【正文】 107 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷價的推測，只要做到這兩項預(yù)測具有一定的準(zhǔn)確性，假設(shè)。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。 ?假如有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，你是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，你愿意以多高的價格購買它？ ?它等于你預(yù)測的未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，減去各種房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、利息、稅金以及利潤等之后的余額。 ?理論依據(jù) ?假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是 預(yù)期原理 。 舊房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 ＝ 170+ ＝ (萬元 ) ?(四 )估價結(jié)果： 根據(jù)上述計算結(jié)果并參考估價人員的經(jīng)驗，將本估價對象專用倉庫 2022年 7月 30日的價值總額評估為 737萬元，折合每平方米建筑面積 867元。參照規(guī)定并根據(jù)估價人員的判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為 60年，殘值率為零。故： 估價對象建筑物的重新購建總價＝ 1000 8500 ＝ 850(萬元 ) 103 成本法的應(yīng)用 ?成本法運用舉例 ?[解 ] ?5．求取建筑物的折舊。 調(diào)查選取了 A、 B、 C三個可比實例并進(jìn)行比較修正求得估價對象土地的單價為 680（元 /㎡ ），則估價對象土地的總價＝680 2500 ＝ 170(萬元 ) ?4．求取建筑物的重新購建價格。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，故計算公式為： 房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 102 成本法的應(yīng)用 ?成本法運用舉例 ?[解 ] ?3．求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價。 需要評估該專用倉庫2022年 7月 30日的價值。 ?直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點，直線折舊法過于機械，而成新折扣法主觀因素參與太強，因此，在估價實務(wù)上往往采用多種方法分別計算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計算折舊額，得出切合實際的建筑物折舊，即綜合法。 NRCNSCDDi)1( ?????98 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ?C— 建筑物的重新購建價格。 ?實際觀察法是通過估價人員對待估價建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度，或成新度 97 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?直線折舊法是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊求取方法，它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟壽命期間內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。 ?經(jīng)濟折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。 96 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的概念 ?成本法估價中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊 ?物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。 ?對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物也可以采用如下方法確定重新購建價格： ?（ 1）類比法：即將評估對象與同類建筑結(jié)構(gòu)的房屋建筑物可比案例在使用功能、建筑面積、層高、跨度、裝修、施工難度等影響造價的諸多因素進(jìn)行類比分析，在可比房屋建筑物重置單價的基礎(chǔ)上，調(diào)整差異求得評估對象的重新購建價格 ?（ 2）價格指數(shù)調(diào)整法：即將該房屋建筑物的賬面原值乘以自建成日期至評估基準(zhǔn)日之間的房屋建筑物價格指數(shù)，以此來計算重新購建價格。公式為： 直接成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得成本 +開發(fā)成本） 95 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?重新購建價格的求取 ?建筑物重新構(gòu)建價格的估算方法。通常是售價的一定比例。銷售費用通常按照售價的一定比率來測算 ?銷售稅費：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費。 ?投資利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、綠化等。 ?⑶房屋建筑安裝工程費。包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。 93 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?開發(fā)成本 ?⑴勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、工程勘察、設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用。④政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費。具體包括如下各項：①房屋拆遷補償安置費用。⑧征地管理費。⑥占用耕地的耕地開墾費。④農(nóng)村房屋拆遷安置補償費。②安置補助費。 ?⑴通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 91 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?土地取得費用 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。 ?重建價格：又稱重建成本，是指采用與評估對象相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評估時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與評估對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 ?建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是評估時點狀況下的價格 ?根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。 ?求取積算價格 ?基本公式 ?房地產(chǎn)價值 =土地重新購建價格 +地上建筑物重新購建價格 建筑物折舊 ?重新購建價格 =取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 90 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?重新購建價格 ?重新購建價格是評估時點的價格。 ?估算重新購建價格。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息需要通過歷史資料獲得。 ?市場發(fā)育不完善，成交實例不多； ?折舊較少、建筑成本易于評估的新房地產(chǎn)； ?折舊額能夠準(zhǔn)確估計的舊房地產(chǎn)； ?房屋保險價值的確定； ?來驗證其他評估方法的評估結(jié)果 89 成本法的基本原理 ?選用前提 ?評估對象處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。請計算該商場2022年 4月 1日帶租約出售的正常價格 85 收益法的計算應(yīng)用 ? [解 ]（ 1）商店一層價格測算： 租約期限內(nèi)年凈收益 =1000 160 （ 130%） 12 90%= 租約期限外年凈收益 =1000 200 （ 130%） 12 90%= （ 2）商店二層價格測算： 年凈收益 =1000 140 （ 130%） 12 90%=（萬元） （ 3）商場正常價格計算： 該商場正常價格 =商店一層價格 +商店二層價格 =+=（萬元） )(]%)91(11[%)91(%9%)91(%91])1(11[)1()1(2440221萬元一層?????????????????????? tnttiiiYYYAYAV)(]%)91( 11[%910 ])1( 11[ 440 萬元二層 ????????? ?nYYAV86 三、成本法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實務(wù) 87 成本法的基本原理 ?定義 ?成本法又稱成本逼近法，是指求取評估對象在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象客觀合理價格或價值的方法。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 140元 /平方米，運營費用為 30%。該商店共分為 2層，每層可出租面積各為 1000平方米。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)測的實現(xiàn)轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱期末轉(zhuǎn)售收益。在實際測算過程中，要對評估對象特點進(jìn)行分析，選取適當(dāng)?shù)膬羰找嬖鲩L率。 ?綜合考慮現(xiàn)行的定期存款利率和風(fēng)險調(diào)整值，根據(jù)風(fēng)險累加法確定的報酬率，取值應(yīng)不低于 5%。 ?使用收益法對百貨商場和超市等業(yè)態(tài)評估時，凈收益測算公式為：凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤。 ?稅金：按照國家和地方政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。沒有其他收入取值為 0 79 收益法的指標(biāo)說明 ?未來第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計算 ?房地產(chǎn)出租年總費用 ?保險費 =重置單價 建筑面積 保險費率。 ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益計算的基本公式為： ?年凈收益 =房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用。如果投資者要求該類資產(chǎn)的報酬率為 10%，請以收益法計算該寫字樓目前的價值。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計算的價格為 ]%71 %111[%1%7 26111A5??????? ????????????? ???????????nYggYV76 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價格 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年至第 t年的正常凈收益； ?Vn—— 房地產(chǎn)在未來第 n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場價值 ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?t─ 持有房地產(chǎn)期間 tntiiiYVYAV)1()1(1 ???? ??77 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價格 ?[例 ]某寫字樓過去的市場價格為 28000元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天 13元 /平方米，該類寫字樓的凈收益為市場租金的 70%。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限 n計算如下 )(371 年?????bAn%)101(%102]%)101(11)[%102%1037()1(])1(11)[(2???????????????nn YnYbYYbYAV74 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評估時點的收益價格 ?A— 未來第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評估時點的收益價格 ?A— 未來第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ???????? ???????????nYggYV 111A?????????????? ?????nYggYV 111A75 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增、遞減 ?[例 ]預(yù)計某綜房地產(chǎn)未來第一年凈收益為 26萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少 1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為 7%，收益期限為 5年。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計算的價格為 ])1( 11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV?? ??????? ?71 )(]%)101(11[%)101(%1028%)101(26%)101(23%)101(21%)101(20%10118])1(11[)1()1(540554321萬元??????????????????????????? tnttiiiYYYAYAV收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞增 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限 nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ??