【正文】 ?A— 未來第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ???????? ???????????nYggYV 111A?????????????? ?????nYggYV 111A75 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增、遞減 ?[例 ]預(yù)計某綜房地產(chǎn)未來第一年凈收益為 26萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少 1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為 7%，收益期限為 5年。假設(shè)沒有其他需要考慮的因素，請計算該宗房地產(chǎn)的最終比準(zhǔn)價格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場法的計算應(yīng)用 ?求取比準(zhǔn)價格 ?[解 ]由于同類房地產(chǎn)實例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過 30%，不宜作為評估對象的可比交易實例。如已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2022年 1月 1日至 7月 1日的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個月為 100）。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價 =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價 = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬元人民幣））（甲總價 %61 70%61 70100 ??????53 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 ?[例 ]搜集了甲、乙兩個交易實例。 ?房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成分的價格 ?房地產(chǎn)實物范圍不同 48 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評估對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為 126萬元，含有一個現(xiàn)價為 15萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為 8萬元的家具，家具為八成新，請計算該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格。 ?交易實例的成交日期與評估基準(zhǔn)日接近，最長不超過 1年 41 市場法 ?計算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評估對象的比準(zhǔn)價格； ?PB— 可比實例成交價格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場法 ?指標(biāo)說明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比交易實例成交價格調(diào)整為正常價格 ?計算公式 ?市場狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場狀況調(diào)整是指由于可比實例的成交日期與評估時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在評估時點時的價格 ?計算公式 A ? 可 比 實 例 正 常 市 場 價 格可 比 實 例 成 交 價 格B ? 可 比 實 例 在 估 價 時 點 的 價 格可 比 實 例 在 其 成 交 日 期 的 價 格43 市場法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ?計算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。③商鋪。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價 100萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬元，銀行貸款 50萬元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬元， 1年后支付剩余 50萬元，年折現(xiàn)率為 10%。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級進(jìn)行劃分。 ?招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請書或者向社會發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü瘛⒎ㄈ嘶蚱渌M織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對著的方向。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎(chǔ)上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎(chǔ)上增加燃?xì)?、熱? ?在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 ?建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 ?建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。 ?評估客體（評估對象） ?具體評估活動中需要評估的房地產(chǎn) ?作為評估對象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。第（ 1）、（ 3）中付款方式下，實際價格和名義價格一樣，均為總價 100萬元。 ?公正：要求房地產(chǎn)評估時必須站在中立的立場上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方 ?合法原則：必須以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評估 31 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?評估時點原則：評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性，要求評估結(jié)果是評估對象在評估時點的價格，不能將該評估結(jié)果作為評估對象在其他時點的價格 ?替代原則：評估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 ?類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象相同或相近的房地產(chǎn) ?謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人員作出評估相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評估報告中作出必要的風(fēng)險提示 32 房地產(chǎn)評估要素 ?評估方法 ?評估方法是指評估所運用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價值的手段和途徑。 ?下列房地產(chǎn)難以采用市場法評估： ?①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等； ?②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等 ?③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等 39 市場法 ?操作步驟 ?搜集交易實例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況 ?選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例 ?對可比實例的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理 40 市場法 ?可比實例選擇要求 ?用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途 ?建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。假設(shè)月利率為 %，請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付款付清的價格。已知人民幣年利率為 6%，該類房地產(chǎn)建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方英尺建筑面積等于 積，乙交易實例成交時人民幣與美元的市場匯率為 1美元等于 元人民幣。 =（元人民幣 /平方米建筑面積） ?因此，通過建立比較基準(zhǔn)處理，甲交易實例的單價為 元 /平方米建筑面積，乙交易實例的單價為 /平方米建筑面積 54 市場法的計算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易情況修正需要考慮的主要因素 ?利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購買的交易 ?交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易 ?交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ?特殊交易方式的交易 ?交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易 ?受迷信影響的交易 ?其他非正常的交易 55 市場法的計算應(yīng)用 ?交易情況修正 ?交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正 ?將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。另獲知該類房地產(chǎn)的價格 2022年 1月 1日至 2022年 2月 1日平均每月比上月上漲 %， 2022年 2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲2%。請以收益法計算該宗房地產(chǎn)的價格。預(yù)測房地產(chǎn)市場 3年后會回升，那時該寫字樓的價格將達(dá)到 30000元 /平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費為市場價格的 6%。 ?其他費用：根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定，主要包括供暖費、水電費、電話費等，但是要注意租金收入是否包括該項費用，并根據(jù)實際情況決定是否計算或扣除 ?基于營業(yè)收入的凈收益的計算。期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益 84 收益法的計算應(yīng)用 ?[例 ]某商場的土地使用期限為 40年，自 2022年 4月1日起算。 ?具備可利用的歷史資料。 ?重置價格：又稱重置成本，是指采用評估時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評估時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與評估對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。③地上附著物和青苗補(bǔ)償費。②房屋拆遷估價服務(wù)費.③房屋拆遷管理費。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。分為銷售稅金及附加（通常簡稱為“兩稅一費”）和其他銷售稅費。 ?功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 ?計算公式為： V=C q ?V— 建筑物的現(xiàn)值； ?Ｃ — 建筑物的重新構(gòu)建價格； ?ｑ — 建筑物的成新率（％） 99 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法 ?根據(jù)我國原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的 《 房屋等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則 》 ，按照建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度劃分為五類： ? 成新度 ?完好房 十、九、八成 ?基本完好房 七、六成 ?一般損壞房 五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下 ?危險房 三成以下 100 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?綜合法。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價，故擬采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價格來求取。 104 四、假設(shè)開發(fā)法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實務(wù) 105 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?概念 ?假設(shè)開發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法），是預(yù)計評估對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價