【正文】 發(fā)造成的土地浪費(fèi)。在第（ 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為： 50+50/（ 1+10%） =元。例如國有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。 10000 ?平方米下的價(jià)格 =畝下的價(jià)格 247。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2022年 1月1日至 11月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， ,（以 2022年 1月 1日為 100）。請以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 80 收益法的指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)的報(bào)酬率（ Y） ?市場提取法 ?搜集三宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出每個(gè)可比交易實(shí)例的報(bào)酬率（ Yi） ,算術(shù)平均或加權(quán)平均后，得出評估對象的報(bào)酬率 ?風(fēng)險(xiǎn)累加法 ?Y=安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 ?形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平 ?操作步驟 ?搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料。⑤占用耕地的耕地占用稅。 ?⑷公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ?折舊的求取方法 ?求取建筑物折舊的方法，最常用的是直線折舊法、成新折扣法和實(shí)際觀察法。現(xiàn)時(shí) (在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2022年 7月 30日 )與估價(jià)對象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1000元 (含合理利潤、稅費(fèi)等 )，以此作為估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格，即每平方米建筑面積也為 1000元。 106 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開發(fā)法主要是從開發(fā)商的角度進(jìn)行分析的，在分析測算時(shí)，必須遵循以下前提和假設(shè)條件： ?必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等； ?售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策； ?正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測售價(jià)和開發(fā)成本； ?假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入； ?開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。 ?2．選擇計(jì)算公式。采用本方法的前提條件是該房屋建筑物的賬面原值比較合理，賬面原值中沒有與該建筑物無關(guān)的費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。具體包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)。 ?采用成本法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格 ?成本法的理論依據(jù) ?生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定 ?替代原理：同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格 88 成本法的基本原理 ?適用范圍 ?只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。房屋保險(xiǎn)費(fèi)率一般按 ? 計(jì)算。本宗房地產(chǎn)評估的可比交易實(shí)例為 A、 B、 C，依據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 實(shí)物狀況因素修正系數(shù)，相應(yīng)計(jì)算如下： ?利用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算評估對象的最終比準(zhǔn)價(jià)格為： 平方米）（元 / ?????AV平方米）（元 / ?????CV平方米）（元 / ??????? CBA VVVV66 二、收益法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù) 67 收益法 ?定義 ?收益法是指預(yù)計(jì)評估對象未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。統(tǒng)一采用建筑面積表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺建筑面積） ?統(tǒng)一面積單位。 ?[解 ]選取的該可比實(shí)例成交價(jià)格為： 126158 = 49 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一付款方式 ?需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。請計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個(gè)小類 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 》 中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?四證管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級 ?房屋驗(yàn)收按國家 《 建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進(jìn)行 23 二、 房地產(chǎn)押品評估基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 24 房地產(chǎn)評估基本知識 ?定義 ?評估人員依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和評估規(guī)范，根據(jù)評估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法，對房地產(chǎn)抵押品在評估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評估意見的行為和過程 ?評估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評估和審核工作的人員，他們是評估工作的主導(dǎo)者。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià) /總建筑面積 ?樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià) /容積率 30 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?獨(dú)立客觀公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評估要盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結(jié)論的影響。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 對 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價(jià) 格44 市場法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價(jià) 122萬美元，于成交時(shí)一次性付清。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評估時(shí)點(diǎn)的 / ??????58 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場狀況調(diào)整 ?市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動率法 ?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價(jià)格為 8000元 /平方米的可比實(shí)例。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ]%71 %111[%1%7 26111A5??????? ????????????? ???????????nYggYV76 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價(jià)格 ?V─ 評估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年至第 t年的正常凈收益； ?Vn—— 房地產(chǎn)在未來第 n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場價(jià)值 ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?t─ 持有房地產(chǎn)期間 tntiiiYVYAV)1()1(1 ???? ??77 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價(jià)格 ?[例 ]某寫字樓過去的市場價(jià)格為 28000元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天 13元 /平方米，該類寫字樓的凈收益為市場租金的 70%。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)測的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值，簡稱期末轉(zhuǎn)售收益。 ?建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是評估時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 ?根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。具體包括如下各項(xiàng)：①房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)的一定比率來測算 ?銷售稅費(fèi)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。 NRCNSCDDi)1( ?????98 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 舊房地價(jià)格＝土地的重新購建價(jià)格＋建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊 ＝ 170+ ＝ (萬元 ) ?(四 )估價(jià)結(jié)果： 根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將本估價(jià)對象專用倉庫 2022年 7月 30日的價(jià)值總額評估為 737萬元，折合每平方米建筑面積 867元。 ?理論依據(jù) ?假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是 預(yù)期原理 。 ?直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點(diǎn)，直線折舊法過于機(jī)械，而成新折扣法主觀因素參與太強(qiáng)，因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)上往往采用多種方法分別計(jì)算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計(jì)算折舊額，得出切合實(shí)際的建筑物折舊，即綜合法。通常是售價(jià)的一定比例。④政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。 ?重建價(jià)格：又稱重建成本，是指采用與評估對象相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評估時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與評估對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。該商店共分為 2層，每層可出租面積各為 1000平方米。如果投資者要求該類資產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，請以收益法計(jì)算該寫字樓目前的價(jià)值。請對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請對其成交價(jià)格進(jìn)行 “ 建立比較基準(zhǔn) ” 處理 52 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ]（ 1）統(tǒng)一付款方式 乙總價(jià) =（萬美元） ?統(tǒng)一采用單價(jià)。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 ?權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的適用性，選用適宜的評估方法。對于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評估對象 25 房地產(chǎn)評估要素 ?評估依據(jù) ?評估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評估規(guī)范、評估活動相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù) ?《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 （ GB/T 502911999） ?《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》 （ GB/T 185082022） ?《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 （建住房 [2022]8號） ?《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 不動產(chǎn) 》 （中評協(xié) [2022]189號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行） 》 （農(nóng)銀發(fā)[2022]400號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評估指引 》 ?人民銀行、銀監(jiān)會等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定 26 房地產(chǎn)評估要素 ?評估目的 ?評估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評估方法的選擇 ?評估時(shí)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日） ?評估結(jié)果對應(yīng)的日期。職工以成本價(jià)購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用 5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。按照新舊程度分為新房、舊房。 ?土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。 ?距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會場所的遠(yuǎn)近。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。 抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度 其他法定優(yōu)先受償