【正文】 集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 【 例 32】 搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 m2，成交總價 80萬元人民幣，分三期付款，首期付 16萬元人民幣，第二期于半年后付 32萬元人民幣，余款 32萬元人民幣于一年后付清。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。 ? 交易實例資料應(yīng)完整、準確，各種因素對價格影響易量化。 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 估價公式 + 適用對象 + 使用條件 估價步驟 運用舉例 市場比較法 一、市場比較法的基本原理 （二）理論依據(jù)：替代原理 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 估價公式 + 適用對象 + 使用條件 估價步驟 運用舉例 市場比較法 一、市場比較法的基本原理 替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。 七、謹慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。 ? 估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格 。 經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 ? 兩人的評估結(jié)果差異如何形成？ 案例分析 ? 前者僅僅從房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來評估的，注重的是房地產(chǎn)權(quán)利的登記及相應(yīng)的證書； ? 后者不僅注意到了這些問題，同時認識到浴場作為一種特許經(jīng)營公共場所，有相應(yīng)的特許經(jīng)營許可和證書 。 二、最高最佳使用原則 （ 一 ） 最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則 ， 是指在合法的前提下 ， 以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎(chǔ) 。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 、物權(quán)法、擔保法 案例分析 ? 例 :在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨立發(fā)揮效用，即具有單項工程的特點，可以單獨設(shè)定抵押權(quán)。 合法使用 :應(yīng)以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 八 、 補地價：是指需要補交給政府的一筆地價 ? 需要補地價的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)， （ 4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格評估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價在以估價對象的 合法權(quán)益 為前提進行 （ 二 ） 內(nèi)容 房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值 。 六 、 實際價格和名義價格 實際價格：是指成交日期時一次付清的價格 名義價格：是在成交日期時講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價 3000元 / m2，總價三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。 抵押貸款額度 =抵押價值 貸款成數(shù) 抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計 10000m2 ，預(yù)購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。 保險價值：房地產(chǎn)投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 ? 標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準地價評估基礎(chǔ)上 ， 修訂評估出一定時期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標志性宗地的價格 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 市場價格 理論價格 評估價格 成交價格 公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動 一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格 公開市場： 正常成交價格形成的條件 （ 7點 ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場價值 ：力圖以最小的經(jīng)濟代價去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價格單位來劃分 總價格： 一宗房地產(chǎn)的整體價格，不能反映房地產(chǎn) 價格水平的高低； 單位價格 ：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低； 樓面地價 ：每單位建筑面積上的土地價格。 一、 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類 成交價格：簡稱成交價，使交易雙方實際達成交易的價格。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。 供求變化不同： 由于土地數(shù)量難以增加或減少，并具有不可移動性，其供給彈性較小。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 （ 3）效用決定論認為商品的價格取決于商品的效用。 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產(chǎn)價格決定理論 價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 （七）估價時點： 由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的具體時間。 具備的條件： 有扎實的估價理論知識 豐富的實踐經(jīng)驗 良好的職業(yè)道德 職業(yè)道德有以下六個方面：客觀、獨立性等 （二 )估價目的：指估價項目的期望用途， 舉例 。 （三）、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型 收益性房地產(chǎn)：可直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益 非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生收益 （四）、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型 出售型房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn)：公寓、寫字樓（也可出售） 營業(yè)型房地產(chǎn)：旅館、影劇院 自用型房地產(chǎn)；學(xué)校、行政辦公、特殊廠房等 不同類型采用不同估價方法。 熟地：具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如七通一平。 （分析房地產(chǎn)價格上漲的原因） 香港全港房地產(chǎn)價格指數(shù)（香港大學(xué)） 保值增值性：就是能保證投資一定時間后所抽回的資金，完全能夠買到當初的投資額可以買到的 同等商品或服務(wù)?；蛴薪ㄖ镏辉u估土地價值。 ⒊ 房地產(chǎn)，其實物和權(quán)益在價值的決定中都很重要。 （ 三）區(qū)位： 指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了 位置 ，還包括 可及性 ，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的 距離 ，周圍 環(huán)境和景觀 、外部配套設(shè)施 等方面。 房地產(chǎn)各種權(quán)利是權(quán)益基礎(chǔ) ?受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利 ?受到房地產(chǎn)權(quán)利意外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。 所有權(quán) ：法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。 ：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。 （二）房地產(chǎn)估價中的土地定義 ：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估 二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念 （ 一）對土地的各種定義 土地指陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。通常高度以飛機的飛行高度為限。 地殼一定深度 大氣對流層 土壤 母質(zhì) 母巖 土地的 空間價值 位 置 設(shè) 計 權(quán)利 四 至 面 積 利 用 生 熟 地 質(zhì) 環(huán)境 形 狀 認識土地的層面 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。（有形的實體、實體質(zhì)量、組合完成的功能） ⒉權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 典權(quán) ：是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。如通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、瞭望地役權(quán)等。 ⒉專利權(quán)，專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標專有權(quán)、專營權(quán)、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，有的無實物，有的雖然有實物，但實物本身的好壞對價值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權(quán)益的價值。 四、房地產(chǎn)的存在形態(tài) ：是指一塊無建筑物的空地。 從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種 (如預(yù)測 ) (如保險估價 ) 8. 房地產(chǎn)的局部 五、房地產(chǎn)的其他名稱 不動產(chǎn)、物業(yè)、 real estate、 real property 六、本課對房地產(chǎn)的用詞 ? ：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體 ? ：專指土地與建筑物的合成體 ? ：僅指土地部分 ? ：僅指建筑物部分 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性與類型 一、 房地產(chǎn)的特性 不可移動性（自然地理位置固定性）：地區(qū)性市場 2 、獨一無二性 （ 異質(zhì)性 ）：不能實現(xiàn)完全競爭 3 、壽命長久性：土地具有不可毀滅性、 使用權(quán)4 、數(shù)量有限性：土地數(shù)量有限、獨占性 5 、用途多樣性：土地利用選擇順序 6 、相互影響性：經(jīng)濟外部性 易受限制性 （ 1）警察權(quán)：限制某些房地產(chǎn)的使用 — 城市規(guī)劃 （ 2）征收權(quán)：為公共利益的需要給予補償后可強行取得單位和私人房產(chǎn) （ 3）征稅權(quán)：房地產(chǎn)征稅 （ 4）充公權(quán) 大量投資性 難以變現(xiàn)性：變現(xiàn)能力弱、流動性差（分析影響變現(xiàn)能力的因素，見 63頁） 保值增值性：總體趨勢看是波浪式上升。 （一）、按用途劃分的類型 居住房地產(chǎn)：普通住宅、高檔公寓、別墅等 商業(yè)與辦公房地產(chǎn)：商鋪、寫字樓、賓館、餐飲與娛樂房地產(chǎn)，商務(wù)、行政辦公樓 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：農(nóng)場、林場、牧場等 公益性房地產(chǎn)：汽車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校等 特殊房地產(chǎn)：教堂、寺廟、墓地等 混合房地產(chǎn) ：兩種或兩種以上用途 二、房地產(chǎn)的類型 （二）、按開發(fā)程度來劃分的類型 生地：不具備市政基礎(chǔ)設(shè)施的土地 毛地：指具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，未拆遷平整。 現(xiàn)房（含土地）：已建成，可直接使用。 （一）專業(yè)估價人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。 （ 四）估價程序：是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體 工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后順序 ? 房地產(chǎn)估價的一般程序： ? 獲取估價業(yè)務(wù) ? 受理估價委托及明確估價基本事項 ? 擬定估價作業(yè)方案 ? 搜集估價所需資料 ? 實地查勘估價對象 ? 選定估價方法計算 ? 確定估價結(jié)果 ? 撰寫估價報告 ? 交付估價報告 ? 估價資料歸檔 （五）估價方法（英美本質(zhì)相同） 美國體系：成本法、比較法、收益法 英國體系：比較法、投資法（出租）、剩余法、利潤法（營業(yè)）、承包法 一般要求同時采用兩種以上 (含兩種 )估價方法 （六）估價假設(shè)： 是指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必