【正文】 ........ 29 公租房 PPP 項目融資風(fēng)險因素識別結(jié)果 ................................................ 29 公租房 PPP 項目風(fēng)險評估 ............................................................................... 31 項目風(fēng)險評估的主要內(nèi)容 ......................................................................... 31 風(fēng)險評估方法的選取 ................................................................................. 32 模糊綜合評估法的原理與步驟 ................................................................. 32 因子分析法相關(guān)性分析的原理與步驟 ..................................................... 34 第 5 章 公租房 PPP 項目融資風(fēng)險分配與應(yīng)對 ...................................................... 41 公租房 PPP 項目的相關(guān)利益主體 ................................................................... 41 公租房 PPP 項目風(fēng)險分配的原則和過程 ....................................................... 44 PPP 項目風(fēng)險分配的原則 .......................................................................... 44 公租房 PPP 項目風(fēng)險分配過程 ................................................................ 45 基于馬科維茨模型的公租房 PPP 項目融資風(fēng)險分配的研究 ....................... 47 馬科維茨模型的原理與模型構(gòu)建 ........................................................... 47 公租房 PPP 項目馬科維茨模型的構(gòu)建 .................................................... 48 公租房 PPP 項目主要風(fēng)險的分配處理 .................................................... 49 基于模糊灰色綜合評價的公租房 PPP 項目風(fēng)險應(yīng)對考評 ........................... 54 第 6 章 案例分析 ——基于 X 市公租房 PPP 項目融資風(fēng)險管理的實證研究 ..... 56 X 市公租房項目概況 ........................................................................................ 56 青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 III X 市公租房 PPP 項目融資風(fēng)險評估 ................................................................ 57 模糊綜合評估法在公租房 PPP 項目融資風(fēng)險評估中的應(yīng)用 ................ 57 基于公租房 PPP 項目風(fēng)險因素的因子分析 ............................................ 60 X 市公租房 PPP 項目融資風(fēng)險分配與應(yīng)對 .................................................... 63 X 市公租房 PPP 項目風(fēng)險分配 ................................................................. 63 X 市公租房 PPP 項目風(fēng)險 應(yīng)對 ................................................................. 63 第 7 章 結(jié)論與展望 ................................................................................................... 68 結(jié)論 ................................................................................................................... 68 展望 ................................................................................................................... 69 參考文獻 ...................................................................................................................... 71 攻讀碩士學(xué)位期間公開發(fā)表的論文及科研工作 ..................................................... 73 致 謝 ...................................................................................................................... 74 青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 I 摘 要 隨著中國城鎮(zhèn)化 進程的逐步加快，城鎮(zhèn)居民數(shù)量呈現(xiàn)遞增趨勢， 緊隨其后的是城市居民住宅需求量也出現(xiàn)了前所未有的緊張態(tài)勢。針對這些問題，我國政府從 1998 年開始就 推出 了廉租房、經(jīng)濟適用房等保障 性 住房措施，特別是近些年來大力推行了公租房保障措施， 對于解決中低收入群體的住房問題起到了一定的作用 。隨著近些年 來 PPP 模式、 REITs 等融資手段在城市基礎(chǔ)設(shè)施、水利水電設(shè)施、教育醫(yī)療 等 領(lǐng)域 的成功應(yīng)用和實施，已經(jīng)成為解決這些領(lǐng)域資金問題的 有效 工具， 本文 探討 并 研究了如何 將這些融資模式引入到公租房的建設(shè)當(dāng)中。 本文首先介紹了國內(nèi)外專家學(xué)者對公租房的定義和闡釋， 闡述了公租房 的特征 及其 融資模式的基本概念 ，論述了公租房融資模式相關(guān)理論 。 然后 ， 通過相關(guān)數(shù)學(xué)模型與方法，對公租房 PPP 融資模式進行了全面系統(tǒng)的風(fēng)險識別、評估、分配與應(yīng)對等方面的理論研究。由 于不同的風(fēng)險因素對于擬建項目影響程度大小不同， 本文 運用了模糊綜合評價方法對風(fēng)險因素進行定量化分析 ， 針對不同 風(fēng)險 因素采取不同措施 加以 防范 ，同時 運用 SPSS 軟件對風(fēng)險因素 進行了因子分析 ，得出了 影響公租房 PPP 項目的 風(fēng)險因素相關(guān)性結(jié)果。本文基于 馬科維茨 模型對風(fēng)險因素在公青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 II 租房 PPP 項目相關(guān)利益主體之間進行了合理的分配，構(gòu)建了具體的風(fēng)險分配方案，然后針對分配方案采用了模糊灰色理論法對 公租房 PPP 項目利益相關(guān)主體 的風(fēng)險 應(yīng)對能力進行了定量衡量。 不僅對于 X 市公租房融資 多元化進行了一定的研究 ， 更多的是 為 城市 公租房 PPP 項目參與 方進行風(fēng)險管理提供了理論支撐和 方法 參考，同時對于將 PPP 模式運用于 更多的公租房項目 具有一定的 理論指導(dǎo)和現(xiàn)實價值 。PPP Model。Financial Risk Management。RBS。 Factor Analysis。 Fuzzy Grey Theory 青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 1 第 1 章 緒論 本文的選題背景和目的意義 選題背景 1． 公租房的發(fā)展背景及融資模式 近些年來盡管 住房條件得到了明顯改善 ,但由于住宅成本的上升和整體市場價 格的拉動，加之住房價格一路飆升，城鎮(zhèn)中無力購買住房的低收入群體 越來越多 ，其基本住房需求無法得到滿足，有些地方 甚至 出現(xiàn)了由于中低收入群體的住房問題無法解決而造成眾多的社會不穩(wěn)定因素。 2020 年 兩會上的 政府工作報告明確 提出 “要加快 公租房 的建設(shè) ”，并且強調(diào) “公共租賃房歸政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租 ”，這也是國家首次清晰地給出了 “夾心層 ”住房難題的解決途徑。 特別是 2020 年兩會上 中央 政府公開表示 今后五年 將興建公租房 227 萬套，由此可見國家對于公租房的重視程度。 由于公租房所需資金巨大，僅僅依靠政府 財政 有限的投入 很難 保證其 可持續(xù) 供給，必須充分發(fā)揮住房公積金、土地出讓收益、住房保障專項資金以及私人資金等的作用，利用這些融資 方式 來解決公租房資金困境。另外根據(jù)香港管理和經(jīng)營公租房的經(jīng)驗，重視公租房附屬設(shè)施的規(guī)劃和經(jīng)營，取得穩(wěn)定的租金補償也成為公租房建設(shè)資金的主要 來源。 公租房單一的融資渠道會 導(dǎo)致 政府 面臨很大的 融資 風(fēng)險，引入私人部門參與到公租房建設(shè)中，在公租房融資 和建設(shè) 過程中其風(fēng)險 可以 巧妙地轉(zhuǎn)移給私人部門 [1]，起到了風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的作用。 （ 2）資金需求大：公租房制度是針對 無住房條件 且 經(jīng)濟 收入低下 的特困群體 實施的一種 救助措施 ， 國外以及境外很多國家 地區(qū) 將公租房作為一項重要的扶助政策， 已經(jīng) 或者 正在 大規(guī)模建設(shè) 公租房 。 2020年的兩會上國務(wù)院提出 今后五年 要新開工建設(shè)公租房227余 萬套， 目前我國單一的融資渠道和途徑很難滿足未來公租房建設(shè)資金需求 。 （ 4） 融資不穩(wěn)定性： 目前我國公租房建設(shè)資金很大程度上以政府財政預(yù)算為主要來源，而當(dāng)財政資金緊張時，由于公租房的本身屬性導(dǎo)致其資金鏈斷裂，而且短期很難實現(xiàn)建設(shè)資金的可持續(xù)性。 總之 ， 宏觀而言 PPP 是指公私雙方 為提供 某種 公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系，而 微觀上 的 PPP 可以 稱之為 一系列 項目融資方式的總稱，包括 BOT、 BT、 BTO、 DBFO 等多種 衍生 模式 。 目前的項目公司一般由建筑公司、運營商等組成，項目公司因 政府為其提供的擔(dān)保協(xié)議而 可以獲得貸款機構(gòu)的信任，從而獲取 開發(fā)建設(shè) 項目需要的部分資金。 REITs 從本質(zhì)上講是 一種 通過發(fā)行證券等方式匯聚社會大眾資金 并 具有證券化性質(zhì)的投資基金 ， 專業(yè)組織通過將這些投資基金 用于 不同地區(qū) 、不同類型的房地產(chǎn)項目 進行多元化組合投資 。 近些年來，為了抑制房價攀升和 應(yīng)對部分城市的過高房價，中國政府對保障性住房加大了建設(shè)力度，特別是針對中低收入群體的 “公租房 ”建設(shè)成為中國 亟待解決的首要問題 。 REITs作為 一種新型的融資工具 ， 2020 年初， 上海市和天津市相繼 推出 公租建設(shè) REITs提案 ， 2020 年北京市已經(jīng)研究試點發(fā)行 REITs 用于保障性住房的建設(shè) ， REITs在未來可能成為保障性住房（特別是公租房） 可行的潛在資金來源。由于公租房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品項目， 且 資金需求巨大，建設(shè)周期長， 資金沉淀時間長以及 其公共福利性決定了利潤空間狹小 ，單純依靠公租房作為資金回收渠道很難在短期達(dá)到資金回籠目的。 研究的目的和意義 公租 房作為 我國保障性住房 體系 的重要組成部分 ， 對于中低收入群體尤其是“夾心層 ”住房問題的解決起到了極大的助推作用 。 因此本文 依據(jù)公租房的現(xiàn)有發(fā)展需求以及政策體系框架下， 設(shè)計和構(gòu)建以公租房住房投融資平臺為核心的 PPP 模式、 REITs 等 融資模式， 力求解決公租房融資問題。除此之外，對公租房融資過程中產(chǎn)生的一系列風(fēng)險因素進行全面系統(tǒng)的風(fēng)險 研究 以及針對公租房 PPP 項目的融資風(fēng)險通過數(shù)學(xué)模型和數(shù)學(xué)方法進行合理分析，在定性分析和定量分析的基礎(chǔ)上對這些因素在公私之間進行合理有效的分配應(yīng)對處理也是有必要的。 最后對識別出來的風(fēng)險因素在 PPP 項目參與方之間進行了應(yīng)對能力大小的考評 ，實現(xiàn)公私雙方的風(fēng)險管理。 文獻綜述 國內(nèi)外許多的專家學(xué)者對于公租房融資制度、融資模式、 PPP 及風(fēng)險管理進行了大量的研究探討，尤其是歐美國家在公租房融資機制及 PPP 模式的應(yīng)用上已經(jīng)取得很大的成功，有很多值得借鑒的經(jīng)驗。美國公共住房相關(guān)政策主要包括 HUD、 HOPE VI 項目、 CDBG 以及由聯(lián)邦政府推動的低收入住戶稅收返還政策（ LIHTC）。經(jīng)過幾十年的探索，美國已經(jīng)形成了較為完備的住房政策調(diào)控體系，通過政府補貼、貸款、稅收、擔(dān)保等金融工具的綜合運用，激發(fā)了私人企業(yè)供應(yīng)公租房的熱情 [3]。從 2020 年以后，德國將 PPP 融資模式引入到住房 領(lǐng)域，發(fā)展速度很快，并且已經(jīng)在慕尼黑、漢諾威、法蘭克福等地成功實施并取得了卓著的成效。 德國的公共租賃住房融資經(jīng)驗顯示出將私營或者社會資金引入到公租房建設(shè)中不僅可以