【正文】 處置權(quán) (Disposition) 2022年 1月 4日星期二 37 167。 2022年 1月 4日星期二 38 167。 土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地。 建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式： 。 。 2022年 1月 4日星期二 40 167。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。 商業(yè)物業(yè) 有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。 工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。 2022年 1月 4日星期二 43 167。 特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。 在建工程 在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。 房地產(chǎn)投資的利與弊 １、房地產(chǎn)投資之利 (1).相對(duì)較高的收益水平 (2).能夠得到稅收方面的好處 (3).易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 (4).能抵消通貨膨脹的影響 (5).提高投資者的資信等級(jí) 房地產(chǎn)投資之弊 (1).變現(xiàn)性差 (2).投資數(shù)額巨大 (3).投資回收周期較長(zhǎng) (4).需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 2022年 1月 4日星期二 46 167。 房地產(chǎn)業(yè)的含義 167。 房地產(chǎn)業(yè)的特性 2022年 1月 4日星期二 47 167。 2022年 1月 4日星期二 48 167。 其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 房地產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A) ； ； ，加快改革開放的步伐； ，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； ； 2022年 1月 4日星期二 51 167。 2022年 1月 4日星期二 52 167。 （ D） 房地產(chǎn)投資占GDP比率（%）0123456789102022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 0 6 （1 6月）年份2022年 1月 4日星期二 54 167。 2022年 1月 4日星期二 56 167。 房地產(chǎn)開發(fā)的定義 167。 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色 2022年 1月 4日星期二 57 167。 2022年 1月 4日星期二 58 167。 提出投資的設(shè)想 開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入地了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。 投資設(shè)想細(xì)化 開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。 可行性研究 開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 合同談判 開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 簽署正式委托協(xié)議 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。 工程建設(shè) 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。 竣工投入使用 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色 (A) 開發(fā)商要成功地開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，必須很好地平衡項(xiàng)目的參與者與消費(fèi)者之間的許多關(guān)系（見圖）。 2022年 1月 4日星期二 68 167。 4 開發(fā)商及其合作伙伴 (A) 167。 公共部門開發(fā)商 167。 工程師 167。 景觀建筑師 167。 環(huán)境顧問 167。 4 開發(fā)商及其合作伙伴 (B) 167。 律師和會(huì)計(jì) 167。 金融伙伴 167。 市場(chǎng)分析師 167。 政府機(jī)構(gòu) 167。 私營(yíng)部門開發(fā)商 私營(yíng)部門開發(fā)商總是在時(shí)間和金錢投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報(bào)。 2022年 1月 4日星期二 72 167。我們可以稱她們?yōu)椤肮珷I(yíng)企業(yè)家”。 2022年 1月 4日星期二 73 167。此外，建筑師還可以在開發(fā)商選擇開發(fā)項(xiàng)目用地、提供可供選擇的開發(fā)方案時(shí)，向開發(fā)商提供幫助。 工程師 工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、 土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。 土地規(guī)劃師 在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場(chǎng)地的地形地貌特征，從土地最大價(jià)值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。 2022年 1月 4日星期二 76 167。 汽車和人行道、燈光、符號(hào)、水流、戶外座椅、臺(tái)階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動(dòng)區(qū)域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營(yíng)造景觀環(huán)的有效手段。 承包商 承包商是建造者和管理者 ,他們能把圖紙上的想法變成實(shí)實(shí)在在的東西：住宅、公寓、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫字樓或公共建筑。總承包商獲得總包合同后，依據(jù)工作任務(wù)的不同，將合同分給不同的分包商。總承包商直接對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，分包商向總承包商負(fù)責(zé)。 2022年 1月 4日星期二 78 167。 2022年 1月 4日星期二 79 例如，一宗開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的垃圾填埋場(chǎng)，處理這些污染物的成本會(huì)極大地影響著購(gòu)買土地的價(jià)格；又例如，一些在野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)或自然景觀保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)在建設(shè)過程中夭折，甚至有些在項(xiàng)目建成后也要拆除。 交通顧問 交通顧問可以估算項(xiàng)目建成后不同時(shí)段的交通流量，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的交通通行能力，就項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通流組織、項(xiàng)目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 舉 例 2022年 1月 4日星期二 82 167。評(píng)估師主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價(jià)工作，即估算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、撰寫估價(jià)報(bào)告。評(píng)估師還可以幫助開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)能力分析和可行性分析。 2022年 1月 4日星期二 83 167。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時(shí)，使開發(fā)商處在有力的地位。 2022年 1月 4日星期二 84 167。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售過程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財(cái)務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價(jià)與開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。可以幫助開發(fā)上進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營(yíng)銷計(jì)劃與策略。 2022年 1月 4日星期二 85 167。 建設(shè)貸款的貸方 (通常是商業(yè)銀行 ): 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資，并負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計(jì)劃和條件完成項(xiàng)目的建設(shè)。 2022年 1月 4日星期二 86 167。 長(zhǎng)期權(quán)益投資者 : 在項(xiàng)目建設(shè)期間，長(zhǎng)期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。 2022年 1月 4日星期二 87 167。 2022年 1月 4日星期二 88 167。 2022年 1月 4日星期二 89 167。 2022年 1月 4日星期二 90 167。 開發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個(gè)開發(fā)隊(duì)伍的主動(dòng)參與者來對(duì)待。 最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費(fèi)者）。 5 房地產(chǎn)空間分析 167。 競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值 167。 單中心城市原則 167。 城市中心論與城市體系 167。 城市位置分布 167。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng) 2022年 1月 4日星期二 94 167。 等級(jí) /規(guī)模規(guī)則可以表述如下 : 城市人口 = 最大城市人口 城市排名 2022年 1月 4日星期二 95 等級(jí) /規(guī)模理論規(guī)則 011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25排序人口2022年 1月 4日星期二 96 美國(guó)城市等級(jí) /規(guī)模規(guī)則 05001000150020222500紐約洛杉磯 芝加哥巴爾的摩港舊金山費(fèi)城波士頓 底特律 達(dá)拉斯 休斯敦亞特蘭大邁阿密西雅圖港 克里夫蘭明尼阿波利斯菲尼克斯圣迭戈 鹽湖城 匹茲堡丹佛坦帕市 波特蘭辛辛那提 堪薩斯城密爾沃基市 薩克拉門托新奧爾良印第安納波利斯圣安東尼奧哥倫布市城市人口2022年 1月 4日星期二 97 中國(guó)城市等級(jí) /規(guī)模規(guī)則 0200400600800100012001400上海 北京 重慶 武漢 天津 廣州 西安 沈陽(yáng) 南京 成都 杭州 佛山 濟(jì)南哈爾濱長(zhǎng)春 唐山 大連 淄博 淮安 太原 青島 鄭州 昆明 襄樊 無錫 常州 蘇州 棗莊石家莊寧波城市人口2022年 1月 4日星期二 98 中美兩國(guó)城市排名 /規(guī)模比較 05001000150020222500城市人口中國(guó)美國(guó)2022年 1月 4日星期二 99 167。 影響模式的主要因素 : 向心力和離心力 ◆ 向心力 ◆ 離心力 ◆ 平衡力 ◆ 中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí) 2022年 1月 4日星期二 101 向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。這種力量往往限制城市的增長(zhǎng)，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。 相反，當(dāng)分散的力量更加強(qiáng)大或者更重要時(shí)，中小型城市將獲得人口過快增長(zhǎng)。 因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級(jí)理論描述如下： 為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。 圖表中顯示了 39個(gè)低階城市（單點(diǎn)）和 5個(gè)高階城市（圓圈點(diǎn)）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。 2022年 1月 4日星期二 107 167。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 167。 位置商數(shù) 167。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (A) 一般來說 ,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值的引擎。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (B) 從概念上看，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要包括三個(gè)部分： （ 1）滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量； （ 2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報(bào)； （ 3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會(huì)保險(xiǎn)。 輸出基數(shù) 我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。 2022年 1月 4日星期二 111 167。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例 除以 全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例 . 這個(gè)公式就是 其中， N mi = 城市 m 產(chǎn)業(yè) i 的就業(yè)人數(shù) N m = 城市 m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù) N i = 國(guó)家產(chǎn)業(yè) i 就業(yè)人數(shù) N = 國(guó)家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù) 當(dāng) LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (A) 非基本行業(yè)也被稱為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域 . 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)是非基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù) . 結(jié)果： 出口行業(yè)的擴(kuò)充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。 167。 用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類 格林米勒 (1993)將城市分為九組 : – 農(nóng)場(chǎng) 。 – 政府 。 – 軍事 。 – 運(yùn)輸 。 2022年 1月 4日星期二 115 167。 最高最好使用 167。 最高最好使用 最高及最佳使用 (HBU)意味著每塊地都通過競(jìng)爭(zhēng)來使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果達(dá)到最具生產(chǎn)力的位置 . 2022年 1月 4日星期二 117 167。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時(shí)， A有最大的生產(chǎn)量，在中心點(diǎn)出價(jià)地租出現(xiàn)較高點(diǎn)。 B處在兩者之間。