【正文】 ])1( 11[ nYYAV ????)(]%)( 11[% 7])1( 11[ 870 萬元????????? ?nYYAV70 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益在若干年前有變化 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年至第 t年的正常凈收益； ?A─ 未來第 t年后的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過預(yù)測得出未來 5年的凈收益分別為 18萬元， 20萬元， 21萬元， 23萬元， 26萬元，從未來第 6年到第 40年每年的凈收益將穩(wěn)定在 28萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。假設(shè)沒有其他需要考慮的因素，請計算該宗房地產(chǎn)的最終比準價格（采用算術(shù)平均數(shù)法） 65 市場法的計算應(yīng)用 ?求取比準價格 ?[解 ]由于同類房地產(chǎn)實例 D的房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正超過 30%，不宜作為評估對象的可比交易實例。請對該可比實例的價格進行交易日期修正。如已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2022年 1月 1日至 7月 1日的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個月為 100）。 ?修正公式為： ?正常成交價格 =賣方實得金額 +應(yīng)由賣方繳納的稅費 =買方實付金額 應(yīng)由買方繳納的稅費 ?正常成交價格 =賣方實得金額 /（ 1應(yīng)當由賣方交付的稅費比率）=買方實付金額 /（ 1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率） 56 市場法的計算應(yīng)用 ?市場狀況調(diào)整 ?市場狀況調(diào)整是指將可比交易實例在交易日期的價格調(diào)整為評估基準日的價格 ?市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法 ?采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為： ?[例 ]某房地產(chǎn) 2022年 3月 1日價格為 16000元 /平方米，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2022年 11月 1日。統(tǒng)一采用人民幣表示： 甲單價 =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價 = =（元人民幣 /平方英尺使用面積） （萬元人民幣））（甲總價 %61 70%61 70100 ??????53 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ] 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請對其成交價格進行 “ 建立比較基準 ” 處理 52 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一面積單位 ?[解 ]（ 1）統(tǒng)一付款方式 乙總價 =（萬美元） ?統(tǒng)一采用單價。 ?[例 ]搜集了甲、乙兩個交易實例。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下 萬元）（ ）（ % %401120%40120 6 ?? ????50 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一采用單價 ?統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，但一般是采用單價 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用 “ 元 ” ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 某種面積總價某種面積下的單價 ?51 市場法的計算應(yīng)用 ? 建立比較基準 ?統(tǒng)一面積單位 ?平方米下的價格 =公頃下的價格 247。 ?房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成分的價格 ?房地產(chǎn)實物范圍不同 48 市場法的計算應(yīng)用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?[例 ]評估對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為 126萬元，含有一個現(xiàn)價為 15萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為 8萬元的家具，家具為八成新，請計算該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格。實物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 ?權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 ?交易實例的成交日期與評估基準日接近，最長不超過 1年 41 市場法 ?計算公式 ?Pf=PB A B C ?Pf— 評估對象的比準價格； ?PB— 可比實例成交價格； ?A— 交易情況修正系數(shù)； ?B— 市場狀況調(diào)整系數(shù)； ?C— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 42 市場法 ?指標說明 ?交易情況修正系數(shù)（ A） ?交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比交易實例成交價格調(diào)整為正常價格 ?計算公式 ?市場狀況調(diào)整系數(shù)（ B） ?市場狀況調(diào)整是指由于可比實例的成交日期與評估時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在評估時點時的價格 ?計算公式 A ? 可 比 實 例 正 常 市 場 價 格可 比 實 例 成 交 價 格B ? 可 比 實 例 在 估 價 時 點 的 價 格可 比 實 例 在 其 成 交 日 期 的 價 格43 市場法 ?指標說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ?計算公式 ?區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。 ?權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。③商鋪。評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象、價值類型和評估資料的搜集情況，分析各種評估方法的適用性，選用適宜的評估方法。建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格。在第（ 2）中付款方式下，實際價格為： 100 （ 12%） =98萬元。 ?[例 ]一宗建筑面積為 150平方米，總價 100萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（ 1）要求在成交日一次性付清；（ 2）如果在成交日一次性付清，則給予 2%的優(yōu)惠；（ 3）以抵押貸款方式支付，其中首付 50萬元，銀行貸款 50萬元，期限 20年，貸款年利率 7%，按月等額償還貸款本息；（ 4）從成交日期起分期支付，成交日期支付 50萬元， 1年后支付剩余 50萬元，年折現(xiàn)率為 10%。對于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評估對象 25 房地產(chǎn)評估要素 ?評估依據(jù) ?評估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評估規(guī)范、評估活動相關(guān)當事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù) ?《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 （ GB/T 502911999） ?《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 （ GB/T 185082022） ?《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 （建住房 [2022]8號） ?《 資產(chǎn)評估準則 —— 不動產(chǎn) 》 （中評協(xié) [2022]189號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行） 》 （農(nóng)銀發(fā)[2022]400號） ?《 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價值評估指引 》 ?人民銀行、銀監(jiān)會等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定 26 房地產(chǎn)評估要素 ?評估目的 ?評估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價值類型和評估方法的選擇 ?評估時點（評估基準日） ?評估結(jié)果對應(yīng)的日期。 ?交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置 ?停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃氣設(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等 20 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 ?在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。對規(guī)劃區(qū)重點地段的建筑形體和布局應(yīng)進行特別控制，包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標 ?其他環(huán)境要求 19 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標：指導(dǎo)性指標 ?容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。 ?未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 17 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?用地分類 ?根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準 》 （ GBJ137— 90），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分。職工以成本價購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用 5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。 ?招標出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標邀請書或者向社會發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標，根據(jù)投標結(jié)果擇優(yōu)確定中標者，向其出讓土地使用權(quán)。 ?建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 10 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?土地使用權(quán) ?建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 ?朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對著的方向。按照新舊程度分為新房、舊房。 “ 三通一平 ” 一般指通路、通水、通電和場地平整； “ 五通一平 ” 一般指在 “ 三通 ” 基礎(chǔ)上增加排水、電信； “ 七通一平 ” 一般指在 “ 五通 ” 基礎(chǔ)上增加燃氣、熱力 ?在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ?其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當事人另有約定的除外 5 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細分為下列 10類 : ?居住房地產(chǎn) ?辦公房地產(chǎn) ?商業(yè)房地產(chǎn) ?旅館房地產(chǎn) ?餐飲房地產(chǎn) ?體育和娛樂房地產(chǎn) ?工業(yè)房地產(chǎn) ?農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) ?特殊用途房地產(chǎn) ?綜合用途房地產(chǎn) 6 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按開發(fā)程度劃分 ?生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 ?土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。 ?建筑物是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 七通一平 ” 。 ?現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 ?距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會場所的遠近。 ?共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 ?宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施 ?土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 11 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?地役權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利 ?抵押權(quán) ?債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償 ?房地產(chǎn)租賃權(quán) ?以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 12 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?出讓 ?協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 ?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償 15 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補辦土地使用出讓手續(xù)、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有 ?職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟效益，不得違反城市規(guī)劃的要