【正文】 ?????72 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限，為有限年，滿足 n≤ nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????1?bA73 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?[例 ]預(yù)計(jì)某綜房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為 37萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少 2萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，產(chǎn)權(quán)有限時(shí)間為 40年。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ])1( 11[ nYYAV ????)(]%)( 11[% 7])1( 11[ 870 萬(wàn)元????????? ?nYYAV70 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益在若干年前有變化 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年至第 t年的正常凈收益； ?A─ 未來(lái)第 t年后的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過(guò)預(yù)測(cè)得出未來(lái) 5年的凈收益分別為 18萬(wàn)元， 20萬(wàn)元， 21萬(wàn)元， 23萬(wàn)元， 26萬(wàn)元，從未來(lái)第 6年到第 40年每年的凈收益將穩(wěn)定在 28萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為收益價(jià)格 ?選用條件 ?被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利期限（壽命）可以預(yù)測(cè) ?適用范圍 ?對(duì)于可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估 68 收益法 ?操作步驟 ?確定未來(lái)收益期限 ?求取未來(lái)凈收益 ?求取報(bào)酬率 ?選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格 ?基本公式 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?? ??niiiYAV1 )1(69 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益每年不變 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限是 70年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下每年的凈收益為 7萬(wàn)元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %。假設(shè)沒有其他需要考慮的因素，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的最終比準(zhǔn)價(jià)格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?[解 ]由于同類房地產(chǎn)實(shí)例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過(guò) 30%，不宜作為評(píng)估對(duì)象的可比交易實(shí)例。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?區(qū)位狀況調(diào)整 ?[例 ]已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) 60 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)位狀況 交通通達(dá)程度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 自然人文環(huán)境（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 外部配套設(shè)施（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 商業(yè)繁華程度（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 是否有電梯（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 樓層位置（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?[解 ]可比實(shí)例 A、 B的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)分別為 99 0 10010010210097100100100102100100100A????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)A02 0 9810010010010010010210010010098100B????????的區(qū)域因素條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的區(qū)域因素區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)B61 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?[例 ] 已知在某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，選取的可比實(shí)例 A、 B、 C的實(shí)物狀況分析如下表所示，請(qǐng)計(jì)算可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 實(shí)物狀況 建筑外觀與公共裝修（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （相同） 100 設(shè)施設(shè)備（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較差） 97 內(nèi)部裝修與成新度（ 100分） （相同） 100 （稍差） 98 （較好） 102 空間布局 /層高 /朝向（ 100分） （相同） 100 （較好） 102 （相同） 100 建筑結(jié)構(gòu)（ 100分） （較差） 97 （相同） 100 （較好） 102 物業(yè)管理與車位（ 100分） （較好） 102 （相同） 100 （較好） 102 62 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?實(shí)物狀況因素修正 ?可比實(shí)例 A、 C的實(shí)物狀況因素修正系數(shù) 分別為 10210097100100100100100102100010100A????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)A10210010210010010010210097100010100C????????的實(shí)物狀況條件指數(shù)可比交易實(shí)例條件指數(shù)待估房地產(chǎn)的實(shí)物狀況實(shí)物狀況因素修正系數(shù)C63 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?權(quán)益狀況調(diào)整 ?[將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ??????58 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價(jià)格為 8000元 /平方米的可比實(shí)例。如已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2022年 1月 1日至 7月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為 100）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 11月 1日的價(jià)格。 ?修正公式為： ?正常成交價(jià)格 =賣方實(shí)得金額 +應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) =買方實(shí)付金額 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) ?正常成交價(jià)格 =賣方實(shí)得金額 /（ 1應(yīng)當(dāng)由賣方交付的稅費(fèi)比率）=買方實(shí)付金額 /（ 1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） 56 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整是指將可比交易實(shí)例在交易日期的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 ?采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ?[例 ]某房地產(chǎn) 2022年 3月 1日價(jià)格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 11月 1日。以平方米為基準(zhǔn)表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =247。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬(wàn)元人民幣））（甲總價(jià) %61 70%61 70100 ??????53 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 120=（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =1220220247。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行 “ 建立比較基準(zhǔn) ” 處理 52 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ]（ 1）統(tǒng)一付款方式 乙總價(jià) =（萬(wàn)美元） ?統(tǒng)一采用單價(jià)。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價(jià) 122萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次性付清。 ?[例 ]搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。 ?平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 247。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下 萬(wàn)元）（ ）（ % %401120%40120 6 ?? ????50 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一采用單價(jià) ?統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，但一般是采用單價(jià) ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用 “ 元 ” ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 某種面積總價(jià)某種面積下的單價(jià) ?51 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ? 建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?平方米下的價(jià)格 =公頃下的價(jià)格 247。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為 120萬(wàn)元，其中首付款 40%，余款于半年后一次性支付。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 ?房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同 48 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 126萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為 15萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為 8萬(wàn)元的家具，家具為八成新，請(qǐng)計(jì)算該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行 “ 有無(wú)對(duì)比 ” 并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異 ?帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 ?權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價(jià) 格44 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。 ?交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長(zhǎng)不超過(guò) 1年 41 市場(chǎng)法 ?計(jì)算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格； ?PB— 可比實(shí)例成交價(jià)格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場(chǎng)狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ?計(jì)算公式 A ? 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 成 交 價(jià) 格B ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格43 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。 ?所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場(chǎng)供求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況相同或相似。 ?權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。③商鋪。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估 33 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估程序 ?評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容 34 評(píng)估信息 ?評(píng)估所需信息的來(lái)源 ?地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù) ?地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查