【正文】 作的人員，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者。 ?評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象） ?具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn) ?作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。對(duì)于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評(píng)估對(duì)象 25 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估依據(jù) ?評(píng)估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評(píng)估規(guī)范、評(píng)估活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù) ?《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 （ GB/T 502911999） ?《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》 （ GB/T 185082022） ?《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 （建住房 [2022]8號(hào)） ?《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 不動(dòng)產(chǎn) 》 （中評(píng)協(xié) [2022]189號(hào)） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行） 》 （農(nóng)銀發(fā)[2022]400號(hào)） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估指引 》 ?人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定 26 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估目的 ?評(píng)估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評(píng)估方法的選擇 ?評(píng)估時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日） ?評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值 ?一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。因特殊需要，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過去或未來的某個(gè)日期 27 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類型 ?評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式 ?農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度 其他法定優(yōu)先受償權(quán) 28 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類型 ?名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價(jià) 100萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬元，銀行貸款 50萬元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬元， 1年后支付剩余 50萬元，年折現(xiàn)率為 10%。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià) 100萬元。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià) 100萬元。在第（ 2）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為： 100 （ 12%） =98萬元。在第（ 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為： 50+50/（ 1+10%） =元。 29 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?價(jià)值類型 ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格 ?單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格 ?樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià) /總建筑面積 ?樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià) /容積率 30 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?獨(dú)立客觀公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)論的影響。 ?公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示 32 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估方法 ?評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的適用性，選用適宜的評(píng)估方法。 ?房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)估方法的綜合運(yùn)用。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估 33 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估程序 ?評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容 34 評(píng)估信息 ?評(píng)估所需信息的來源 ?地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù) ?地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查 ?外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) ?能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等 ?現(xiàn)場(chǎng)勘查、客戶提供 ?信息歸檔 ?將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、電子照片、評(píng)估測(cè)算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查 35 第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 36 一、市場(chǎng)法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 37 市場(chǎng)法 ?定義 ?市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是指將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?采用市場(chǎng)法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格 ?使用前提 ?有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)：市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情 ?公開市場(chǎng)上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過，且與評(píng)估對(duì)象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照物 38 市場(chǎng)法 ?適用范圍 ?同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) ?①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等 ?②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法評(píng)估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場(chǎng)法 ?操作步驟 ?搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況 ?選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例 ?對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場(chǎng)法 ?可比實(shí)例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。 ?權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。例如國有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況相同或相似。 ?交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 ?交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長(zhǎng)不超過 1年 41 市場(chǎng)法 ?計(jì)算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格； ?PB— 可比實(shí)例成交價(jià)格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場(chǎng)狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ?計(jì)算公式 A ? 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 成 交 價(jià) 格B ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格43 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價(jià) 格44 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 ?權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 45 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 交易價(jià)格 100 交易情況 100 市場(chǎng)狀況 100 區(qū)位狀況 道路通達(dá)度 100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 100 距區(qū)域中心距離 100 距公交站和地鐵距離 100 住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度 100 自然人文環(huán)境 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)取值范圍 ?單項(xiàng)因素修正不能超過 20% ?綜合因素修正不能超過 30% ?因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例 ?現(xiàn)場(chǎng)勘查 :比較因素條件指數(shù)表 46 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 實(shí)物狀況 成新度 100 室內(nèi)裝修 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 建筑類型 100 樓層情況 100 房間朝向 100 戶型面積 100 公共部分裝修 100 建筑外觀 100 設(shè)備設(shè)施 100 物業(yè)管理 100 車位情況 100 景觀綠化 100 權(quán)益狀況 出租狀況 100 容積率與規(guī)劃限制 100 計(jì)算結(jié)果 比準(zhǔn)價(jià)格 三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格之和算術(shù)平均 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 47 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取 “ 主干 ” 相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行 “ 有無對(duì)比 ” 并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異 ?帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán)＋債務(wù) ?含有非房地產(chǎn)成分。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 ?房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同 48 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格