【正文】 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限 nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????72 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 1年的正常凈收益，此后按數(shù)額 b逐年遞增； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率（不為 0）； ?n─ 可獲收益的年限，為有限年，滿足 n≤ nn YnYbYYbYAV)1(])1(11)[(2 ???????1?bA73 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定數(shù)額遞減 ?[例 ]預(yù)計(jì)某綜房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為 37萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少 2萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，產(chǎn)權(quán)有限時(shí)間為 40年。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ]%71 %111[%1%7 26111A5??????? ????????????? ???????????nYggYV76 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年至第 t年的正常凈收益； ?Vn—— 房地產(chǎn)在未來(lái)第 n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場(chǎng)價(jià)值 ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?t─ 持有房地產(chǎn)期間 tntiiiYVYAV)1()1(1 ???? ??77 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格 ?[例 ]某寫(xiě)字樓過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)格為 28000元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，其市場(chǎng)租金為每天 13元 /平方米，該類寫(xiě)字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的 70%。 ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益計(jì)算的基本公式為： ?年凈收益 =房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用。 ?稅金：按照國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。 ?綜合考慮現(xiàn)行的定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)累加法確定的報(bào)酬率，取值應(yīng)不低于 5%。如果購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱期末轉(zhuǎn)售收益。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 140元 /平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 30%。 ?市場(chǎng)發(fā)育不完善，成交實(shí)例不多； ?折舊較少、建筑成本易于評(píng)估的新房地產(chǎn)； ?折舊額能夠準(zhǔn)確估計(jì)的舊房地產(chǎn)； ?房屋保險(xiǎn)價(jià)值的確定； ?來(lái)驗(yàn)證其他評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果 89 成本法的基本原理 ?選用前提 ?評(píng)估對(duì)象處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 ?估算重新購(gòu)建價(jià)格。 ?建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是評(píng)估時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 ?根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。 91 成本法 —— 重新購(gòu)建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?土地取得費(fèi)用 ?取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。②安置補(bǔ)助費(fèi)。⑥占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：①房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。 93 成本法 —— 重新購(gòu)建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?開(kāi)發(fā)成本 ?⑴勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、工程勘察、設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用。 ?⑶房屋建筑安裝工程費(fèi)。包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)的一定比率來(lái)測(cè)算 ?銷售稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi)。公式為： 直接成本利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本） 95 成本法 —— 重新購(gòu)建價(jià)格的確定 ?重新購(gòu)建價(jià)格的求取 ?建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算方法。 96 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的概念 ?成本法估價(jià)中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊 ?物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 ?實(shí)際觀察法是通過(guò)估價(jià)人員對(duì)待估價(jià)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度，或成新度 97 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?直線折舊法是一種最簡(jiǎn)單也是應(yīng)用最普遍的折舊求取方法，它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命期間內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。 NRCNSCDDi)1( ?????98 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。 需要評(píng)估該專用倉(cāng)庫(kù)2022年 7月 30日的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故計(jì)算公式為： 房地價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 102 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[解 ] ?3．求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本。故： 估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建總價(jià)＝ 1000 8500 ＝ 850(萬(wàn)元 ) 103 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[解 ] ?5．求取建筑物的折舊。 舊房地價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 ＝ 170+ ＝ (萬(wàn)元 ) ?(四 )估價(jià)結(jié)果： 根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將本估價(jià)對(duì)象專用倉(cāng)庫(kù) 2022年 7月 30日的價(jià)值總額評(píng)估為 737萬(wàn)元，折合每平方米建筑面積 867元。 ?假如有一塊可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，你是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，你愿意以多高的價(jià)格購(gòu)買它？ ?它等于你預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，減去各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、利息、稅金以及利潤(rùn)等之后的余額。 107 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的可行性主要取決于最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選擇和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)銷價(jià)的推測(cè)，只要做到這兩項(xiàng)預(yù)測(cè)具有一定的準(zhǔn)確性，假設(shè)。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。 ?理論依據(jù) ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是 預(yù)期原理 。參照規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，殘值率為零。 調(diào)查選取了 A、 B、 C三個(gè)可比實(shí)例并進(jìn)行比較修正求得估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)為 680（元 /㎡ ），則估價(jià)對(duì)象土地的總價(jià)＝680 2500 ＝ 170(萬(wàn)元 ) ?4．求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。本估價(jià)對(duì)象為專用倉(cāng)庫(kù)，很少出現(xiàn)買賣，也無(wú)直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價(jià)。 ?直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點(diǎn)，直線折舊法過(guò)于機(jī)械，而成新折扣法主觀因素參與太強(qiáng)，因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)上往往采用多種方法分別計(jì)算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計(jì)算折舊額，得出切合實(shí)際的建筑物折舊，即綜合法。 ?C— 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 ?經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 ?對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的房屋建筑物也可以采用如下方法確定重新購(gòu)建價(jià)格： ?（ 1）類比法：即將評(píng)估對(duì)象與同類建筑結(jié)構(gòu)的房屋建筑物可比案例在使用功能、建筑面積、層高、跨度、裝修、施工難度等影響造價(jià)的諸多因素進(jìn)行類比分析，在可比房屋建筑物重置單價(jià)的基礎(chǔ)上，調(diào)整差異求得評(píng)估對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格 ?（ 2）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：即將該房屋建筑物的賬面原值乘以自建成日期至評(píng)估基準(zhǔn)日之間的房屋建筑物價(jià)格指數(shù)，以此來(lái)計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格。通常是售價(jià)的一定比例。 ?投資利息：包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、綠化等。包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。④政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。⑧征地管理費(fèi)。④農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 ?⑴通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ?重建價(jià)格：又稱重建成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與評(píng)估對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 ?求取積算價(jià)格 ?基本公式 ?房地產(chǎn)價(jià)值 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +地上建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 ?重新購(gòu)建價(jià)格 =取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 90 成本法 —— 重新購(gòu)建價(jià)格的確定 ?重新購(gòu)建價(jià)格 ?重新購(gòu)建價(jià)格是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息需要通過(guò)歷史資料獲得。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2022年 4月 1日帶租約出售的正常價(jià)格 85 收益法的計(jì)算應(yīng)用 ? [解 ]（ 1）商店一層價(jià)格測(cè)算： 租約期限內(nèi)年凈收益 =1000 160 （ 130%） 12 90%= 租約期限外年凈收益 =1000 200 （ 130%） 12 90%= （ 2）商店二層價(jià)格測(cè)算： 年凈收益 =1000 140 （ 130%） 12 90%=（萬(wàn)元） （ 3）商場(chǎng)正常價(jià)格計(jì)算： 該商場(chǎng)正常價(jià)格 =商店一層價(jià)格 +商店二層價(jià)格 =+=（萬(wàn)元） )(]%)91(11[%)91(%9%)91(%91])1(11[)1()1(2440221萬(wàn)元一層?????????????????????? tnttiiiYYYAYAV)(]%)91( 11[%910 ])1( 11[ 440 萬(wàn)元二層 ????????? ?nYYAV86 三、成本法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 87 成本法的基本原理 ?定義 ?成本法又稱成本逼近法，是指求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該商店共分為 2層，每層可出租面積各為 1000平方米。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中，要對(duì)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)進(jìn)行分析，選取適當(dāng)?shù)膬羰找嬖鲩L(zhǎng)率。 ?使用收益法對(duì)百貨商場(chǎng)和超市等業(yè)態(tài)評(píng)估時(shí)，凈收益測(cè)算公式為：凈收益＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。沒(méi)有其他收入取值為 0 79 收益法的指標(biāo)說(shuō)明 ?未來(lái)第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計(jì)算 ?房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 ?保險(xiǎn)費(fèi) =重置單價(jià) 建筑面積 保險(xiǎn)費(fèi)率。如果投資者要求該類資產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，請(qǐng)以收益法計(jì)算該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限 n計(jì)算如下 )(371 年?????bAn%)101(%102]%)101(11)[%102%1037()1(])1(11)[(2???????????????nn YnYbYYbYAV74 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 ?A— 未來(lái)第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增 ?V— 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 ?A— 未來(lái)第一年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?g— 凈收益逐年遞增的比例； ?n— 可獲收益的年限 ???????? ???????????nYggYV 111A?????????????? ?????nYggYV 111A75 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益按一定比率遞增、遞減 ?[例 ]預(yù)計(jì)某綜房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益為 26萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少 1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%，收益期限為 5年。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為