【正文】 房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)班 培訓(xùn)講義 1 課程內(nèi)容 ?第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) ?第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù) ?市場(chǎng)法 ?收益法 ?成本法 ?基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ?假設(shè)開發(fā)法 ?評(píng)估程序 ?評(píng)估報(bào)告 ?第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 3 一、房地產(chǎn)基本知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 4 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的含義 ?指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 ?土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計(jì)算。 ?建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 ?其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外 5 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的種類 ?按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列 10類 : ?居住房地產(chǎn) ?辦公房地產(chǎn) ?商業(yè)房地產(chǎn) ?旅館房地產(chǎn) ?餐飲房地產(chǎn) ?體育和娛樂房地產(chǎn) ?工業(yè)房地產(chǎn) ?農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) ?特殊用途房地產(chǎn) ?綜合用途房地產(chǎn) 6 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的種類 ?按開發(fā)程度劃分 ?生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋亍? ?熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ” 。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場(chǎng)地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎(chǔ)上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎(chǔ)上增加燃?xì)?、熱? ?在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房 7 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的種類 ?按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分 ?磚木結(jié)構(gòu)建筑 ?磚混結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼結(jié)構(gòu)建筑 8 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品勘查知識(shí) ?房地產(chǎn)的位置 ?坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。 ?方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。 ?距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。 ?公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施 9 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán) ?單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 ?建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 10 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?土地使用權(quán) ?建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。 ?宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施 ?土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 11 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?地役權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利 ?抵押權(quán) ?債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償 ?房地產(chǎn)租賃權(quán) ?以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 12 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 ?招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü瘛⒎ㄈ嘶蚱渌M織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo) 13 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公開叫價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán) ?掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場(chǎng)價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用 5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承 16 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 ?土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 ?土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個(gè)小類 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場(chǎng)控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo) ?其他環(huán)境要求 19 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指標(biāo) ?容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí) ?立項(xiàng)管理 ?對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 》 ，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的 15日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí) ?四證管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí) ?房屋驗(yàn)收按國(guó)家 《 建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進(jìn)行 23 二、 房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 24 房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí) ?定義 ?評(píng)估人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評(píng)估意見的行為和過程 ?評(píng)估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工