【正文】 1日平均每月比上月上漲2%。 ?[解 ]對(duì)該交易實(shí)例的交易日期修正為： 期數(shù)價(jià)格變動(dòng)率）（的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 ??? 1)/( 4 6 7%)21(%)(8 0 0 0 72 平方米元?????59 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ?可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 （1177。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格 ?比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?交易情況修正系數(shù) =可比實(shí)例的交易情況指數(shù) /100 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例的市場(chǎng)狀況指數(shù) /100 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =100/可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況指數(shù) 64 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取其他幾個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 ?采用算術(shù)平均數(shù)法，將多個(gè)可比交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格相加求和，除以可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，得出評(píng)估對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，選取周邊成交的同類房地產(chǎn)實(shí)例 A、B、 C、 D，成交單價(jià)分別為 8700元 /平方米， 8200元 /平方米，8550元 /平方米， 8400元 /平方米，已知交易情況修正率為 0，2%， 3%， 0，交易日期修正率為 6%， 7%， 12%， 10%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整打分分別為 104， 101， 98， 65。本宗房地產(chǎn)評(píng)估的可比交易實(shí)例為 A、 B、 C，依據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 實(shí)物狀況因素修正系數(shù)，相應(yīng)計(jì)算如下： ?利用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算評(píng)估對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格為： 平方米）（元 / ?????AV平方米）（元 / ?????CV平方米）（元 / ??????? CBA VVVV66 二、收益法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 67 收益法 ?定義 ?收益法是指預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 3年后會(huì)回升，那時(shí)該寫字樓的價(jià)格將達(dá)到 30000元 /平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的 6%。 ?[解 ]該寫字樓以收益法計(jì)算的價(jià)值為： )/(%)101(%)61(30000]%)101(11[%10%7036513)1()1(331平方米元?????????????? ??tntiiiYVYAv78 收益法的指標(biāo)說明 ?未來第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計(jì)算。房地產(chǎn)出租的總收入 ?房地產(chǎn)出租年總收入 =有效毛收入 +其他收入 ?有效毛收入 =單位租金 建筑面積 365天 （ 1－空置率）－拖欠的租金以及其他收入損失 ?其他收入主要包括租賃保證金和押金的利息收入、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)帶來的除租賃收入外的其他收入。房屋保險(xiǎn)費(fèi)率一般按 ? 計(jì)算。 ?其他費(fèi)用：根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定，主要包括供暖費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等，但是要注意租金收入是否包括該項(xiàng)費(fèi)用，并根據(jù)實(shí)際情況決定是否計(jì)算或扣除 ?基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益的計(jì)算。 80 收益法的指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)的報(bào)酬率（ Y） ?市場(chǎng)提取法 ?搜集三宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出每個(gè)可比交易實(shí)例的報(bào)酬率（ Yi） ,算術(shù)平均或加權(quán)平均后，得出評(píng)估對(duì)象的報(bào)酬率 ?風(fēng)險(xiǎn)累加法 ?Y=安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 ?投資收益率排序插入法 ?找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，將按照風(fēng)險(xiǎn)程度排序，將評(píng)估對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定折現(xiàn)率 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益?iY81 收益法的指標(biāo)說明 ?可獲收益的年限（ n） ?評(píng)估對(duì)象可獲收益的年限一般應(yīng)根據(jù)房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命（耐用年限扣除已使用年限）、建設(shè)用地剩余使用年限孰低原則來確定，哪個(gè)年限短，就將其作為可獲收益年限 ?對(duì)單獨(dú)土地或單獨(dú)房屋建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，并選用有限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷） ?對(duì)土地與房屋建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷） 82 收益法的指標(biāo)說明 ?可獲收益的年限（ n） ?對(duì)土地與房屋建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)房屋建筑物耐用年限小于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一進(jìn)行處理： ?先根據(jù)房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 ?根據(jù)房屋建筑物維修養(yǎng)護(hù)狀況，在適當(dāng)增大未來維修費(fèi)用的情況下，按土地剩余使用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式測(cè)算 83 收益法的指標(biāo)說明 ?凈收益增長(zhǎng)率（ g） ?不同區(qū)域和不同實(shí)物狀況的房地產(chǎn)，其租金收入增長(zhǎng)水平是不一致的。如果預(yù)計(jì)未來收益保持穩(wěn)定不變，該值按 0計(jì)算 ?若干年后的價(jià)格（ Vn） ?在計(jì)算若干年后的價(jià)格（ Vn）時(shí)，要依據(jù)實(shí)際情況合理預(yù)測(cè)。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益 84 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ?[例 ]某商場(chǎng)的土地使用期限為 40年，自 2022年 4月1日起算。一層于 2022年 4月 1日租出，租賃期限為 5年，可出租面積的月租金為 160元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。該類房地產(chǎn)的出租率為 90%，報(bào)酬率為 9%。 ?采用成本法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格 ?成本法的理論依據(jù) ?生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定 ?替代原理：同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格 88 成本法的基本原理 ?適用范圍 ?只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。 ?具備可利用的歷史資料。 ?形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平 ?操作步驟 ?搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料。 ?估算折舊。 ?重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。 ?重置價(jià)格：又稱重置成本，是指采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與評(píng)估對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為 “ 復(fù)制 ” 。在完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得費(fèi)用一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。具體包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)。③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。⑤占用耕地的耕地占用稅。⑦占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金。⑨政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi) 92 成本法 —— 重新購建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?土地取得費(fèi)用 ?⑵通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi).③房屋拆遷管理費(fèi)。 ?⑶通過市場(chǎng) “ 購買 ” 取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 ?⑵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 ?⑷公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ?⑸開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi) 94 成本法 —— 重新購建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?管理費(fèi)用：為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。 ?銷售費(fèi)用：銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。分為銷售稅金及附加（通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”）和其他銷售稅費(fèi)。 ?開發(fā)利潤(rùn)：應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來求取。 ?建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過政府確定公布的屋重置價(jià)格的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法求取。采用本方法的前提條件是該房屋建筑物的賬面原值比較合理，賬面原值中沒有與該建筑物無關(guān)的費(fèi)用。 ?功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 ?折舊的求取方法 ?求取建筑物折舊的方法，最常用的是直線折舊法、成新折扣法和實(shí)際觀察法。直線折舊法的年折舊額的計(jì)算公式為： ?Di— 第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊，在直線法的情況下，每年的折舊額 Di是一個(gè)常數(shù) D。 ?S一建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額； ?N一建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； ?R一建筑物的凈殘值率，是凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率。 ?計(jì)算公式為： V=C q ?V— 建筑物的現(xiàn)值； ?Ｃ — 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格； ?ｑ — 建筑物的成新率（％） 99 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法 ?根據(jù)我國(guó)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的 《 房屋等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則 》 ，按照建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分為五類： ? 成新度 ?完好房 十、九、八成 ?基本完好房 七、六成 ?一般損壞房 五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下 ?危險(xiǎn)房 三成以下 100 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?綜合法。 ?例：某建筑物，評(píng)估人員實(shí)地觀察判定其成新率為 80%，直線折舊法計(jì)算成新率為 60%，分別取權(quán)重 ，則該建筑物的成新率為： q=80% ＋ 60% =72% 101 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[例 ]本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積 2500㎡ ，總建筑面積 8500㎡ ；土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；建筑物建成于 1990年 7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 ?[解 ] ?1．選擇估價(jià)方法。 ?2．選擇計(jì)算公式。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取?，F(xiàn)時(shí) (在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2022年 7月 30日 )與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1000元 (含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等 )，以此作為估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格，即每平方米建筑面積也為 1000元。采用直線法求取折舊額。故： 估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額＝ 850 20/60 ＝ (萬元 ) 估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀察，認(rèn)為該專用倉庫建筑物的折舊程度也為三成，即將近七成新，與上述計(jì)算結(jié)果基本吻合 ?6．求取積算價(jià)格。 104 四、假設(shè)開發(fā)法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 105 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?概念 ?假設(shè)開發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法），是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?假設(shè)開發(fā)法的基本思路可以通過模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的思想活動(dòng)反映出來。 ?假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。 106 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開發(fā)法主要是從開發(fā)商的角度進(jìn)行分析的，在分析測(cè)算時(shí)，必須遵循以下前提和假設(shè)條件： ?必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等； ?售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則，符合國(guó)家有關(guān)政策，包括稅收政策； ?正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測(cè)售價(jià)和開發(fā)成本； ?假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入； ?開發(fā)商的利潤(rùn)和開發(fā)成本為社會(huì)正常