【正文】 程序是指評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評估基本事項、擬定評估作業(yè)方案、搜集評估所需資料、實地查勘評估對象、選定評估方法、計算和確定評估結(jié)果、撰寫和出具評估報告、審核確認評估結(jié)論、評估資料歸檔等內(nèi)容 34 評估信息 ?評估所需信息的來源 ?地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù) ?地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查 ?外部評估中介機構(gòu)數(shù)據(jù) ?能提供數(shù)據(jù)的外部中介機構(gòu)有評估公司、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)交易會、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺網(wǎng)絡(luò)等 ?現(xiàn)場勘查、客戶提供 ?信息歸檔 ?將評估報告電子版、現(xiàn)場勘查資料、電子照片、評估測算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查 35 第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實務(wù) 36 一、市場法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實務(wù) 37 市場法 ?定義 ?市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場供求環(huán)境和競爭狀況相同或相似。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行 “ 有無對比 ” 并消除由此導(dǎo)致的價格差異 ?帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。 ?平方米下的價格 =平方英尺下的價格 247。 120=（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價 =1220220247。請計算該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價格。 價格變動率 期數(shù)） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?區(qū)位狀況調(diào)整 ?[例 ]已知在某宗房地產(chǎn)評估中，選取的可比實例 A、 B、 C的區(qū)域分析如下表所示，請計算可比實例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) 60 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)位狀況 交通通達程度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 自然人文環(huán)境（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 外部配套設(shè)施（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 商業(yè)繁華程度（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 是否有電梯（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 樓層位置（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 市場法的計算應(yīng)用 ?[解 ]可比實例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)分別為 99 0 10010010210097100100100102100100100A????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)A02 0 9810010010010010010210010010098100B????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)B61 市場法的計算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實物狀況因素修正 ?[例 ] 已知在某宗房地產(chǎn)評估中，選取的可比實例 A、 B、 C的實物狀況分析如下表所示，請計算可比實例 A、 C的實物狀況因素修正系數(shù) 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 實物狀況 建筑外觀與公共裝修（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 設(shè)施設(shè)備（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 內(nèi)部裝修與成新度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （較好） 102 空間布局 /層高 /朝向（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 建筑結(jié)構(gòu)（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 物業(yè)管理與車位（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 62 市場法的計算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實物狀況因素修正 ?可比實例 A、 C的實物狀況因素修正系數(shù) 分別為 10210097100100100100100102100010100A????????的實物狀況條件指數(shù)可比交易實例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實物狀況實物狀況因素修正系數(shù)A10210010210010010010210097100010100C????????的實物狀況條件指數(shù)可比交易實例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實物狀況實物狀況因素修正系數(shù)C63 市場法的計算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?權(quán)益狀況調(diào)整 ?[將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計算的價格為 ])1( 11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV?? ??????? ?71 )(]%)101(11[%)101(%1028%)101(26%)101(23%)101(21%)101(20%10118])1(11[)1()1(540554321萬元??????????????????????????? tnttiiiYYYAYAV收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞增 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限 nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????72 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限，為有限年，滿足 n≤ nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????1?bA73 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?[例 ]預(yù)計某綜房地產(chǎn)未來第一年凈收益為 37萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少 2萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%，產(chǎn)權(quán)有限時間為 40年。 ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益計算的基本公式為： ?年凈收益 =房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用。 ?綜合考慮現(xiàn)行的定期存款利率和風(fēng)險調(diào)整值，根據(jù)風(fēng)險累加法確定的報酬率，取值應(yīng)不低于 5%。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 140元 /平方米，運營費用為 30%。 ?估算重新購建價格。 91 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?土地取得費用 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。⑥占用耕地的耕地開墾費。 93 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?開發(fā)成本 ?⑴勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、工程勘察、設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用。包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。公式為： 直接成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得成本 +開發(fā)成本） 95 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?重新購建價格的求取 ?建筑物重新構(gòu)建價格的估算方法。 ?實際觀察法是通過估價人員對待估價建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度，或成新度 97 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?直線折舊法是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊求取方法，它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟壽命期間內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。 需要評估該專用倉庫2022年 7月 30日的價值。故： 估價對象建筑物的重新購建總價＝ 1000 8500 ＝ 850(萬元 ) 103 成本法的應(yīng)用 ?成本法運用舉例 ?[解 ] ?5．求取建筑物的折舊。 ?假如有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，你是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，你愿意以多高的價格購買它？ ?它等于你預(yù)測的未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，減去各種房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、利息、稅金以及利潤等之后的余額。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。參照規(guī)定并根據(jù)估價人員的判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為 60年，殘值率為零。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，故擬選用成本法進行估價。 ?C— 建筑物的重新購建價格。 ?對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物也可以采用如下方法確定重新購建價格： ?（ 1）類比法：即將評估對象與同類建筑結(jié)構(gòu)的房屋建筑物可比案例在使用功能、建筑面積、層高、跨度、裝修、施工難度等影響造價的諸多因素進行類比分析，在可比房屋建筑物重置單價的基礎(chǔ)上，調(diào)整差異求得評估對象的重新購建價格 ?（ 2）價格指數(shù)調(diào)整法：即將該房屋建筑物的賬面原值乘以自建成日期至評估基準日之間的房屋建筑物價格指數(shù)，以此來計算重新購建價格。 ?投資利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。⑧征地管理費。 ?⑴通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 ?求取積算價格 ?基本公式 ?房地產(chǎn)價值 =土地重新購建價格 +地上建筑物重新購建價格 建筑物折舊 ?重新購建價格 =取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 90 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?重新購建價格 ?重新購建價格是評估時點的價格。請計算該商場2022年 4月 1日帶租約出售的正常價格 85 收益法的計算應(yīng)用 ? [解 ]（ 1）商店一層價格測算： 租約期限內(nèi)年凈收益 =1000 160 （ 130%） 12 90%= 租約期限外年凈收益 =1000 200 （ 130%） 12 90%= （ 2）商店二層價格測算： 年凈收益 =1000 140 （ 130%） 12 90%=（萬元） （ 3）商場正常價格計算： 該商場正常價格 =商店一層價格 +商店二層價格 =+=（萬元） )(]%)91(11[%)91(%9%)91(%91])1(11[)1()1(2440221萬元一層?????????????????????? tnttiiiYYYAYAV)(]%)91( 11[%910 ])1( 11[ 440 萬元二層 ????????? ?nYYAV86 三、成本法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實務(wù) 87 成本法的基本原理 ?定義 ?成本法又稱成本逼近法，是指求取評估對象在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象客觀合理價格或價值的方法。在實際測算過程中，要對評估對象特點進行分析，選取適當(dāng)?shù)膬羰找嬖鲩L率。沒有其他收入取值為 0 79 收益法的指標說明 ?未來第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計算 ?房地產(chǎn)出租年總費用 ?保險費 =重置單價 建筑面積 保險費率。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限 n計算如下 )(371 年?????bAn%)101(%102]%)101(11)[%102%1037()1(])1(11)[(2???????????????nn YnYbYYbYAV74 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評估時點的收益價格 ?A— 未來第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評估時點的收益價格