【正文】 競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)暴，在國家宏觀政策的調(diào)控與扶植下，必將迎來新的高潮。這一方面顯示了我國政府在為適應(yīng)入世后情況而努力，另一方面也說明國家正通過這些措施，進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)，以此帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展。國家的降稅降息措施為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為房地產(chǎn)的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)提供了更加活躍的大舞臺(tái)。 人們的消費(fèi)觀念向歐美流行風(fēng)格靠攏 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 中國入世，不僅對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來重大影響，同樣會(huì)影響著老百姓的生活觀念和消費(fèi)觀念。歐美風(fēng)格的概念正在被各個(gè)開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費(fèi)者接受。簡(jiǎn)單而言，這種國際化趨勢(shì)其實(shí)就是一種規(guī)?；⑸鷳B(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。未來的房地產(chǎn)因?yàn)檫@些消費(fèi)者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。這一方面受消費(fèi)者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)房產(chǎn)新變化的結(jié)果。通過導(dǎo)入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結(jié)合的運(yùn)行方式進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。 生態(tài) 化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。 房地產(chǎn)開發(fā)必須要和人們消費(fèi)需求保持一致 從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費(fèi)需求而存在的。從更深層次的意義來說，房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費(fèi)需求保持一致，不僅要主動(dòng)了解不同時(shí) 期不同階段人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)認(rèn)識(shí)，還應(yīng)主動(dòng)積極地去引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)潮流。尤其是入世后的今天，各個(gè)房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，其實(shí)可以看著是對(duì)消費(fèi)者心理和感情的爭(zhēng)奪。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來越多的人接受 房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由原來的單純住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于， 房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年，市場(chǎng)環(huán)境正在越來越成熟。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住房消費(fèi)以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目得到了越來越多的消費(fèi)者。 房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場(chǎng)前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識(shí)之士所看好。特別是現(xiàn)在已經(jīng)入世，預(yù)計(jì)將有更多的國外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。 綜上所述，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開，以及西部大開發(fā)的進(jìn)行，成都房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè)，它的需求量將隨住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 著中產(chǎn)階層的增加而變大。而啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，更是國家大力開拓國內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。隨著住房制度的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀著無窮無盡的生機(jī)活力。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)千栽難逢的好機(jī)遇。由于大多數(shù)開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種 配套齊備的特點(diǎn)來減少小區(qū)公建設(shè)施，以降低成本。 房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤(rùn)。外地開發(fā)商紛紛入主成都進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，對(duì)本地開發(fā)商構(gòu)成了巨 大的壓力。 二、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況特點(diǎn) 消費(fèi)者對(duì)住宅需求的狀況，對(duì)位置考慮的居多，占 %，對(duì)價(jià)格考慮的占 23%，對(duì)交通考慮的占 22%，對(duì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占 20%，對(duì)戶型考慮的占 %，房屋質(zhì)量好壞考慮的占 %。這一方面證明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，消費(fèi)者對(duì)商品放的經(jīng) 濟(jì)承受力有所提高。 我市商品房的價(jià)格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價(jià)格的商品房正在占據(jù)主流。通過調(diào)查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有%的調(diào)查樣本愿意選擇高層電梯公寓， %的愿意選擇復(fù)式房屋。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這些結(jié)果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費(fèi)者更希望在更為廣闊和相對(duì)獨(dú)立的空間生活與學(xué)習(xí)。這些數(shù)據(jù)表明，人們?cè)趯?duì)住房要求中，對(duì)私人空間更加講究。這說明在裝修問題上我市消費(fèi)者的自主性較強(qiáng)。這些數(shù)據(jù)充分說明人們對(duì)生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度?？梢灶A(yù)見，在未來幾年里，成都的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將在更廣領(lǐng)域，更多對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。這一年是房地產(chǎn)在全國各地?zé)岢吹臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了成都房地產(chǎn)的暴炒。目前已經(jīng)成為問題 樓盤的標(biāo)本。這一惡果直接拉低了成都的房產(chǎn)價(jià)格。它的標(biāo)志是該年銀都房地產(chǎn)公司推出的銀都花園。成都房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。在良好的政策環(huán)境和社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境下，成都房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1 從發(fā)展區(qū)域來看，成都東門將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的戰(zhàn)略地帶，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 。而二環(huán)路以類的可供開發(fā)的土地已經(jīng)很少?？梢灶A(yù)見，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將逐步從原來的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。于是很清晰地判斷出未來幾年成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃跂|門市郊。由于西門歷來是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)很激烈。這對(duì)繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 息。 2 從消費(fèi)者心理看，對(duì)居住環(huán)境的要求進(jìn)一步提高，消費(fèi)者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費(fèi)觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。人們對(duì)生活的質(zhì)量要求也隨之提高。三環(huán)路的開通 ，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評(píng)估。這更加增添了人們對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。 3 從房地產(chǎn)營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個(gè)點(diǎn)上。經(jīng)過十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過積極的作用。針對(duì)這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時(shí)機(jī)地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費(fèi)者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關(guān)懷情結(jié)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格。這對(duì)剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國房地產(chǎn)事業(yè)來說意義很大。我國消費(fèi)者受國外消費(fèi)潮流的影響也將繼續(xù)加深。 4 從人們的實(shí)際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞?，F(xiàn)代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。因此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個(gè)人隱私或內(nèi)外有別的要求。 通過以上對(duì)成都現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出，成都房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個(gè)良好的政策環(huán)境，一個(gè)有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)有廣闊空間的市場(chǎng)環(huán)境。這個(gè)時(shí)機(jī)如果把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤(rùn)。 而本項(xiàng)目恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中，聚仁公司和航宇公司在這個(gè)時(shí)期推出錦西花園二期項(xiàng)目，證明公司的眼光是獨(dú)到的。當(dāng)然，在具體的操作過程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場(chǎng)環(huán)境的變化。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 第三章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位 錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營門口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠(yuǎn)。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點(diǎn)地域。 一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個(gè)公交車線路，可到達(dá)市區(qū)、火車站、機(jī)場(chǎng)等地方，交通十分方便。 3 學(xué)校： 周圍有 20 中、茶店子中學(xué)和茶店子小學(xué)、外國語學(xué)校，教育條件優(yōu)越。 5 娛樂休閑： 周圍有多處大型娛 樂休閑區(qū)域，貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂的成分，卻從側(cè)面透露了一個(gè)信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。綜觀成都市各個(gè)地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū) 域，人氣旺盛，土地價(jià)值高。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠(yuǎn)，很好地保持了和市區(qū)的距離。文化氛圍濃厚。這為項(xiàng)目的開發(fā)帶來了便利。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動(dòng)了“錦西名苑”的市政建設(shè)計(jì)劃。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會(huì)使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。所以本項(xiàng)目的政策環(huán)境是好的。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前 景理應(yīng)被看好。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的勢(shì)頭。 GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。 4 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 在本計(jì)劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高 層電梯公寓為主，均價(jià)在 2600元 /平方米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。因此，本項(xiàng)目在價(jià)格上具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。 三、目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費(fèi)者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結(jié)婚購房等。因此，本項(xiàng)目處于羊西線范圍，目標(biāo)客戶確定在家庭月收入 2020到 3000元的消費(fèi)群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2020元以內(nèi)的消費(fèi)群體。