【正文】 ?外部評估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) ?能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評估公司、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)交易會、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺網(wǎng)絡(luò)等 ?現(xiàn)場勘查、客戶提供 ?信息歸檔 ?將評估報(bào)告電子版、現(xiàn)場勘查資料、電子照片、評估測算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查 35 第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實(shí)務(wù) 36 一、市場法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù) 37 市場法 ?定義 ?市場法又稱市場比較法，是指將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象、價值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的適用性，選用適宜的評估方法。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價 /總建筑面積 ?樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價 /容積率 30 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?獨(dú)立客觀公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評估要盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結(jié)論的影響。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。 29 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價格 ?單位價格簡稱單價。在第（ 2）中付款方式下，實(shí)際價格為： 100 （ 12%） =98萬元。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價格均為總價 100萬元。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價 100萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬元，銀行貸款 50萬元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬元， 1年后支付剩余 50萬元，年折現(xiàn)率為 10%。因特殊需要，評估時點(diǎn)可定為過去或未來的某個日期 27 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式 ?農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價值評估的價值類型為房地產(chǎn)抵押價值，即抵押房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的市場價值。對于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評估對象 25 房地產(chǎn)評估要素 ?評估依據(jù) ?評估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評估規(guī)范、評估活動相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù) ?《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 （ GB/T 502911999） ?《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 （ GB/T 185082022） ?《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 （建住房 [2022]8號） ?《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 不動產(chǎn) 》 （中評協(xié) [2022]189號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行） 》 （農(nóng)銀發(fā)[2022]400號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價值評估指引 》 ?人民銀行、銀監(jiān)會等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定 26 房地產(chǎn)評估要素 ?評估目的 ?評估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價值類型和評估方法的選擇 ?評估時點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日） ?評估結(jié)果對應(yīng)的日期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 》 中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?四證管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級 ?房屋驗(yàn)收按國家 《 建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進(jìn)行 23 二、 房地產(chǎn)押品評估基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 24 房地產(chǎn)評估基本知識 ?定義 ?評估人員依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和評估規(guī)范，根據(jù)評估目的，選擇適當(dāng)價值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法，對房地產(chǎn)抵押品在評估時點(diǎn)的合理價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評估意見的行為和過程 ?評估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價值評估和審核工作的人員，他們是評估工作的主導(dǎo)者。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。對規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo) ?其他環(huán)境要求 19 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指標(biāo) ?容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?建筑紅線后退距離，指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級進(jìn)行劃分。 ?土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。職工以成本價購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用 5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 ?招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請書或者向社會發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。 ?建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 10 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?土地使用權(quán) ?建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 ?公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施 9 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán) ?單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對著的方向。 ?方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。按照新舊程度分為新房、舊房。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎(chǔ)上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎(chǔ)上增加燃?xì)?、熱? ?在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ?熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ?其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外 5 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列 10類 : ?居住房地產(chǎn) ?辦公房地產(chǎn) ?商業(yè)房地產(chǎn) ?旅館房地產(chǎn) ?餐飲房地產(chǎn) ?體育和娛樂房地產(chǎn) ?工業(yè)房地產(chǎn) ?農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) ?特殊用途房地產(chǎn) ?綜合用途房地產(chǎn) 6 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按開發(fā)程度劃分 ?生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。面積大小依水平投影面積計(jì)算。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 房地產(chǎn)押品價值評估培訓(xùn)班 培訓(xùn)講義 1 課程內(nèi)容 ?第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 ?第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實(shí)務(wù) ?市場法 ?收益法 ?成本法 ?基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ?假設(shè)開發(fā)法 ?評估程序 ?評估報(bào)告 ?第三部分：房地產(chǎn)押品價值評估操作模板應(yīng)用 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 3 一、房地產(chǎn)基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 4 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的含義 ?指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 ?土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。這個“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。 ?建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ” 。在實(shí)際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房 7 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分 ?磚木結(jié)構(gòu)建筑 ?磚混結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼結(jié)構(gòu)建筑 8 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品勘查知識 ?房地產(chǎn)的位置 ?坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。 ?距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會場所的遠(yuǎn)近。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。 ?宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施 ?土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 11 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?地役權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利 ?抵押權(quán) ?債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償 ?房地產(chǎn)租賃權(quán) ?以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 12 房地產(chǎn)押品權(quán)利