【正文】 求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 ?評估客體（評估對象） ?具體評估活動(dòng)中需要評估的房地產(chǎn) ?作為評估對象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。 抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度 其他法定優(yōu)先受償權(quán) 28 房地產(chǎn)評估要素 ?價(jià)值類型 ?名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià) 100萬元。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格。 ?公正：要求房地產(chǎn)評估時(shí)必須站在中立的立場上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評估 31 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?評估時(shí)點(diǎn)原則：評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評估結(jié)果是評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評估結(jié)果作為評估對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?替代原則：評估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人員作出評估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示 32 房地產(chǎn)評估要素 ?評估方法 ?評估方法是指評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。 ?采用市場法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格 ?使用前提 ?有一個(gè)活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場成交價(jià)格基本上可以反映市場行情 ?公開市場上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與評估對象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評估對象的參照物 38 市場法 ?適用范圍 ?同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) ?①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等 ?②寫字樓。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場法評估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場法 ?操作步驟 ?搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況 ?選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例 ?對可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場法 ?可比實(shí)例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。 ?交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán)＋債務(wù) ?含有非房地產(chǎn)成分。假設(shè)月利率為 %，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付款付清的價(jià)格。 ?平方米下的價(jià)格 =坪下的價(jià)格 247。已知人民幣年利率為 6%，該類房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣與美元的市場匯率為 1美元等于 元人民幣。 3000=（美元 /平方英尺使用面積） ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 =（元人民幣 /平方米建筑面積） ?因此，通過建立比較基準(zhǔn)處理，甲交易實(shí)例的單價(jià)為 元 /平方米建筑面積，乙交易實(shí)例的單價(jià)為 /平方米建筑面積 54 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易情況修正需要考慮的主要因素 ?利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購買的交易 ?交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易 ?交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ?特殊交易方式的交易 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易 ?受迷信影響的交易 ?其他非正常的交易 55 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正 ?將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 成交日期的價(jià)格指數(shù)評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評估時(shí)點(diǎn)的 ??平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評估時(shí)點(diǎn)的 / ???57 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場狀況調(diào)整 ?市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 ?采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為 ?可比實(shí)例在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) ? 評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) ?[例 ]某宗房地產(chǎn) 2022年 3月 1日的價(jià)格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 7月 1日。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲2%。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取某個(gè)與可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格 ?比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?交易情況修正系數(shù) =可比實(shí)例的交易情況指數(shù) /100 ?市場狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例的市場狀況指數(shù) /100 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =100/可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況指數(shù) 64 市場法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?求取其他幾個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 ?采用算術(shù)平均數(shù)法，將多個(gè)可比交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格相加求和，除以可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，得出評估對象的最終比準(zhǔn)價(jià)格 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)評估時(shí)，選取周邊成交的同類房地產(chǎn)實(shí)例 A、B、 C、 D，成交單價(jià)分別為 8700元 /平方米， 8200元 /平方米，8550元 /平方米， 8400元 /平方米，已知交易情況修正率為 0，2%， 3%， 0，交易日期修正率為 6%， 7%， 12%， 10%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整打分分別為 104， 101， 98， 65。請以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。請以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。預(yù)測房地產(chǎn)市場 3年后會(huì)回升，那時(shí)該寫字樓的價(jià)格將達(dá)到 30000元 /平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場價(jià)格的 6%。房地產(chǎn)出租的總收入 ?房地產(chǎn)出租年總收入 =有效毛收入 +其他收入 ?有效毛收入 =單位租金 建筑面積 365天 （ 1－空置率）－拖欠的租金以及其他收入損失 ?其他收入主要包括租賃保證金和押金的利息收入、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)帶來的除租賃收入外的其他收入。 ?其他費(fèi)用：根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定，主要包括供暖費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等，但是要注意租金收入是否包括該項(xiàng)費(fèi)用，并根據(jù)實(shí)際情況決定是否計(jì)算或扣除 ?基于營業(yè)收入的凈收益的計(jì)算。 ?投資收益率排序插入法 ?找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，將按照風(fēng)險(xiǎn)程度排序，將評估對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定折現(xiàn)率 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益?iY81 收益法的指標(biāo)說明 ?可獲收益的年限（ n） ?評估對象可獲收益的年限一般應(yīng)根據(jù)房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命（耐用年限扣除已使用年限）、建設(shè)用地剩余使用年限孰低原則來確定，哪個(gè)年限短，就將其作為可獲收益年限 ?對單獨(dú)土地或單獨(dú)房屋建筑物的評估，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，并選用有限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷） ?對土地與房屋建筑物合一的評估對象，當(dāng)房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷） 82 收益法的指標(biāo)說明 ?可獲收益的年限（ n） ?對土地與房屋建筑物合一的評估對象，當(dāng)房屋建筑物耐用年限小于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一進(jìn)行處理： ?先根據(jù)房屋建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 ?根據(jù)房屋建筑物維修養(yǎng)護(hù)狀況，在適當(dāng)增大未來維修費(fèi)用的情況下，按土地剩余使用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式測算 83 收益法的指標(biāo)說明 ?凈收益增長率（ g） ?不同區(qū)域和不同實(shí)物狀況的房地產(chǎn)，其租金收入增長水平是不一致的。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益 84 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ?[例 ]某商場的土地使用期限為 40年，自 2022年 4月1日起算。該類房地產(chǎn)的出租率為 90%，報(bào)酬率為 9%。 ?具備可利用的歷史資料。 ?估算折舊。 ?重置價(jià)格：又稱重置成本，是指采用評估時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評估時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與評估對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。在完善的房地產(chǎn)市場下，土地取得費(fèi)用一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。⑦占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金。②房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi).③房屋拆遷管理費(fèi)。 ?⑵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 ?⑸開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi) 94 成本法 —— 重新購建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?管理費(fèi)用：為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。分為銷售稅金及附加（通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”）和其他銷售稅費(fèi)。 ?建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的屋重置價(jià)格的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法求取。 ?功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。直線折舊法的年折舊額的計(jì)算公式為： ?Di— 第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊，在直線法的情況下，每年的折舊額 Di是一個(gè)常數(shù) D。 ?計(jì)算公式為： V=C q ?V— 建筑物的現(xiàn)值； ?Ｃ — 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格； ?ｑ — 建筑物的成新率（％） 99 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法 ?根據(jù)我國原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的 《 房屋等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則 》 ，按照建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分為五類： ? 成新度 ?完好房 十、九、八成 ?基本完好房 七、六成 ?一般損壞房 五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下 ?危險(xiǎn)房 三成以下 100 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?綜合法。 ?[解 ] ?1．選擇估價(jià)方法。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取。采用直線法求取折舊額。 104 四、假設(shè)開發(fā)法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù) 105 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?概念 ?假設(shè)開發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法），是預(yù)計(jì)評估對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法