【正文】 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)161。 給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。 道路交通系統(tǒng)161。 環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1）自有流動資金；2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；安排短期、長期信貸3）向社會發(fā)行融資債券；4）預(yù)售商品房。 以工程設(shè)計、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對象，招請若干個單位進行秘密的報價競爭，從中選擇技術(shù)實力強、管理好，信譽良好的施工單位，要求技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低。 招標(biāo)的方式包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)。 城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線；161。 控制建筑工程成本；161。 簽付工程進度款；161。 施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。 居住物業(yè) —— 以出售為主；161。物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，俗稱 “管房 ”，為已出租或出售的房屋進行日常維修和維護，并向入住業(yè)主或客戶提供服務(wù)（安全保衛(wèi)、清潔、綠化、車輛、各項便民有償服務(wù)、小區(qū)商業(yè)用房的經(jīng)營管理），使物業(yè)得到保值增值 。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識為什么要進行房地產(chǎn)投資分析？ 投資的目的 獲利比較投資方案 投資分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟效果的影響也不相同，在投資決策時，需要把所有的支出和收入都折算到同一個時間點，并通過一系列投資效果評價指標(biāo)的計算，對投資方案進行比較、分析。一、 資金的時間價值 資金的時間價值取決于： 1）投資利潤率 2）通貨膨脹率 3）風(fēng)險因素 資金的時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。例如： 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 %，通常稱為 “年利率 6%，每月計息一次 ”。 名義利率 =周期利率 X每年計息周期數(shù)周期利率既是實際利率又是名義利率161。 3）計息周期 =1，實際利率大于名義利率。例題：已知某項目，計息周期為半年，名義年利率為 8%，則項目的實際年利率為（ ）。實際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做 現(xiàn)金流量 ，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱為 凈現(xiàn)金流量 。五、現(xiàn)金流量圖 三要素：1）現(xiàn)金流量的大小 (現(xiàn)金數(shù)額 )2）方向 (現(xiàn)金流人或流出 )3）作用點 (現(xiàn)金發(fā)生的時間點 )。 橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個時間單位。 相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的凈現(xiàn)金流量情況，在各箭線旁邊注明凈現(xiàn)金流量的大小（絕對值）。 凈現(xiàn)金流量為正則繪在橫軸上方；凈現(xiàn)金流量為負則繪在橫軸下方。 箭線與時間軸的交點為現(xiàn)金流量發(fā)生的時間單位末。六、復(fù)利計算公式P—— 現(xiàn)值； F—— 終值（未來值）； A—— 年值；n—— 計息周期數(shù)； i—— 利率1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)資等額序列支付的儲存基金系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法X表示所求的是什么 ， Y表示已知的是什么。P=2022,i=8% 某家庭預(yù)計在今后 10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額A=16000x30%=4800（ 元）月貸款利率 =12%/12=1%計息周期 =10X12=120月有償還能力的最大抵押貸款額161。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，公積金貸款的最高限額為 10萬元。 P=3500x80x（ 125%） =210000元161。n=15X12=180161。 置業(yè)投資效果的好壞受 市場狀況 和 物業(yè)特性變化 的影響。開發(fā)投資 經(jīng)濟效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量二、投資回收與投資回報 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，投資回收是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報表現(xiàn)為開發(fā)商的利潤。房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié) 廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做 “市場 ”?？腕w —— 買賣雙方交易的對象二、房地產(chǎn)市場的含義正式 —— 專業(yè)機構(gòu)，如房屋交易中介機構(gòu)、深圳市物業(yè)拍賣行；新聞媒體等；非正式 —— 朋友介紹香港人對于樓價 10年上漲 10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。樓價的慘跌制造的負資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計， 2022年，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港 60萬個負資產(chǎn)賬面損失達 6000億港元。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的低迷直接造成中產(chǎn)階層破產(chǎn)，又連累百業(yè)受損，拖垮了整體經(jīng)濟，正是每個人都可看到的事實。由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。（一）土地所有者或當(dāng)前的使用者（二）開發(fā)商從經(jīng)營規(guī)模來分：項目公司、大型的跨國公司；從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租；從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項目類型專一、開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點、開發(fā)類型專一但地點分散；從經(jīng)營風(fēng)格來分：從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)、從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均由自己負責(zé)。土地管理部門 —— 獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門 —— 獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門 —— 獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證；房屋管理部門 —— 獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；（四）金融機構(gòu)短期資金：用于支付開發(fā)費用的長期資金：項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的抵押貸款（五）建筑承包商選擇承包商的過程需要招標(biāo)。建筑師工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價會計師估價師律師（七）消費者或買家161。 投資型買家 —— 擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價格水平。一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控土地供應(yīng)計劃的調(diào)控；城市規(guī)劃的指導(dǎo)161。 城市規(guī)劃161。稅收的功能理順分配關(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。租金與房價保持合理的比例金融杠桿的作用廉租房、經(jīng)濟適用房、商品住房二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范資質(zhì)審查產(chǎn)權(quán)登記建立房地產(chǎn)價格評估制度在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。 對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記都有固定的辦事程序。房地產(chǎn)金融制度與政策第一節(jié) 住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房。 住房公積金的個人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對公積金的占有、使用、收益和處分四項權(quán)利的行使受到一定程度的限制。 由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)保值和增值，個人不能直接決定保值方法和收益率。強制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。 “低存低貸 ” 保障性：公積金通過運做實現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。銀行專戶： 住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。161。161。（ 3）償還住房貸款本息的。 個人住房貸款政策性個人住房貸款（公積金貸款）：貸款不以盈利為目的，帶有較強的政策性，額度有限制。二、個人住房貸款的審查161。 借款人資信審查：償還能力證明161。 質(zhì)押權(quán)利審查161。161。 有合法的居留身份； 　　 有按期償還貸款本息的能力； 　　 有購買住房的合同或協(xié)議； 　　 貸款行規(guī)定的其他條件。　　借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂 合作協(xié)議 的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：　　 a)職業(yè)和收入證明； 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料； 占房價款 30%的首期付款證明； 建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料?！?辦理手續(xù) 　　 　　 ★ 辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)?！　?161?！　　?★ ★ 借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息；第三節(jié) （住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請住房公積金貸款）。提供管理中心認可的擔(dān)保方式；符合管理中心規(guī)定的其他條件。夫妻雙方申請過一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請該類貸款二、貸款的程序三、貸款額的確定1．計算借款申請人及其共同申請人的月收入。職工住房公積金繳存比例；2．計算最高可貸款額度。借款人家庭月收入 (指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請人的月收入，下同 )，每月至少扣除 400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度?！　?※ 　　 ※ 　　 ※ 四、貸款利率目前 1～ 5年期限貸款年利率為%,6～ 30年期限貸款年利率為%。目前有北京市住房貸款擔(dān)保中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保（以下簡稱擔(dān)保中心擔(dān)保），和其他擔(dān)保方式（抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證擔(dān)保、抵押 +保險、抵押 +連帶責(zé)任保證等）。一、貸款對象有所不同。２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。而一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的８０％。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。四、貸款利率不同。商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費。第五章 招標(biāo)投標(biāo)的交易方式，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，采用這種交易方式，須具備兩個基本條件：一是要有能夠開展公平競爭的市場經(jīng)濟運行機制。 161。 公平、公證：嚴格按照公開的招標(biāo)條件和程序辦事，同等的對待每一個投標(biāo)競爭者。 誠實信用：不得有欺騙、背信的行為，這是民事活動的基本準(zhǔn)則。 1．招標(biāo)人提出的招標(biāo)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先取得批準(zhǔn)，并落實資金來源。 2．招標(biāo)人對潛在的投標(biāo)人進行資格審查時，不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人，不得實行歧視待遇。 3．招標(biāo)文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標(biāo)人的其他內(nèi)容。 4．招標(biāo)人不得向其他人透漏已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、人數(shù)、以及與招投標(biāo)有關(guān)的其他情況，標(biāo)底必須保密。 5．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備實施招標(biāo)項目的能力，具備國家規(guī)定或者招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件。 6．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的要求和條件做出實質(zhì)性響應(yīng)。 7．投標(biāo)人擬將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來完成的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。 8．投標(biāo)人不得串通投標(biāo)，不得排擠其他人的公平競爭，不得以低于成本的報價競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 1．公開招標(biāo)161。公開招標(biāo)需符合如下條件：161。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過為全社會所熟悉的公共媒體公布其招標(biāo)項目。 （ 2） 公開招標(biāo)須采取公告的方式，向社會公眾明示其招標(biāo)要求，使盡量多的潛在投標(biāo)商獲取招標(biāo)信息，前來投標(biāo)，從而保證公開招標(biāo)的公開性。 2．邀請招標(biāo)161。邀請招標(biāo)的特點是：161。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三個以上的潛在投標(biāo)人發(fā)出邀請。 （ 2） 邀請招標(biāo)不須發(fā)布公告，招標(biāo)人只要向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書即可。四、工程招標(biāo)承包范圍161。 關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目161。 （二） 科技、教育、文化等項目； 161。 （四） 衛(wèi)生、社會福利等項目； 161。 其他公用事業(yè)項目。 使用國有資金投資項目的范圍包括：161。 （二） 使用納入