【正文】 106 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開發(fā)法主要是從開發(fā)商的角度進(jìn)行分析的，在分析測(cè)算時(shí)，必須遵循以下前提和假設(shè)條件： ?必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等； ?售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策； ?正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測(cè)售價(jià)和開發(fā)成本； ?假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入； ?開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會(huì)正常平均水平。 ?假設(shè)開發(fā)法的基本思路可以通過模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的思想活動(dòng)反映出來。故： 估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額＝ 850 20/60 ＝ (萬元 ) 估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀察，認(rèn)為該專用倉庫建筑物的折舊程度也為三成，即將近七成新，與上述計(jì)算結(jié)果基本吻合 ?6．求取積算價(jià)格?，F(xiàn)時(shí) (在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2022年 7月 30日 )與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1000元 (含合理利潤、稅費(fèi)等 )，以此作為估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格，即每平方米建筑面積也為 1000元。 ?2．選擇計(jì)算公式。 ?例：某建筑物，評(píng)估人員實(shí)地觀察判定其成新率為 80%，直線折舊法計(jì)算成新率為 60%，分別取權(quán)重 ，則該建筑物的成新率為： q=80% ＋ 60% =72% 101 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[例 ]本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積 2500㎡ ，總建筑面積 8500㎡ ；土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；建筑物建成于 1990年 7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 ?S一建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額； ?N一建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； ?R一建筑物的凈殘值率，是凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率。 ?折舊的求取方法 ?求取建筑物折舊的方法，最常用的是直線折舊法、成新折扣法和實(shí)際觀察法。采用本方法的前提條件是該房屋建筑物的賬面原值比較合理，賬面原值中沒有與該建筑物無關(guān)的費(fèi)用。 ?開發(fā)利潤：應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 ?銷售費(fèi)用：銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。 ?⑷公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ?⑶通過市場(chǎng) “ 購買 ” 取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。⑨政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi) 92 成本法 —— 重新購建價(jià)格的確定 ?房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?土地取得費(fèi)用 ?⑵通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。⑤占用耕地的耕地占用稅。具體包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)。可將這種重新建造方式形象地理解為 “ 復(fù)制 ” 。 ?重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。 ?形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平 ?操作步驟 ?搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料。 ?采用成本法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格 ?成本法的理論依據(jù) ?生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定 ?替代原理：同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格 88 成本法的基本原理 ?適用范圍 ?只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。一層于 2022年 4月 1日租出，租賃期限為 5年，可出租面積的月租金為 160元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。如果預(yù)計(jì)未來收益保持穩(wěn)定不變，該值按 0計(jì)算 ?若干年后的價(jià)格（ Vn） ?在計(jì)算若干年后的價(jià)格（ Vn）時(shí)，要依據(jù)實(shí)際情況合理預(yù)測(cè)。 80 收益法的指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)的報(bào)酬率（ Y） ?市場(chǎng)提取法 ?搜集三宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出每個(gè)可比交易實(shí)例的報(bào)酬率（ Yi） ,算術(shù)平均或加權(quán)平均后，得出評(píng)估對(duì)象的報(bào)酬率 ?風(fēng)險(xiǎn)累加法 ?Y=安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。房屋保險(xiǎn)費(fèi)率一般按 ? 計(jì)算。 ?[解 ]該寫字樓以收益法計(jì)算的價(jià)值為： )/(%)101(%)61(30000]%)101(11[%10%7036513)1()1(331平方米元?????????????? ??tntiiiYVYAv78 收益法的指標(biāo)說明 ?未來第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計(jì)算。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。請(qǐng)以收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。本宗房地產(chǎn)評(píng)估的可比交易實(shí)例為 A、 B、 C，依據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 實(shí)物狀況因素修正系數(shù)，相應(yīng)計(jì)算如下： ?利用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算評(píng)估對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格為： 平方米）（元 / ?????AV平方米）（元 / ?????CV平方米）（元 / ??????? CBA VVVV66 二、收益法 第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 67 收益法 ?定義 ?收益法是指預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?[解 ]對(duì)該交易實(shí)例的交易日期修正為： 期數(shù)價(jià)格變動(dòng)率）（的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 ??? 1)/( 4 6 7%)21(%)(8 0 0 0 72 平方米元?????59 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ?可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 （1177。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2022年 10月 1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2022年 1月1日至 11月 1日的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， ,（以 2022年 1月 1日為 100）。統(tǒng)一采用建筑面積表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) = =（元人民幣 /平方英尺建筑面積） ?統(tǒng)一面積單位。 甲單價(jià) =2340300247。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積 120平方米，成交總價(jià) 240萬元人民幣，分三期付款，首付款 100萬元人民幣，第二期于半年后付 70萬元人民幣，余款 70萬元人民幣于 1年后付清。 10000 ?平方米下的價(jià)格 =畝下的價(jià)格 247。 ?[解 ]選取的該可比實(shí)例成交價(jià)格為： 126158 = 49 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一付款方式 ?需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 45 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 交易價(jià)格 100 交易情況 100 市場(chǎng)狀況 100 區(qū)位狀況 道路通達(dá)度 100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 100 距區(qū)域中心距離 100 距公交站和地鐵距離 100 住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度 100 自然人文環(huán)境 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)取值范圍 ?單項(xiàng)因素修正不能超過 20% ?綜合因素修正不能超過 30% ?因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例 ?現(xiàn)場(chǎng)勘查 :比較因素條件指數(shù)表 46 評(píng)估對(duì)象及比較案例 比較因素 評(píng)估對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 實(shí)物狀況 成新度 100 室內(nèi)裝修 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 建筑類型 100 樓層情況 100 房間朝向 100 戶型面積 100 公共部分裝修 100 建筑外觀 100 設(shè)備設(shè)施 100 物業(yè)管理 100 車位情況 100 景觀綠化 100 權(quán)益狀況 出租狀況 100 容積率與規(guī)劃限制 100 計(jì)算結(jié)果 比準(zhǔn)價(jià)格 三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格之和算術(shù)平均 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 按市場(chǎng)法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 47 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?建立比較基準(zhǔn) ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取 “ 主干 ” 相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。例如國有土地與集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。 ?房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)估方法的綜合運(yùn)用。房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格 ?樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在第（ 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為： 50+50/（ 1+10%） =元。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值 ?一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí) ?立項(xiàng)管理 ?對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 》 ，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的 15日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個(gè)小類 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承 16 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 ?土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo) 13 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公開叫價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán) ?掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房 7 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)的種類 ?按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分 ?磚木結(jié)構(gòu)建筑 ?磚混結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 ?鋼結(jié)構(gòu)建筑 8 房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品勘查知識(shí) ?房地產(chǎn)的位置 ?坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋亍＿@個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。 房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)班 培訓(xùn)講義 1 課程內(nèi)容 ?第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) ?第二部