋建筑物的賬面原值乘以自建成日期至評(píng)估基準(zhǔn)日之間的房屋建筑物價(jià)格指數(shù)，以此來(lái)計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格。本估價(jià)對(duì)象為專用倉(cāng)庫(kù)，很少出現(xiàn)買(mǎi)賣，也無(wú)直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價(jià)。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。故： 估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建總價(jià)＝ 1000 8500 ＝ 850(萬(wàn)元 ) 103 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[解 ] ?5．求取建筑物的折舊。 ?實(shí)際觀察法是通過(guò)估價(jià)人員對(duì)待估價(jià)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度，或成新度 97 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?直線折舊法是一種最簡(jiǎn)單也是應(yīng)用最普遍的折舊求取方法，它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命期間內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。⑥占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)。 ?估算重新購(gòu)建價(jià)格。 ?綜合考慮現(xiàn)行的定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)累加法確定的報(bào)酬率，取值應(yīng)不低于 5%。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ])1( 11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV?? ??????? ?71 )(]%)101(11[%)101(%1028%)101(26%)101(23%)101(21%)101(20%10118])1(11[)1()1(540554321萬(wàn)元??????????????????????????? tnttiiiYYYAYAV收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞增 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限 nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????72 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限，為有限年，滿足 n≤ nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????1?bA73 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?[例 ]預(yù)計(jì)某綜房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為 37萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少 2萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，產(chǎn)權(quán)有限時(shí)間為 40年。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格。 ?平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 247。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況相同或相似。 29 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類型 ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格 ?單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。 ?熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋亍０慈〉梅绞?，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開(kāi)