【正文】 集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 【 例 32】 搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià) 80萬元人民幣，分三期付款，首期付 16萬元人民幣，第二期于半年后付 32萬元人民幣，余款 32萬元人民幣于一年后付清。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。 ? 交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 估價(jià)公式 + 適用對(duì)象 + 使用條件 估價(jià)步驟 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 一、市場(chǎng)比較法的基本原理 （二）理論依據(jù)：替代原理 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 估價(jià)公式 + 適用對(duì)象 + 使用條件 估價(jià)步驟 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 一、市場(chǎng)比較法的基本原理 替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 七、謹(jǐn)慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ? 兩人的評(píng)估結(jié)果差異如何形成？ 案例分析 ? 前者僅僅從房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)來評(píng)估的，注重的是房地產(chǎn)權(quán)利的登記及相應(yīng)的證書； ? 后者不僅注意到了這些問題，同時(shí)認(rèn)識(shí)到浴場(chǎng)作為一種特許經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)所，有相應(yīng)的特許經(jīng)營(yíng)許可和證書 。 二、最高最佳使用原則 （ 一 ） 最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則 ， 是指在合法的前提下 ， 以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ) 。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 、物權(quán)法、擔(dān)保法 案例分析 ? 例 :在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨(dú)立發(fā)揮效用，即具有單項(xiàng)工程的特點(diǎn)，可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。 合法使用 :應(yīng)以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 八 、 補(bǔ)地價(jià)：是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià) ? 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)， （ 4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價(jià)在以估價(jià)對(duì)象的 合法權(quán)益 為前提進(jìn)行 （ 二 ） 內(nèi)容 房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值 。 六 、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格：是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 名義價(jià)格：是在成交日期時(shí)講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價(jià) 3000元 / m2，總價(jià)三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。 抵押貸款額度 =抵押價(jià)值 貸款成數(shù) 抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會(huì)一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價(jià)格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計(jì) 10000m2 ，預(yù)購(gòu)人按房?jī)r(jià)的 70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。 保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。 ? 標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上 ， 修訂評(píng)估出一定時(shí)期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng) 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià) =正常成交價(jià) =市場(chǎng)價(jià)格 公開市場(chǎng)： 正常成交價(jià)格形成的條件 （ 7點(diǎn) ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場(chǎng)價(jià)值 ：力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購(gòu)買 二、從價(jià)格單位來劃分 總價(jià)格： 一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格，不能反映房地產(chǎn) 價(jià)格水平的高低； 單位價(jià)格 ：每單位土地、建筑物或房地的價(jià)格，可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低； 樓面地價(jià) ：每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 一、 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類 成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，使交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。 供求變化不同： 由于土地?cái)?shù)量難以增加或減少，并具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 （ 3）效用決定論認(rèn)為商品的價(jià)格取決于商品的效用。 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購(gòu)買力 三、房地產(chǎn)價(jià)格決定理論 價(jià)值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 （七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。 具備的條件： 有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí) 豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 良好的職業(yè)道德 職業(yè)道德有以下六個(gè)方面：客觀、獨(dú)立性等 （二 )估價(jià)目的：指估價(jià)項(xiàng)目的期望用途， 舉例 。 （三）、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型 收益性房地產(chǎn)：可直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益 非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生收益 （四）、按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型 出售型房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn)：公寓、寫字樓（也可出售） 營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)：旅館、影劇院 自用型房地產(chǎn)；學(xué)校、行政辦公、特殊廠房等 不同類型采用不同估價(jià)方法。 熟地：具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如七通一平。 （分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因） 香港全港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（香港大學(xué)） 保值增值性：就是能保證投資一定時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠買到當(dāng)初的投資額可以買到的 同等商品或服務(wù)?；蛴薪ㄖ镏辉u(píng)估土地價(jià)值。 ⒊ 房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值的決定中都很重要。 （ 三）區(qū)位： 指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了 位置 ，還包括 可及性 ，與其它地方往來的便捷性，與重要場(chǎng)所的 距離 ，周圍 環(huán)境和景觀 、外部配套設(shè)施 等方面。 房地產(chǎn)各種權(quán)利是權(quán)益基礎(chǔ) ?受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利 ?受到房地產(chǎn)權(quán)利意外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。 所有權(quán) ：法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。 ：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。 （二）房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義 ：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念 （ 一）對(duì)土地的各種定義 土地指陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。通常高度以飛機(jī)的飛行高度為限。 地殼一定深度 大氣對(duì)流層 土壤 母質(zhì) 母巖 土地的 空間價(jià)值 位 置 設(shè) 計(jì) 權(quán)利 四 至 面 積 利 用 生 熟 地 質(zhì) 環(huán)境 形 狀 認(rèn)識(shí)土地的層面 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。（有形的實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量、組合完成的功能） ⒉權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 典權(quán) ：是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。如通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、瞭望地役權(quán)等。 ⒉專利權(quán)，專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標(biāo)專有權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，有的無實(shí)物，有的雖然有實(shí)物，但實(shí)物本身的好壞對(duì)價(jià)值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權(quán)益的價(jià)值。 四、房地產(chǎn)的存在形態(tài) ：是指一塊無建筑物的空地。 從實(shí)物角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種 (如預(yù)測(cè) ) (如保險(xiǎn)估價(jià) ) 8. 房地產(chǎn)的局部 五、房地產(chǎn)的其他名稱 不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、 real estate、 real property 六、本課對(duì)房地產(chǎn)的用詞 ? ：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體 ? ：專指土地與建筑物的合成體 ? ：僅指土地部分 ? ：僅指建筑物部分 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性與類型 一、 房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性（自然地理位置固定性）：地區(qū)性市場(chǎng) 2 、獨(dú)一無二性 （ 異質(zhì)性 ）：不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng) 3 、壽命長(zhǎng)久性：土地具有不可毀滅性、 使用權(quán)4 、數(shù)量有限性：土地?cái)?shù)量有限、獨(dú)占性 5 、用途多樣性：土地利用選擇順序 6 、相互影響性：經(jīng)濟(jì)外部性 易受限制性 （ 1）警察權(quán)：限制某些房地產(chǎn)的使用 — 城市規(guī)劃 （ 2）征收權(quán)：為公共利益的需要給予補(bǔ)償后可強(qiáng)行取得單位和私人房產(chǎn) （ 3）征稅權(quán)：房地產(chǎn)征稅 （ 4）充公權(quán) 大量投資性 難以變現(xiàn)性：變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差（分析影響變現(xiàn)能力的因素，見 63頁(yè)） 保值增值性：總體趨勢(shì)看是波浪式上升。 （一）、按用途劃分的類型 居住房地產(chǎn)：普通住宅、高檔公寓、別墅等 商業(yè)與辦公房地產(chǎn)：商鋪、寫字樓、賓館、餐飲與娛樂房地產(chǎn)，商務(wù)、行政辦公樓 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)等 公益性房地產(chǎn)：汽車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等 特殊房地產(chǎn)：教堂、寺廟、墓地等 混合房地產(chǎn) ：兩種或兩種以上用途 二、房地產(chǎn)的類型 （二）、按開發(fā)程度來劃分的類型 生地：不具備市政基礎(chǔ)設(shè)施的土地 毛地：指具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，未拆遷平整。 現(xiàn)房（含土地）：已建成，可直接使用。 （一）專業(yè)估價(jià)人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。 （ 四）估價(jià)程序：是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體 工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后順序 ? 房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序： ? 獲取估價(jià)業(yè)務(wù) ? 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng) ? 擬定估價(jià)作業(yè)方案 ? 搜集估價(jià)所需資料 ? 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 ? 選定估價(jià)方法計(jì)算 ? 確定估價(jià)結(jié)果 ? 撰寫估價(jià)報(bào)告 ? 交付估價(jià)報(bào)告 ? 估價(jià)資料歸檔 （五）估價(jià)方法（英美本質(zhì)相同） 美國(guó)體系：成本法、比較法、收益法 英國(guó)體系：比較法、投資法（出租）、剩余法、利潤(rùn)法（營(yíng)業(yè)）、承包法 一般要求同時(shí)采用兩種以上 (含兩種 )估價(jià)方法 （六）估價(jià)假設(shè)： 是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必