【正文】 房地產(chǎn)押品價值評估培訓班 培訓講義 1 課程內容 ?第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 ?第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實務 ?市場法 ?收益法 ?成本法 ?基準地價系數(shù)修正法 ?假設開發(fā)法 ?評估程序 ?評估報告 ?第三部分：房地產(chǎn)押品價值評估操作模板應用 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 3 一、房地產(chǎn)基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 4 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的含義 ?指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。 ?土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個“邊界”是以權屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計算。 ?建筑物是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。 ?其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外 5 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎上可再細分為下列 10類 : ?居住房地產(chǎn) ?辦公房地產(chǎn) ?商業(yè)房地產(chǎn) ?旅館房地產(chǎn) ?餐飲房地產(chǎn) ?體育和娛樂房地產(chǎn) ?工業(yè)房地產(chǎn) ?農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) ?特殊用途房地產(chǎn) ?綜合用途房地產(chǎn) 6 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按開發(fā)程度劃分 ?生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋亍? ?熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎設施完備程度，可分為 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ” 。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎上增加燃氣、熱力 ?在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房 7 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按的結構類型和材料劃分 ?磚木結構建筑 ?磚混結構建筑 ?鋼筋混凝土結構建筑 ?鋼結構建筑 8 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品勘查知識 ?房地產(chǎn)的位置 ?坐落：房地產(chǎn)所在具體地點。 ?方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。 ?距離：房地產(chǎn)與有關社會場所的遠近。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對著的方向。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設施：基礎設施和公共服務設施 ?基礎設施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。 ?公共服務一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施 9 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權利的含義 ?我國房地產(chǎn)權利的種類主要有房地產(chǎn)所有權、土地使用權、地役權、抵押權和租賃權 ?房地產(chǎn)所有權 ?單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權，共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權。 ?建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利 10 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權利的含義 ?土地使用權 ?建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設用地使用權。其他建設用地使用權主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。 ?宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施 ?土地承包經(jīng)營權是指土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 11 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權利的含義 ?地役權 ?房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利 ?抵押權 ?債務人或第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償 ?房地產(chǎn)租賃權 ?以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利 12 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?出讓 ?協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。 ?招標出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標邀請書或者向社會發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標，根據(jù)投標結果擇優(yōu)確定中標者，向其出讓土地使用權。招標方式包括邀請招標和公開招標 13 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣方式出讓土地使用權，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構，在指定的時間地點，通過拍賣的方式公開叫價競投，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權 ?掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。土地使用權出讓的實際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內 14 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國家機關用地和軍事用地：（ 2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權的處分 ?在轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 ?設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權的處分 ?以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業(yè)，在補辦土地使用出讓手續(xù)、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房產(chǎn)權歸個人所有，一般住用 5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承 16 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?土地使用權轉讓 ?土地使用權轉讓條件 ?土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。 ?土地使用者依出讓合同約定進行開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設用地。轉讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書 ?土地使用權轉讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。 ?未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個小類 ?規(guī)劃控制指標：規(guī)定性指標 ?用地性質，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標準進行標注。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標：規(guī)定性指標 ?建筑紅線后退距離，指建筑相對于規(guī)劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。即規(guī)劃地塊內部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風格要求。對規(guī)劃區(qū)重點地段的建筑形體和布局應進行特別控制，包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標 ?其他環(huán)境要求 19 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標：指導性指標 ?容積率，指規(guī)劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內允許設置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設施，包括居住區(qū)服務設施（中小學、幼托、居住區(qū)級公建）、環(huán)衛(wèi)設施（垃圾轉運站、公共廁所）、電力設施（變電站、配電所）、電信設施（電話局、郵政局）、燃氣設施（煤氣調氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?建設工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?立項管理 ?對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 》 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權出讓或者劃撥前，主管部門應當出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書 》 ，其內容應當作為土地使用權出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權批準文件的內容之一 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽訂土地使用權出讓合同或者取得劃撥土地使用權批準文件后的 15日內，到建設行政主管部門備案，領取 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 》 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 》 中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?四證管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應取得 《 國有土地使用權證 》 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質量驗收和房屋完損等級 ?房屋驗收按國家 《 建筑工程施工驗收統(tǒng)一標準 》 （GB503002022）規(guī)定進行 23 二、 房地產(chǎn)押品評估基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 24 房地產(chǎn)評估基本知識 ?定義 ?評估人員依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和評估規(guī)范，根據(jù)評估目的，選擇適當價值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運用適當?shù)脑u估方法，對房地產(chǎn)抵押品在評估時點的合理價值進行分析、估算并發(fā)表評估意見的行為和過程 ?評估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價值評估和審核工