【正文】 作的人員，他們是評估工作的主導(dǎo)者。 ?評估客體（評估對象） ?具體評估活動中需要評估的房地產(chǎn) ?作為評估對象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。對于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評估對象 25 房地產(chǎn)評估要素 ?評估依據(jù) ?評估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評估規(guī)范、評估活動相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù) ?《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 （ GB/T 502911999） ?《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 （ GB/T 185082022） ?《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 （建住房 [2022]8號） ?《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 不動產(chǎn) 》 （中評協(xié) [2022]189號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行） 》 （農(nóng)銀發(fā)[2022]400號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價值評估指引 》 ?人民銀行、銀監(jiān)會等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定 26 房地產(chǎn)評估要素 ?評估目的 ?評估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價值類型和評估方法的選擇 ?評估時點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日） ?評估結(jié)果對應(yīng)的日期。即只在該評估日期，評估對象才有該評估價值 ?一般應(yīng)為完成評估對象實(shí)地查勘之日，但評估委托合同另有約定的除外。因特殊需要，評估時點(diǎn)可定為過去或未來的某個日期 27 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式 ?農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價值評估的價值類型為房地產(chǎn)抵押價值，即抵押房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的市場價值。 抵押價值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 拖欠建設(shè)工程價款 已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度 其他法定優(yōu)先受償權(quán) 28 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?名義價格和實(shí)際價格 ?名義價格是表面上的價格，實(shí)際價格是在名義價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價格。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價 100萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬元，銀行貸款 50萬元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬元， 1年后支付剩余 50萬元，年折現(xiàn)率為 10%。請計(jì)算各種付款方式下的名義價格和實(shí)際價格。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價格均為總價 100萬元。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實(shí)際價格和名義價格一樣，均為總價 100萬元。在第（ 2）中付款方式下，實(shí)際價格為： 100 （ 12%） =98萬元。在第（ 4）中付款方式下，實(shí)際價格為： 50+50/（ 1+10%） =元。 29 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價格 ?單位價格簡稱單價。土地單價是指單位土地面積的土地價格。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格 ?樓面地價是土地上建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價 /總建筑面積 ?樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價 /容積率 30 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?獨(dú)立客觀公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評估要盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結(jié)論的影響。 ?公正：要求房地產(chǎn)評估時必須站在中立的立場上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評估 31 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?評估時點(diǎn)原則：評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性，要求評估結(jié)果是評估對象在評估時點(diǎn)的價格，不能將該評估結(jié)果作為評估對象在其他時點(diǎn)的價格 ?替代原則：評估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人員作出評估相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險提示 32 房地產(chǎn)評估要素 ?評估方法 ?評估方法是指評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價值的手段和途徑。評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象、價值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的適用性，選用適宜的評估方法。 ?房地產(chǎn)價值評估主要使用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等評估方法以及這些評估方法的綜合運(yùn)用。評估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評估方法進(jìn)行評估 33 房地產(chǎn)評估要素 ?評估程序 ?評估程序是指評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評估基本事項(xiàng)、擬定評估作業(yè)方案、搜集評估所需資料、實(shí)地查勘評估對象、選定評估方法、計(jì)算和確定評估結(jié)果、撰寫和出具評估報(bào)告、審核確認(rèn)評估結(jié)論、評估資料歸檔等內(nèi)容 34 評估信息 ?評估所需信息的來源 ?地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù) ?地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查 ?外部評估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) ?能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評估公司、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)交易會、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺網(wǎng)絡(luò)等 ?現(xiàn)場勘查、客戶提供 ?信息歸檔 ?將評估報(bào)告電子版、現(xiàn)場勘查資料、電子照片、評估測算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查 35 第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實(shí)務(wù) 36 一、市場法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù) 37 市場法 ?定義 ?市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理價格或價值的方法。 ?采用市場法求得的房地產(chǎn)價格又稱為比準(zhǔn)價格 ?使用前提 ?有一個活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場成交價格基本上可以反映市場行情 ?公開市場上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與評估對象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評估對象的參照物 38 市場法 ?適用范圍 ?同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) ?①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等 ?②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場法評估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場法 ?操作步驟 ?搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況 ?選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例 ?對可比實(shí)例的實(shí)際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場法 ?可比實(shí)例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。 ?權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。例如國有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場供求環(huán)境和競爭狀況相同或相似。 ?交易實(shí)例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 ?交易實(shí)例的成交日期與評估基準(zhǔn)日接近，最長不超過 1年 41 市場法 ?計(jì)算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評估對象的比準(zhǔn)價格； ?PB— 可比實(shí)例成交價格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場法 ?指標(biāo)說明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將可比交易實(shí)例成交價格調(diào)整為正常價格 ?計(jì)算公式 ?市場狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評估時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整到在評估時點(diǎn)時的價格 ?計(jì)算公式 A ? 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場 價 格可 比 實(shí) 例 成 交 價 格B ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價 時 點(diǎn) 的 價 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價 格43 市場法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ?計(jì)算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價 對 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價 格44 市場法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 ?權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素 45 評估對象及比較案例 比較因素 評估對象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 交易價格 100 交易情況 100 市場狀況 100 區(qū)位狀況 道路通達(dá)度 100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 100 距區(qū)域中心距離 100 距公交站和地鐵距離 100 住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度 100 自然人文環(huán)境 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 市場法 ?指標(biāo)取值范圍 ?單項(xiàng)因素修正不能超過 20% ?綜合因素修正不能超過 30% ?因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例 ?現(xiàn)場勘查 :比較因素條件指數(shù)表 46 評估對象及比較案例 比較因素 評估對象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 實(shí)物狀況 成新度 100 室內(nèi)裝修 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 建筑類型 100 樓層情況 100 房間朝向 100 戶型面積 100 公共部分裝修 100 建筑外觀 100 設(shè)備設(shè)施 100 物業(yè)管理 100 車位情況 100 景觀綠化 100 權(quán)益狀況 出租狀況 100 容積率與規(guī)劃限制 100 計(jì)算結(jié)果 比準(zhǔn)價格 三個案例的比準(zhǔn)價格之和算術(shù)平均 按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價格 按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價格 按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價格 47 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?針對某些評估對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取 “ 主干 ” 相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行 “ 有無對比 ” 并消除由此導(dǎo)致的價格差異 ?帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。 ?房地產(chǎn)價格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格 債權(quán)＋債務(wù) ?含有非房地產(chǎn)成分。 ?房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成分的價格 ?房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同 48 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評估對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價格