【正文】 計 10000m2 ，預購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。 優(yōu)先受償款：拖欠建設工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。 保險價值：房地產(chǎn)投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價格 租賃價格：租金 抵押價值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。 ? 標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準地價評估基礎上 ， 修訂評估出一定時期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標志性宗地的價格 。 如：甲土地單價 700元 /平米（容積率 5），乙 510元 /平米（容積率 3），如房價 1200元 /平米，造價 900元 /平米，試比較利潤。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 市場價格 理論價格 評估價格 成交價格 公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動 一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格 公開市場： 正常成交價格形成的條件 （ 7點 ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場價值 ：力圖以最小的經(jīng)濟代價去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價格單位來劃分 總價格： 一宗房地產(chǎn)的整體價格，不能反映房地產(chǎn) 價格水平的高低； 單位價格 ：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低； 樓面地價 ：每單位建筑面積上的土地價格。 理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格 公開市場價值：在公開市場上最有可能形成的價格。 一、 根據(jù)形成基礎不同的分類 成交價格：簡稱成交價，使交易雙方實際達成交易的價格。 二、房地產(chǎn)供給 一定時間，一定價格水平下和一定市場上所有所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 ① 受區(qū)位的影響大； ②實質(zhì)上是權益的價格； ③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。 供求變化不同： 由于土地數(shù)量難以增加或減少，并具有不可移動性，其供給彈性較小。土地價格差異很大。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 作為一種特殊商品，其價格決定應以勞動價值論為基礎，以供求決定論、效用決定論和收益決定論作為 補充。 （ 3）效用決定論認為商品的價格取決于商品的效用。而價值是凝結在商品中的人類抽象勞動，商品的價值量是由社會必要勞動時間決定的。 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產(chǎn)價格決定理論 價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 二、 房地產(chǎn)估價的必要性 ? （ 一 ） 、 理論上房地產(chǎn)估價的必要性 ? 獨一無二性 ? 價值高大性 ? 是一個不完全的市場 ? （ 二 ） 、 現(xiàn)實中對房地產(chǎn)的估價的需要 ? 房地產(chǎn)交易的需要 ? 房地產(chǎn)抵押 、 典當?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)稅收的需要 ? 房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)糾紛 、 涉案的需要 ? 企業(yè)合資 、 合作等的需要 ? 房地產(chǎn)管理的需要 主要網(wǎng)站資源： ? 中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會： ? 估價師咨詢網(wǎng)： ? 中國土地估價師協(xié)會： ? 中華人民建設部： ? 建設部住宅與房地產(chǎn)信息中心： 第二章 房地產(chǎn)價格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價格的概念 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 三 、 房地產(chǎn)價格決定理論 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 、 房地產(chǎn)需求 二 、 房地產(chǎn)供給 三 、 房地產(chǎn)均衡價格 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格評估原則 第二章 房地產(chǎn)價格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價格的概念 為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西 ， 它通常用貨幣表示 現(xiàn)象 是商品價值的貨幣表現(xiàn) 本質(zhì) 房地產(chǎn)價格： 是和平的獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 。 （七）估價時點： 由估價目的決定的需要評估的價值所對應的具體時間。 主要有合法原則、獨立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則、謹慎原則。 具備的條件： 有扎實的估價理論知識 豐富的實踐經(jīng)驗 良好的職業(yè)道德 職業(yè)道德有以下六個方面：客觀、獨立性等 （二 )估價目的：指估價項目的期望用途， 舉例 。 ? 簡單定義：指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權益于特定時點的價值的活動。 （三）、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型 收益性房地產(chǎn)：可直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益 非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生收益 （四）、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型 出售型房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn)：公寓、寫字樓（也可出售） 營業(yè)型房地產(chǎn)：旅館、影劇院 自用型房地產(chǎn)；學校、行政辦公、特殊廠房等 不同類型采用不同估價方法。 在建工程：建筑物尚未建成，估價時點不具備使用條件的房地產(chǎn)。 熟地：具備完善的市政基礎設施，如七通一平。 增值原因：通貨膨脹、需求增加導致稀缺性增加、外部經(jīng)濟、本身的投資改良。 （分析房地產(chǎn)價格上漲的原因） 香港全港房地產(chǎn)價格指數(shù)（香港大學） 保值增值性：就是能保證投資一定時間后所抽回的資金，完全能夠買到當初的投資額可以買到的 同等商品或服務。（火災保險評估） ? ①無視土地的存在 ? ②考慮土地的存在對建筑物的影響 ：當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。或有建筑物只評估土地價值。 ⒋區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響是獨有的，其它資產(chǎn)不受區(qū)位的影響。 ⒊ 房地產(chǎn)，其實物和權益在價值的決定中都很重要。兩宗實物和權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同 ★ 在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同的 ⒈機器、設備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實物的價值。 （ 三）區(qū)位： 指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關系，除了 位置 ，還包括 可及性 ，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的 距離 ，周圍 環(huán)境和景觀 、外部配套設施 等方面。 注意建設用地使用權 地役權：房屋所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。 房地產(chǎn)各種權利是權益基礎 ?受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利 ?受到房地產(chǎn)權利意外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。 抵押權 ：指債權人對債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為債權擔保的房地產(chǎn)，在債務人不履行債務時，就該房地產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬? 所有權 ：法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權利。如： 三、房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位 ⒈實物：房地產(chǎn)看得見、摸得著的部分，如：結構、設備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎設施完備程度。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。 從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。 ：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。 ：從該宗土地的地表邊界向上擴展到無限天空的空間。 （二）房地產(chǎn)估價中的土地定義 ：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。房地產(chǎn)估價 制作者：陳娟濃 建筑工程學院 第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)價格評估課程內(nèi)容 第二章 房地產(chǎn)價格 第三章 市場比較法 第四章 收益法 第五章 成本估價法 第六章 假設開發(fā)法 第七章 土地價格評估 第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn)的定義 二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念 三、房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位 四、房地產(chǎn)的存在形態(tài) 五、房地產(chǎn)的其他名稱 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性與類型 一、房地產(chǎn)的特性 二、房地產(chǎn)的類型 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的概述 一、房地產(chǎn)估價的概念 二、 房地產(chǎn)估價的必要性 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn)的定義： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物和附帶的各種權益，包括： ：地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間； ：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑 設備等組成的整體物； ：固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分 離，或雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟，或分離以后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑 物的價值明顯受到損害的物體。 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估 二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念 （ 一）對土地的各種定義 土地指陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據(jù)標有坐標點的建設用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。通常高度以飛機的飛行高度為限。地下空間深度以人類能力所及為限。 地殼一定深度 大氣對流層 土壤 母質(zhì) 母巖 土地的 空間價值 位 置 設 計 權利 四 至 面 積 利 用 生 熟 地 質(zhì) 環(huán)境 形 狀 認識土地的層面 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。 位置 面積 層數(shù) 高度 結構 裝修 用途 產(chǎn)權 成新 設備、設施 （四）其他土地定著物 土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離但這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。（有形的實體、實體質(zhì)量、組合完成的功能） ⒉權益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。 使用權 ：對國家或農(nóng)民集體所有的土地占有、使用、收益的權利 租賃權： 指支付租金從房屋所有人或土地使用權人那里獲得的占有、使用房地產(chǎn)的權利。 典權 ：是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權利。 ?房地產(chǎn)的額外利益或收益。如通行地役權、排水地役權、瞭望地役權等。在城市或區(qū)域中的地位等距離分為：空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。 ⒉專利權，專有技術、著作權（版權）、商標專有權、專營權、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，有的無實物，有的雖然有實物，但實物本身的好壞對價值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權益的價值。 兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益不同，價值可能有很大不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。 四、房地產(chǎn)的存在形態(tài) ：是指一塊無建筑物的空地。（征收土地稅費、補交出讓金） ? ①無視建筑物的存在 ? ②考慮建筑物的存在對土地的影響 ：雖然必須建在土地上，單獨看待建筑物。 從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種 (如預測 ) (如保險估價 ) 8. 房地產(chǎn)的局部 五、房地產(chǎn)的其他名稱 不動產(chǎn)、物業(yè)、 real estate、 real property 六、本課對房地產(chǎn)的用詞 ? ：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體 ? ：專指土地與建筑物的合成體 ? ：僅指土地部分 ? ：僅指建筑物部分