【正文】 ?A— 未來(lái)第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ???????? ???????????nYggYV 111A?????????????? ?????nYggYV 111A75 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增、遞減 ?[例 ]預(yù)計(jì)某綜房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為 26萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少 1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%，收益期限為 5年。假設(shè)沒(méi)有其他需要考慮的因素，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的最終比準(zhǔn)價(jià)格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ?[解 ]由于同類房地產(chǎn)實(shí)例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過(guò) 30%，不宜作為評(píng)估對(duì)象的可比交易實(shí)例。如已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2022年 1月 1日至 7月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為 100）。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬(wàn)元人民幣））（甲總價(jià) %61 70%61 70100 ??????53 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 ?[例 ]搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。 ?房地產(chǎn)價(jià)格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 ?房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同 48 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評(píng)估對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 126萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為 15萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為 8萬(wàn)元的家具，家具為八成新，請(qǐng)計(jì)算該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格。 ?交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長(zhǎng)不超過(guò) 1年 41 市場(chǎng)法 ?計(jì)算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格； ?PB— 可比實(shí)例成交價(jià)格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場(chǎng)狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ?計(jì)算公式 A ? 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 成 交 價(jià) 格B ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格43 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?計(jì)算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。③商鋪。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價(jià) 100萬(wàn)元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬(wàn)元，銀行貸款 50萬(wàn)元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬(wàn)元， 1年后支付剩余 50萬(wàn)元，年折現(xiàn)率為 10%。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。 ?招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場(chǎng)地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎(chǔ)上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎(chǔ)上增加燃?xì)?、熱? ?在建工程：是指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 ?建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。 ?評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象） ?具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn) ?作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià) 100萬(wàn)元。 ?公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ?替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示 32 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估方法 ?評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法評(píng)估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場(chǎng)法 ?操作步驟 ?搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況 ?選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例 ?對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場(chǎng)法 ?可比實(shí)例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。假設(shè)月利率為 %，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付款付清的價(jià)格。已知人民幣年利率為 6%，該類房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1美元等于 元人民幣。 =（元人民幣 /平方米建筑面積） ?因此，通過(guò)建立比較基準(zhǔn)處理，甲交易實(shí)例的單價(jià)為 元 /平方米建筑面積，乙交易實(shí)例的單價(jià)為 /平方米建筑面積 54 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易情況修正需要考慮的主要因素 ?利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購(gòu)買的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 ?交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ?特殊交易方式的交易 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易 ?受迷信影響的交易 ?其他非正常的交易 55 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正 ?將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲2%。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 3年后會(huì)回升，那時(shí)該寫字樓的價(jià)格將達(dá)到 30000元 /平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的 6%。 ?其他費(fèi)用：根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定，主要包括供暖費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等，但是要注意租金收入是否包括該項(xiàng)費(fèi)用，并根據(jù)實(shí)際情況決定是否計(jì)算或扣除 ?基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益的計(jì)算。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益 84 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ?[例 ]某商場(chǎng)的土地使用期限為 40年，自 2022年 4月1日起算。 ?具備可利用的歷史資料。 ?重置價(jià)格：又稱重置成本，是指采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與評(píng)估對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。②房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi).③房屋拆遷管理費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。分為銷售稅金及附加（通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”）和其他銷售稅費(fèi)。 ?功能折舊，又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 ?計(jì)算公式為： V=C q ?V— 建筑物的現(xiàn)值； ?Ｃ — 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格； ?ｑ — 建筑物的成新率（％） 99 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法 ?根據(jù)我國(guó)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的 《 房屋等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則 》 ，按照建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分為五類： ? 成新度 ?完好房 十、九、八成 ?基本完好房 七、六成 ?一般損壞房 五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下 ?危險(xiǎn)房 三成以下 100 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?綜合法。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開(kāi)發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)求取。 104 四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 105 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 ?概念 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法），是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)